Vermieten

Wohnung vermieten ohne Makler

by Maxi Schwarz

Leitfaden für Vermieter

Für alle, die selbst aktiv werden wollen

professionell die eigene Wohnung vermieten:

  1. Vermietung vorbereiten
  2. Checklisten und Formulare für Vermieter zum kostenlosen Download
  3. Vermietung effizient durchführen
  4. Hilfestellungen für Vermieter:
    – Häufige Themen bei Mieterwechsel
    – Fragen zum Mietrecht schnell und unbürokratisch klären
Wohnung vermieten ohne Makler 1
beim selbst vermieten gibt es einiges zu beachtenFoto Fotolia

1. Wohnungsvermietung vorbereiten

Klären Sie den aktuellen Zustand der Wohnung

Stellen Sie zunächst bei einer Wohnungsbegehung fest, in welchem Zustand sich die Räume befinden und ob vor einer Weitervermietung Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Sofern Ihr bisheriger Mieter diese Schönheitsreparaturen noch erledigen wird, sollten die Arbeiten bis zur Wohnungsübergabe erledigt sein.
In manchen Regionen Deutschlands ist es üblich, Wohnungen nicht renoviert zu übergeben, in anderen Regionen dagegen renoviert. Erfahrungsgemäß vermietet sich eine Wohnung umso leichter, je besser ihr Zustand ist. Das wirkt sich auch auf die Miethöhe aus, die Sie jetzt ansetzen können:

Bestimmen Sie, welche Miete jetzt angesetzt werden kann

Angaben zu ortsüblichen Mietpreisen finden Sie entweder im Mietspiegel, sofern es für Ihre Gemeinde einen gibt, oder Sie recherchieren gezielt nach vergleichbaren Wohnungen an Ihrem Ort, die ebenfalls gerade zur Miete angeboten werden. Aber: Vergleichen Sie richtig. In folgenden Punkten sollten Vergleichswohnungen mit Ihrer Wohnung übereinstimmen:

  • Wohnfläche,
  • Baujahr/Sanierungszustand und
  • Lage.

Tendenziell haben kleine Wohnungen einen höheren Quadratmeterpreis als große, ältere Wohnungen sind günstiger als jüngere, außer sie wurden modernisiert. Ruhige Wohnlagen werden höher bewertet als Lagen an stark befahrenen Straßen oder in der Nähe von Gewerbegebieten, und Wohnungen im Zentrum sind teurer als am Stadtrand.

Vorsicht bei „Mietspiegel-Übersichten“ auf Immobilienportalen

Die meisten Immobilienportale im Internet werten die Informationen aus ihren Vermietungsanzeigen aus und veröffentlichen unter dem Stichwort „Mietpreisinformation“ aktuelle Preisangaben und Tendenzen. Diese Informationen eignen sich nicht zur Bestimmung des neuen Mietpreises. Insbesondere wenn in Ihrer Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel erstellt wird, sollten Sie sich als Vermieter daran orientieren. Tipps rund um die Anwendung eines Mietspiegels bieten wir Ihnen in unserem Online-Artikel Mietspiegel einfach erklärt.

Umstritten, aber noch nicht endgültig abgeschafft ist an manchen Orten die Mietpreisbremse. Ob die Mietpreisbremse an Ihrem Wohnort noch gilt, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde. Gut zu wissen: die Vermietung von möblierten Wohnungen unterliegt nicht der Mietpreisbremse.

Damit Sie den passenden Mieter für Ihre Wohnung finden, sollten Sie bei der Vermietung bereits Ihren Zielmieter ansprechen:

Entwerfen Sie ein Wunschbild des zukünftigen Mieters

Ob der Berufsanfänger für das 1-Zimmerappartement der richtige Mieter ist, das Ehepaar für die Dachgeschosswohnung, die Rentnerin für die Gartenwohnung im Parterre oder die Familie für das Reihenhäuschen am Stadtrand – Sie werden immer auch nach Sympathie entscheiden, welcher Mietinteressent schließlich die Wohnung bekommt. Und das ist auch gut so.

Aber in Ballungsgebieten sind Vermieter oft überfordert mit der Fülle an Interessentenanfragen. Umgekehrt kann es im ländlichen Raum auch länger dauern, bis sich überhaupt ein Interessent meldet. Wie vorgehen?

Bevor Sie ein Inserat entwerfen, sollten Sie zunächst überlegen, wie Ihr idealer Mieter aussieht:

  • Für welche Zielgruppe ist die Wohnung am besten geeignet?
  • Darf der Mieter Haustiere haben? Wenn ja, welche?
  • Ist Rauchen gestattet?
  • Ist das Umfeld für Kinder geeignet?
  • Kommt ein alleinerziehender Mieter mit Kind infrage?
  • Wer wohnte bisher in der Wohnung? Wer würde gut in die Nachbarschaft passen?
  • Welches Einkommen sollte der Mieter mitbringen?
  • Kommt auch ein selbstständiger Mieter infrage?
  • Wie lange soll das Mietverhältnis dauern?

Legen Sie sich ein kleines Raster Ihres Wunschmieters zurecht. Daraus ergeben sich automatisch einige Fragen, die Sie den Interessenten stellen werden.

Welches Einkommen benötigt der Mieter für Ihre Wohnung?

Viele Privatvermieter haben Schwierigkeiten, das passende Einkommen eines Wunschmieters für ihre Mietwohnung einzuschätzen.

Tipp: Die Kaltmiete sollte nach Möglichkeit 40 % des Nettoeinkommens eines künftigen Mieters nicht überschreiten, damit ihm genügend finanzieller Spielraum für seine weiteren Lebenshaltungskosten bleibt.

Behelfstabelle für Vermieter:

Kaltmiete der WohnungNettohaushaltseinkommen
des Mieters möglichst
500 Euroab 1.250 Euro
1.000 Euroab 2.500 Euro
1.500 Euroab 3.750 Euro
2.000 Euroab 5.000 Euro

Problemlose Vermietung an Berufsanfänger, Alleinerziehende oder Arbeitslose mit Bürgen

Bitten Sie den Mietinteressenten, Ihnen einen engen Familienangehörigen zu nennen, der bereit ist, den Mietvertrag mit zu unterschreiben. Denn jeder zusätzliche Vertragspartner, der den Mietvertrag mit unterschreibt, haftet mit für die Pflichten aus dem Mietvertrag.

Wenn Eltern oder Geschwister, die über entsprechende Einkommensnachweise verfügen, den Vertrag mit unterschreiben, haben Sie weitere Gläubiger für die Mietzahlung gewonnen, die Sie ebenfalls für die Vertragsverfüllung beanspruchen können.

Kann der Mietinteressent jedoch keinen geeigneten Bürgen stellen, raten wir dazu, Abstand zu nehmen. Bürgen, die nicht zur engen Verwandtschaft des Mietinteressenten gehören, sind erfahrungsgemäß weniger vertrauenswürdig. Sie sollten den Bürgen vor Abschluss des Mietvertrags kennenlernen. Dazu kann ein Telefonat genügen. Sie sollten sicherstellen, dass der Bürge weiß, welche Verpflichtung er eingeht und dass er finanziell dazu auch längerfristig befähigt ist.

Vermietung an Singles und Lebensgemeinschaften/Paare ohne Trauschein

Für Sie als Vermieter ist es stets am besten, wenn möglichst alle Einkommensbezieher, die in der Wohnung leben werden, auch den Mietvertrag unterzeichnen. Zieht ein Vertragspartner aus, kann das Mietverhältnis ohne Ihre Zustimmung nicht fortgeführt werden. Machen Sie Ihren Mietern daher möglichst von vornherein klar, dass jeder Mitbewohner auch in den Mietvertrag aufgenommen werden soll, damit alle Vertragspartner abgesichert sind.

Bewirbt sich ein Single um eine größere Wohnung, ist denkbar, dass später ein Partner mit einzieht. Diesen Fall können Sie bereits bei der Mietvertragsgestaltung durch eine entsprechende Klausel berücksichtigen.
Daher sollten Sie Ihren Mieter stets dazu verpflichten, Sie über neue Mitbewohner zu informieren sowie nach Möglichkeit den Einzug neuer Mitbewohner von Ihrer Zustimmung abhängig machen.

2. Checklisten und Formulare, die Sie als Vermieter brauchen

Aktueller und rechtssicherer Mietvertrag in 2-facher Ausfertigung:

Hier können Sie einen aktuellen Mietvertrag kostengünstig downloaden

Vom Mieter abfragen:

Vom Mieter zu erbringende Nachweise:

  • Einkommensnachweise (letzte Gehaltsabrechnungen)
  • Bonitätsauskunft wie z.B. die SCHUFA-Auskunft (kann ihr Mietinteressent hier beziehen: /wohnen/schufa-auskunft-fur-mieter/)
  • Bei Berufsanfängern: Kopie Arbeitsvertrag oder Beschäftigungsnachweis
  • Kopie des Personalausweises sowie die ausgefüllten Formulare zur Mieterselbstauskunft und ggf. zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Für das Inserat:

Angaben zur Wohnung mindestens erforderlich:

  • Anzahl der Zimmer,
  • Wohnfläche,
  • Kaltmiete,
  • Betriebskosten und Nebenkosten,
  • Kaution,
  • Mietvertragsbeginn,
  • Angaben zum Energiebedarf (Energieausweis)

Ausstattung der Wohnung:

Einbauküche, Bodenbeläge aus Teppich/Parkett/Laminat/Fliesen, Balkon/Terrasse, Rollläden, Bad mit Wanne/Dusche, Gäste-WC, technische Ausstattung: Sprechanlage, Kabelanschluss, Alarmanlage, ISDN/DSL, Lift, Einbauten, Nebenflächen: Kellerabteil, Stellplatz, Waschküche, Fahrradkeller, Gartenmitbenutzung, betreutes Wohnen

Fotos, möglichst aktuell und gut belichtet

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Diese Formulare schützen den Vermieter vor Mietnomaden und Problemmietern

Wer die Wohnung besichtigen darf und wer nicht, das entscheiden Sie als Vermieter. Kommt ein Mietinteressent für Sie infrage, sollte er Ihnen zur Besichtigung, spätestens jedoch vor Abschluss des Mietvertrags, diese Nachweise vorlegen:

Diese Nachweise geben Ihnen Aufschluss über den Mietinteressenten und dienen Ihnen als Hilfsmittel bei der Auswahl passender Kandidaten. Eine Mieterselbstauskunft und eine Bonitätsauskunft sollten alle Interessenten vorlegen:

Die Mieterselbstauskunft

Nicht nur in Ballungsräumen empfiehlt es sich, zuerst die Mieterselbstauskunft einzusehen und erst dann einen Besichtigungstermin anzubieten. Denn über die Selbstauskunft erfahren Vermieter bereits, ob ein Interessent in Frage kommt oder nicht. Auch wenn das Monatseinkommen innerhalb einer Bandbreite angegeben ist, genügt diese Information bereits für die Einschätzung, ob der finanzielle Rahmen des Interessenten für die angebotene Wohnung passt.  Daneben enthält diese Auskunft Angaben darüber, wie viele Mitglieder der Haushalt des Mietinteressenten umfasst und welche allgemeinen Lebensgewohnheiten der Mieter hat.

Ein Musterformular für die Mieterselbstauskunft können Sie unter diesem Link downloaden: /wohnen/mieterselbstauskunft/
Die Angaben in der Mieterselbstauskunft sollten Vermieter mit den vorzulegenden Einkommensnachweisen abgleichen. So stellen Sie fest, ob ein Mietinteressent unbefristet oder befristet beschäftigt ist und ob seine Angaben überein stimmen.

Die Bonitätsauskunft

Am verbreitetsten sind die Nachweise über die Schufa. Die  SCHUFA ist eine Schutzgemeinschaft für die allgemeine Kreditsicherung. Ihr gehören zahlreiche Banken, Handelsunternehmen und sonstige Dienstleister an. Der Geschäftszweck der Schufa ist es, ihre Vertragspartner mit Informationen zur Bonität Dritter zu versorgen. Die Schufa errechnet aus einer Vielzahl von Daten die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Verbraucher seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Daraus ergeben die sogenannten Scores. Mehr Informationen über die Schufa-Scores finden Sie unter diesem Link: https://www.schufa.de/de/private/wissenswertes/schufascoring/schufa_und_score.jsp

Aber auch andere Diensteanbieter wie z.B. itsmydata bieten Bonitätsauskünfte als Service an.

Der Mietinteressent beantragt seinen Bonitätscheck auf eigene Kosten. Das Dokument kann online beantragt und innerhalb kurzer Zeit bereit gestellt werden. Vermieter sollten darauf achten, dass die Auskünfte nicht älter als 6 Monate sind. Unter dem nachfolgenden Link kann man einen Bonitätscheck online beantragen:
/wohnen/schufa-auskunft-fur-mieter/

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Vermietern, die schon einmal negative Erfahrungen gemacht haben, oder in Regionen, in denen es schwierig ist, einen Mieter zu finden, empfehlen wir, von Interessenten eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einzuholen. Darin versichert der Vorvermieter, dass der Mieter keine Mietschulden hat und auch keine unrechtmäßigen Mietminderungen vorgenommen hat. Häufig reicht es schon aus, diese Fragen mit dem Vorvermieter des Mietinteressenten telefonisch zu klären.

Ein Musterformular für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung finden Sie als Download unter diesem Link: /wohnen/mietschuldenfreiheitsbescheinigung/
Natürlich sollten Namen und Adressangaben in sämtlichen Auskünften und Nachweisen übereinstimmen. Sofern Unstimmigkeiten vorliegen, sollten sie problemlos geklärt werden können.
Legt der Mieter nicht alle gewünschten Unterlagen vor, kann das als Warnsignal verstanden werden. Unvollständige Unterlagen, nicht vollständig ausgefüllte Formulare oder kaum lesbare Angaben machen natürlich wenig Sinn. Im Zweifel ist es hier für den Vermieter sinnvoller, die Wohnung anderweitig zu vergeben.

Für den Mietvertrag:

Wir warnen ausdrücklich vor der Verwendung von kostenlosen Mietvertragsmustern. Uns sind keine Musterverträge bekannt, die kostenlos alle Aspekte eines ordentlichen Mietverhältnisses abdecken. Für Vermieter ist es wichtig, dass die Mietvertragsmuster aktuell gehalten sind und juristisch einwandfrei verfasst sind. Formulare, die älter als 6 Monate sind, können im Fall einer Auseinandersetzung mit dem Mieter problembehaftet sein.

3. Vermietung effizient durchführen

Erstellen Sie ein professionelles Online-Inserat

Mit einer gut gemachten Online-Anzeige und einigen gut belichteten Fotos kann man sehr rasch geeignete Mietinteressenten erreichen.

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Vermietungsanzeigen funktionieren am besten, wenn Sie Ihre Wohnung detailliert beschreiben:

Eckdaten der Wohnung: Wohnfläche in Quadratmetern, Anzahl der Zimmer, Informationen zu Ausstattung und Zustand, Lage der Wohnung im Haus, Kaltmiete, Betriebskosten, sonstige Nebenkosten, Kaution, Angaben zum Energiebedarf bzw. Energieverbrauch , möglicher Einzugs- bzw. Übergabetermin. Wichtig: Angaben zum Energiebedarf sind Pflicht (siehe unten mehr Infos), sie müssen einem Mietinteressenten unaufgefordert ausgehändigt werden.

Ausstattung der Wohnanlage: Lift, Tiefgarage, Waschküche, Fahrradkeller, Garten zur Mitbenutzung, Spielplatz

Infrastruktur des Wohnumfelds: Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Schulen, ärztliche Versorgung, Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr, Arbeitgeber, Freizeiteinrichtungen und Institutionen in der Nähe

Anzeigentitel und Beschreibung: Der Anzeigentitel ist neben dem Titelfoto Ihr Eyecatcher. Hier ist Marketing erlaubt. Wenn die Überschrift Interesse weckt, liest ein Interessent auch weiter. Liefern Sie nicht nur Fakten, sondern beschreiben Sie auch die Vorzüge und Atmosphäre Ihrer Wohnung.

Angaben zu Ihrer Erreichbarkeit: Darf ein Interessent Sie telefonisch kontaktieren? Wenn ja, wann?

Nachweise des Mietinteressenten: Benennen Sie in Ihrem Inserat auch die gewünschten Nachweise und Auskünfte wie SCHUFA-Auskunft, Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweise und ggf. die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die Ihnen ein Mietinteressent vorlegen soll.

Gute Fotos von Ihrer Wohnung: Zahlreiche Studien belegen, dass Ihr Inserat ohne Bilder deutlich weniger Aufmerksamkeit weckt und entsprechend weniger Anfragen liefert. Aber auch die Qualität der Fotos wirkt sich aus. Damit sie freundlich wirken, sollten die Zimmer aufgeräumt und gut ausgeleuchtet sein. Es empfiehlt sich, Außenansichten möglichst bei gutem Wetter aufzunehmen. Faustregel: Lieber weniger Fotos, dafür aber Gute! Als Titelfoto eignen sich Außenaufnahmen besser als Innenaufnahmen. Eine schöne Fassade oder der Fernblick vom Balkon bringen mehr Aufmerksamkeit als ein nichtssagender, leerer Raum.

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Wichtig: Seit 1.5.2014 sind Angaben zum Energieausweis in Immobilieninseraten Pflicht. Ab 1.5.2015 können Immobilieneigentümer, die es gegenüber Miet- oder Kaufinteressenten versäumen, Angaben zum Energieverbrauch Ihrer Wohnung zu machen, mit einem Bußgeld belegt werden. Laut der Deutschen Energieagentur (DENA) müssen Sie daher in Ihrem Vermietungsinserat angeben:

  • Liegt ein Energieausweis vor? Falls Sie noch keinen haben, müssen Sie einen erstellen lassen.
  • Art des Energieausweises: Liegt ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis vor?
  • Welches sind die wesentlichen Energieträger für Heizung und Warmwasser?
  • Wie hoch ist der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch?
  • Baujahr des Hauses lt. Ausweis
  • Energieeffizienzklasse lt. Ausweis

Wo inserieren?

Wohnungen in größeren Städten werden heute überwiegend über das Internet vermietet. Die meisten Immobilienanzeigenportale bieten Online-Eingabeformulare zum Ausfüllen sowie die Möglichkeit, Bilder und weitere Dateien hochzuladen.
In kleineren Städten und ländlichen Regionen ist es sinnvoll, zusätzlich in der lokalen Presse zu inserieren.
Starten Sie zunächst online mit einem Internet-Inserat, denn hier haben Sie die größte Reichweite. Ergänzend kommen dann lokale Print- oder Onlinemedien in Betracht.

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Wenn das Inserat eingestellt ist, melden sich die meisten Interessenten per E-Mail.

Tipp: Stellen Sie sich eine Interessentenliste mit Namen, E-Mail-Adressen, Telefonnummern und Datum der Kontaktaufnahme zusammen. Vor einer Besichtigung empfehlen wir, sich von jedem Interessenten die ausgefüllte Mieterselbstauskunft einzuholen und/oder ein kurzes Telefoninterview zu machen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Interessenten kurz zu kontaktieren, um sich einen ersten Eindruck von ihm zu verschaffen.

Wie Sie eine Wohnungsbesichtigung effizient durchführen

Suchen Sie einen Termin, an dem möglichst viele Interessenten vorbeikommen können. Das kann an einem Samstag sein oder unter der Woche in den Abendstunden oder am frühen Morgen. Die Uhrzeit sollten Sie möglichst so wählen, dass eine Besichtigung bei Tageslicht möglich ist.

Besichtigungen mit mehreren Interessenten haben sich bewährt, wenn man ein ausreichendes Zeitfenster von etwa zwei Stunden gibt. Mehr als 20 Interessenten zu einem Termin könnte bei kleinen Wohnungen jedoch problematisch werden.

Welche Unterlagen Sie als Vermieter zur Besichtigung mitbringen sollten:

  • Grundriss oder Metermaß zum Nachmessen
  • letzte Betriebskostenabrechnung für Rückfragen
  • Energieausweis zur Einsichtnahme
  • genügend Blanko-Formulare der Mieterselbstauskunft
  • Schreibgerät und Visitenkarten

Sofern die Wohnung einfach zu finden ist, genügt es, den Interessenten mitzuteilen, an welcher Klingel sie läuten müssen. Manchmal sind eine Wegbeschreibung und ggf. kleine Hinweisschilder hilfreich.

Wenn Sie noch nie eine Besichtigung alleine durchgeführt haben oder großen Andrang erwarten, ist es hilfreich, sich von einer weiteren Person unterstützen zu lassen. Auch wenn es im Anschluss daran geht, aus der Schar der Bewerber auszuwählen, haben vier Augen oft eine bessere Wahrnehmung und Einschätzung für den passenden Bewerber als zwei.

Bei der Bewerberauswahl sollte man sich nicht sofort festlegen, sondern drei bis vier Kandidaten in die engere Wahl nehmen.

Falls Ihr persönlicher Favorit jetzt noch nicht feststehen sollte, bietet sich eine weitere Telefonrunde an, in der Sie noch ungeklärte Fragen besprechen.
Ist der Favorit gefunden, sollten Sie zeitnah einen zweiten Termin zur Unterzeichnung des Mietvertrags vereinbaren. Dabei wird üblicherweise die Mietkaution bzw. eine Anzahlung geleistet. Spätestens wenn Sie den Mietvertrag zur Unterschrift anbieten, sollten Sie die Angaben in der Selbstauskunft mit den entsprechenden Einkommensnachweisen des potenziellen Mieters überprüft haben.

Es hat sich auch bewährt, möglichen Reservekandidaten erst abzusagen, wenn die Mietvertragsunterzeichnung reibungslos und für Sie zufriedenstellend verlaufen ist. Denn sollte Ihr Favorit absagen oder aus anderen Gründen nicht mehr infrage kommen, dann haben Sie den nächsten Kandidaten zur Hand und müssen keine erneute Mietersuche starten.

Mietvertrag: Worauf Sie beim Ausfüllen achten sollten

Stets aktualisierte Mietvertragsformulare können Sie über den örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein beziehen, allerdings gibt es diesen Service bei vielen Vereinen nur für Mitglieder und die Formulare sind öfters recht unhandlich.

Es empfiehlt sich nicht, ein Mietvertragsformular im Schreibwarenhandel oder in einem beliebigen Internet-Formularcenter zu kaufen, denn dort sind die Vordrucke oft veraltet und juristisch nicht haltbar.

Tipp: Aktuelle Mietvertragsformulare können Sie online gegen eine geringe Gebühr unter dem nachfolgenden Link beziehen: /wohnen/mietvertrag-muster-vorlagen/

Jeder Mietvertrag bietet auch Gestaltungsspielräume. Diese sollten Sie als Vermieter kennen und auch nutzen. Die wichtigsten Fragen, die sich stellen, sind:

Mietkaution: Sie darf maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Die Kaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen verzinslich für den Mieter anlegen. Dafür eignen sich ein Mietkautionssparbuch oder eine Mietbürgschaft, die der Mieter für die Mietsache abschließt. Infos zur Mietbürgschaft und ein Berechnungsbeispiel finden Sie z. B. beim Anbieter „Kautionsfrei“.

Mieterhöhung: Für den Mieter sind Mieterhöhungen immer eine unerfreuliche Angelegenheit. Um klare Regelungen zu treffen und Ärger zu vermeiden, können Vermieter z.B. eine Staffelmiete vereinbaren. Diese lässt sich am ehesten in Ballungsgebieten mit Wohnungsknappheit durchsetzen. Staffelmiete bedeutet, dass die Miete zu festen Zeitpunkten in einer Spanne von mehreren Jahren erhöht wird. Im Mietvertrag werden die Staffeln mit den zugehörigen Mieterhöhungen aufgelistet.

Auch die Vereinbarung über eine Indexmiete, die sich an der Entwicklung der Inflation orientiert, kann sinnvoll sein:

Dabei wird die Mieterhöhung gekoppelt an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses wird der aktuelle Index in den Mietvertrag aufgenommen. Erhöht er sich um fünf Prozentpunkte, dann kann die Miete ebenfalls um fünf Prozent erhöht werden. Bei einer Indexierung muss die Mieterhöhung jedoch schriftlich angekündigt werden, und man darf sie nach erfolgter Ankündigung auch nicht sofort berechnen, sondern nach bisheriger Rechtslage erst zum übernächsten Monat. Bei einer Indexmiete sollte man sich also mit der Umsetzung einer Mieterhöhungsforderung vertraut machen.

Fazit: Als Vermieter sollte man Klauseln über Mieterhöhungen jedenfalls mit Sorgfalt einsetzen.

Mietvertragsdauer: Am häufigsten wird unbefristet vermietet. Dann beträgt die Kündigungsfrist des Mieters drei Monate. Man kann auch einen befristeten Mietvertrag abschließen. Dann muss der Mieter zum Ende der Frist wieder ausziehen. Dabei haben sich Fristen von bis zu vier Jahren bewährt. Eine befristete Vermietung bietet sich an, wenn man die Wohnung später selbst nutzen oder im Familienkreis weitergeben möchte.

Begrenzung der Anzahl der Mitbewohner: Gäste des Mieters können die Wohnung bis zu vier Wochen ohne Zustimmung des Vermieters mitbenutzen. Jede länger dauernde Nutzung wie auch die maximale Anzahl der Mitbewohner kann man regeln und begrenzen. So ist es sinnvoll, längere Nutzungszeiträume (Untermiete) von der Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen und festzulegen, wie viele Personen maximal die Wohnung benutzen dürfen.

Haustiere kann man, muss man aber nicht gestatten. Der Mieter sollte ggf. eine entsprechende Haftpflichtversicherung nachweisen können.

Unterjähriger Auszug und Betriebskostenabrechnung: Es kostet in der Regel zusätzlich Geld, wenn der Mieter während einer Abrechnungsperiode auszieht. Diese zusätzlichen Kosten für das Ablesen von Zählerständen und die Abrechnung können Sie nach bisheriger Rechtslage dem Mieter in Rechnung stellen, sofern das im Mietvertrag auch so festgelegt wurde.

Energieausweis: Ab 1.5.2015 stellt es eine Ordnungswidrigkeit dar, wenn Sie Ihrem Mieter nicht den Energieausweis aushändigen. Stellen Sie also sicher, dass er den Ausweis spätestens bei Unterzeichnung des Mietvertrags erhält.

Hausordnung: Sie ist zumeist Bestandteil des Mietvertrags und beinhaltet wesentliche Verhaltensregeln für die Hausbewohner. Die Hausordnung wird mit dem Mietvertrag an den Mieter ausgehändigt.

Übergabeprotokoll: Schließlich füllen Sie im Anschluss an den Mietvertrag das Übergabeprotokoll gemeinsam mit dem zukünftigen Mieter aus. Darin werden die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung festgehalten. Es werden sämtliche Schlüssel aufgelistet, die Sie an den Mieter übergeben. Etwaige Mängel oder noch anstehende Reparaturen, die nicht zulasten des Mieters gehen, werden ebenfalls festgehalten.

4. Hilfestellungen für Vermieter: häufige Themen bei Mieterwechsel

Mieterseitige Einbauten

Grundsätzlich hat der Mieter Einbauten auf eigene Kosten zum Ende des Mietzeitraums zu entfernen. Doch manche Einbauten, wie z. B. eine Küche, erhöhen sogar den Gebrauchswert der Wohnung. Dann sollte man als Vermieter überlegen, ob der Mieter, sofern er es wünscht, die Küche in der Wohnung zurücklassen kann. Dazu gibt es zwei Alternativen:

Der Vermieter löst die mieterseitigen Einbauten ab
Eine Ablösung durch den Vermieter ist sinnvoll, wenn der Gebrauchswert der Wohnung erhöht wird und die Einbauten in gutem Zustand sind.
Alle Einbauten, die man an den Nachmieter mit vermietet, gehören zum Mietgegenstand. Aber Achtung: Bei anstehenden Reparaturen hat der Vermieter die Reparaturkosten zu tragen. Wird ein mit vermieteter Gegenstand gebrauchsunfähig und der Vermieter unterlässt die Reparatur, kann der Mieter die Miete mindern.
Daher kann es auch sinnvoll sein, die abgelösten Gegenstände dem nächsten Mieter unentgeltlich zum Gebrauch zu überlassen. In diesem Fall hat der nachfolgende Mieter die Verpflichtung, die Gegenstände auf seine Kosten zu warten und ggf. auch zu entsorgen.

Der Nachmieter löst die mieterseitigen Einbauten ab
Soll der Nachmieter die Einbauten ablösen, sollte man als Vermieter darauf achten, dass dadurch nicht die zeitnahe Anschlussvermietung der Wohnung gefährdet wird. Das kann insbesondere dann passieren, wenn der aktuelle Mieter selbst einen Nachmieter sucht und vom Nachmieter hohe Abschlagszahlungen für seine Einbauten fordert. Bei umfangreichen Einbauten sollte man als Vermieter besser vor der anstehenden Neuvermietung mit dem Altmieter klären, welche Einbauten zu welcher Ablöse in der Wohnung verbleiben dürfen.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen können auf den Mieter übertragen werden, allerdings müssen die Klauseln im Mietvertrag dazu auch wirksam vereinbart sein. Da gerade Schönheitsreparaturen ein hochsensibler Bereich sind, um den zahlreiche Rechtsstreitigkeiten ausgetragen werden, sollte man als Vermieter unbedingt auf ein aktuelles Mietvertragsformular achten. Denn ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Vertrag nichtig, so hat der Mieter keine Schönheitsreparaturen auszuführen.

Grundsätzlich muss der Mieter die Wohnung aber wieder in den Zustand versetzen, in dem er sie übernommen hat. Dazu gehört z. B. auch, bunt gestrichene Wände wieder zu weißen.

Soll oder darf der bisherige Mieter einen Nachmieter empfehlen?

Es ist nicht unüblich, dass der aktuelle Mieter einen Nachmieter empfiehlt. War das Mietverhältnis einwandfrei, sollten Sie die Chance ergreifen und sich den potenziellen Nachmieter, den man Ihnen empfiehlt, auch ansehen. Allerdings sollten Sie ihm alle Fragen stellen, die Sie auch einem unbekannten Interessenten stellen würden. Das gilt auch für die vorzulegenden Nachweise und Sicherheiten. Sofern sich der empfohlene Mieter eignet, haben Sie sich viel Arbeit und Zeit gespart.

Gerade wenn Sie eine weit entfernte Wohnung besitzen und selbst keine Besichtigungen vor Ort durchführen möchten, können Sie die Nachmietersuche über den aktuellen Mieter auch aktiv forcieren. Vergessen Sie jedoch nicht, Ihren aktuellen Mietern mitzuteilen, wie hoch die künftige Miete sein wird und welche Nachweise der Interessent zu erbringen hat.

Wann genau werden die Schlüssel übergeben?

Schon manche geplante Vermietung ist daran gescheitert, dass der nachfolgende Mieter nicht pünktlich in die Wohnung einziehen konnte. Besonders wenn der Monatsletzte auf einen Arbeitstag fällt, kann das passieren. Viele Mieter möchten die freie Zeit am Wochenende nutzen, um den Umzug durchzuführen, und wünschen sich nach Möglichkeit schon vor dem Monatsersten einen Zugang zur Wohnung. Daher sollten Sie klären, wann der Vormieter seinen Auszug organisiert und die Schlüssel übergeben kann.

Sofern Sie noch Arbeiten in der Wohnung erledigen möchten oder aus anderen Gründen keine direkte Anschlussvermietung erfolgen soll, sollten Sie einen ausreichenden Zeitpuffer für die Neuvermietung einplanen.

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5. Wo Sie Fragen zum Mietrecht unbürokratisch und schnell klären können

Für telefonische Auskünfte rund um Mietrechtsfragen:

DAHAG (Deutsche Anwaltshotline)Tel.: 0900 1875 123 138 täglich 7.00 bis 1.00 Uhr
Der Anruf kostet 1,99 Euro/Minute inkl. 19 % MwSt. aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Wenn Ihnen dieser Leitfaden gefällt, empfehlen Sie ihn weiter. Wir freuen uns auch über Ihre Rückmeldung und Ihre Vermietungserfahrungen. Schreiben Sie uns Ihre Meinung und Ihre Tipps an [email protected].

Haftungsausschluss:

Wir haben alle Informationen gewissenhaft zusammengetragen, können jedoch keine Haftung für die Richtigkeit der hier getroffenen Aussagen übernehmen. Im Zweifel wenden Sie sich an einen Haus- und Grundbesitzerverein oder konsultieren Sie einen Anwalt.

Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de

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