Wohnung kaufen oder mieten?

Wohnung kaufen oder Wohnung mieten?

Zu diesem Artikel ist ein update erschienen: Kaufen oder mieten? Was ist die bessere Wahl?

Für viele Menschen ist der Wunsch, mietfrei zu wohnen ein wichtiges Ziel. Doch die Entscheidung für den Kauf einer Wohnung fällt oft schwer, weil damit die größte und teuerste Anschaffung im Leben verbunden ist.

Wir haben dieses Thema für Sie einmal genauer beleuchtet und möchten Ihnen mit diesem Artikel eine Entscheidungshilfe aus neutraler Perspektive bieten: Wohnung kaufen oder Wohnung mieten?

• Lernen Sie die wichtigsten Einflussfaktoren für die Entscheidung kennen,
• Betrachten Sie die Wohnung als Wirtschaftgut,
• Erfahren Sie, wie die Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt zustande kommt und
• Was der wirtschaftliche Vergleich Eigentumswohnung contra Mietwohnung ergibt

1. Grundsätzliches

Ein Dach über dem Kopf zu haben ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Für viele Menschen ist der Kauf einer Wohnung die größte Anschaffung in ihrem Leben, gleichzeitig ist es das Lebensziel, eines Tages mietfrei wohnen zu können. Doch ist es wirklich besser, eine Wohnung zu kaufen, anstatt sie zu mieten?

Das sind die wesentlichsten Faktoren für eine Kaufentscheidung:

Ihre persönliche Situation:

• Alter,
• Beruf,
• heimatliche Verwurzelung,
• Lebensziele: Gründung einer Familie, Job im Ausland, Altersvorsorge, persönliche Qualifikation und
• finanzielle Situation

Darum ist das Alter wichtig: im Alter zwischen ca. 25 und 35 Jahren hat man a.G. seiner langen Lebenserwartung die besten Chancen bei der Bank, ein Darlehen zu bekommen, weil man 30 Arbeitsjahre und womöglich noch mehr Jahre zur Verfügung hat, um dieses Darlehen abzubezahlen. Wer dagegen die 40 überschritten hat, der muss den Banken mehr Sicherheit bieten und wer über 60 Jahre alt ist, bekommt nur unter ganz engen Voraussetzungen noch ein Darlehen.

Beruf: Wer häufige Ortswechsel oder Jobwechsel für sein Fortkommen in Kauf nimmt, wird sich mit dem Kauf einer selbst genutzten Wohnung womöglich nicht anfreunden können, da die Wohnung langfristig nicht selbst bewohnt werden kann. Hier könnte man abwägen, ob nicht eine Vermietung der Wohnung in Frage kommt, bis man selbst soweit ist, dass man einzieht. Wer sich von Arbeitslosigkeit bedroht fühlt, sollte vor einem Wohnungskauf ausreichend Rücklagen bilden, um berufliche Durststrecken überstehen zu können. Wer selbständig ist, muss damit rechnen, dass die Banken bei der Kreditvergabe zurückhaltender sind.

Fazit: Damit die Anschaffung einer Wohnung mittelfristig nicht zu einem finanziellen Risiko wird, sind individuelle Sicherheitspolster sinnvoll. 

Ob sie heimatlich verwurzelt sind, wird vielen Menschen oft erst im reiferen Alter bewusst.
Wo will ich wohnen – wo fühle ich mich wohl? Wer bei dieser Frage noch unsicher ist, tut sich mit der Entscheidung schwer, eine Wohnung für den Eigenbedarf zu kaufen. Man kann sich jedoch damit behelfen, die anzuschaffende Wohnung einfach als „Notkoffer“ zu betrachten, um sein Gewissen zu beruhigen. Man kauft dann eine Wohnung, die man sich leisten kann und vermietet sie mit dem Ziel, sie später zu beziehen oder zu verkaufen. In der Zwischenzeit tilgt man das Darlehen.

Lebensziele: Welche Prioritäten man hat um seine Lebensziele zu erreichen ist manchen Menschen unklar. Wer sich nicht festlegen kann tut sich daher auch mit Investitionsentscheidungen schwer. Es kann hilfreich sein, sich Vorbilder zu suchen und für sich verschiedene Lebensentwürfe durchzudenken. 

Finanzielle Situation: Da der Erwerb einer Wohnung im Vergleich zu anderen Anschaffungen die größte Investition für einen Privathaushalt bedeutet, sollte man im Vorfeld klären, welchen Kaufpreis man sich leisten kann und wie die Finanzierung so gestaltet werden kann, dass man möglichst flexibel bleibt. Dazu gehört auch, dass man nicht das gesamte verfügbare Eigenkapital in die Immobilie stecken muss.

Die finanzielle Unabhängigkeit ist ein Ziel, das von vielen Menschen immer stärker favorisiert wird. Mietfrei zu wohnen ist ein Meilenstein zur Erreichung dieses Ziels. Je früher man eine Immobilie für die Selbstnutzung erwirbt, desto mehr Zeit hat man für die Abzahlung des Kredits.

Dennoch dauert es lange, bis man schuldenfrei ist. Wer z.B. ein Kredit zu 3% Zinsen aufnimmt und anfänglich 2% tilgt, also ein Annuitätendarlehen mit 5% Annuität aufnimmt, benötigt ohne Sondertilgungen 30,7 Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist.  (Hier finden Sie weitere Infos zum Thema Finanzierung)

Im Alter noch in einer Mietwohnung leben? Die aktuelle Entwicklung im deutschen Wohnungsmarkt hat weiterhin die Tendenz, dass Wohnraum in Ballungszentren knapp ist. Als Mieter muss man umso mehr damit rechnen, dass eine Mietwohnung weder dauerhaft zur Verfügung steht, noch dass die Miete nicht oder nur moderat steigen wird.

Für wen der Kauf einer Wohnung nicht in Frage kommt, sollte sich beizeiten nach Wohnmodellen mit Schutz vor Eigenbedarfskündigung umsehen, was z.B. bei den Genossenschaften möglich ist.

Altersvorsorge: Inzwischen weiß jeder, dass er zusätzlich zur gesetzlichen Rente privat vorsorgen muss. Die Anschaffung einer selbst genutzten Immobilie ist für die meisten Menschen der größte Baustein für die private Altersabsicherung. Zudem gibt es seit einiger Zeit die Möglichkeit, das Eigenheim zu verrenten, also aus der abbezahlten Immobilie eine zusätzliche Immobilienrente zu beziehen.

Man muss damit rechnen, dass es zunehmend teurer wird, in einer alternden Gesellschaft zu leben. Denn hier ist auch der Alterungsprozess ein zunehmender Wirtschaftsfaktor, der dazu beiträgt, dass die Lebenshaltungskosten im Alter steigen und das „’Wie wir altern“ stark von der Selbstbestimmung der Rentner und von Trends geprägt ist. 

Schlau machen und sich die folgenden Fragen beantworten: Wie gut kenne ich mich eigentlich mit dem Wirtschaftsgut Immobilie aus? Worauf schaue ich, wenn ich eine Wohnung mieten oder kaufen will? Woran erkenne ich eine gute Finanzierung? Woran mache ich es fest, welches die bessere Alternative für mich ist, zu kaufen, oder zu mieten?

Fazit: Wohnung kaufen oder mieten – diese Frage kann nicht pauschal, sondern nur individuell beantwortet werden.

Notwendig: Der Kauf einer Wohnung will gut überlegt und vorbereitet sein, denn die Immobilie ist eine langfristige Investition!

2. Verstehen Sie die Wohnung als Wirtschaftsgut!

• Im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern ist eine Immobilie gekennzeichnet durch
• Den vergleichsweise höchsten Anschaffungspreis,
• Die längste Lebensdauer, dadurch bedingt entsprechende Unterhaltskosten, und durch
• Immobilität- sie ist fest mit einer geographischen Lage und einem Grundstück verbunden.
• Speziell für Wohnungen gilt: Wer eine Wohnung erwirbt, erwirbt auch (zwangsweise) Anteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft, wodurch sich automatisch Mitbestimmungsrechte und Mitbestimmungspflichten ergeben.

Der Handel mit dem Wirtschaftsgut „Wohnung“ findet auf Wohnungsmärkten statt. Wie kommt der Preis einer Wohnung zustande und Wodurch wird die Höhe des Preises beeinflusst?
Im Prinzip gelten für Wohnungsmärkte die gleichen Regeln wie für andere Märkte auch, Preise kommen durch Angebot und Nachfrage zustande.

Die Nachfrageseite auf dem Wohnungsmarkt wird beeinflusst durch:

• Das verfügbare Einkommen der Wohnungssuchenden,
• Durch die langfristigen Zinsen,
• Durch die Bevölkerungsentwicklung (Wachstum oder Rückgang, Zunahme oder Abnahme der Haushalte), von den
• Möglichkeiten wie Immobilieneigentum finanziert werden kann. So gelten in Deutschland im Vergleich zum europäischen Ausland z.B. strengere Anforderungen an die Vergabe von Hypothekendarlehen, und durch
• Steuerliche Rahmenbedingungen (Wie z.B. die Abschaffung der Eigenheimzulage).

Die Entwicklung der Nachfrageseite bestimmt mittelfristig auch die Angebotsseite, wobei Menge und Preis des Angebots neben der Nachfrageseite wesentlich beeinflusst wird durch:

• Entwicklung der Herstellkosten und der Sanierungskosten für Wohngebäude, und durch
• Das verfügbare Grundstücksangebot, sowie die
• Finanzierungsmöglichkeiten des Baugewerbes.

Für unseren Wohnungsmarkt in Deutschland sind diese Tendenzen erkennbar:

Der deutsche Wohnungsmarkt hat seit Einführung des Internets sehr an Transparenz gewonnen, ist aber regional stark unterschiedlich. So sind die Wohnungspreise in den letzten Jahren inflationsbedingt stark gestiegen, in den westdeutschen Metropolen sind bezahlbare Mietwohnungen schwer zu bekommen, Es gibt regional starke Unterschiede, im Norden und Osten ist es tendenziell günstiger als im Süden und im Westen.
Wohnungsmärkte sind regional. Sie werden stark von den örtlichen Gegebenheiten wie der lokalen wirtschaftlichen Situation beeinflusst. Die Aussage, dass eine Wohnung in Berlin günstiger ist als eine Wohnung in München sagt etwas über den Wohnungsmarkt in Berlin und in München aus. Sie sagt aber nichts darüber aus, ob die Berliner Wohnung für einen Berliner günstiger ist als die Münchner Wohnung für einen Münchner.
Neben den lokalen Wohnungsmärkten gibt es dann den gesetzlichen und staatlichen Rahmen, der Wohnungsmärkte reguliert und damit die Preisbildung von Wohnungen beeinflusst:

• Wegfall der Eigenheimzulage,
• Reduzierung und Abschaffung staatlicher Wohnungsbauförderung 
• Einführung und Wegfall von KFW-Förderprogrammen für energetische Haussanierung, Modernisierungsprogramme mit zinsgünstigen Darlehen, und Zuschüssen für Altbausanierungen,
• Novellen des Mietrechts, Einführung von Mietendeckel und Mietpreisbremsen,
• Energieeinsparverordnung, die deutschen DIN-Vorschriften, Vorschriften zur Bautechnik
• Trend der Verknappung und Verteuerung von Rohstoffen, die in zahlreichen Baumaterialien Verwendung finden.

Fazit: Die Rahmenbedingungen für den Preis einer Wohnung ändern sich im Zeitablauf. Was heute günstig ist, kann morgen durch Wegfall von Förderdarlehen, Zinssteigerungen oder Mietrechtsänderungen teuer werden und umgekehrt. Käufer sollten Preise von Wohnungen stets innerhalb des regionalen Marktes vergleichen.

Ein weiterer Einflussfaktor auf die Wohnungsmärkte sind schließlich langfristige Trends, die sich auf Angebot, Nachfrage und Preisbildung auswirken werden.
(Die Frage lautet dazu: Wo wirken sich diese Trends wie aus?)

• Demographischer Wandel, die Gesellschaft wird älter, die Geburtenrate sinkt, die Zuwanderung steigt, die Zahl der Haushalte nimmt weiter zu,
• Abnahme des Ost-West-Gefälles, Städte wie Dresden, Jena, Leipzig, und Rostock holen auf,
• Mutation zur Wissensgesellschaft, womöglich ein Auseinanderdriften der Gesellschaft in reich und arm.

Welche tendenzielle Wertsteigerung hatten deutsche Immobilien in den letzten Jahrzehnten?

Begriff Wertsteigerung:
Echte Wertsteigerung bedeutet, wenn durch die Preisentwicklung eines Wirtschaftsgutes die Inflation überkompensiert, also mehr als ausgeglichen wird. Einfach formuliert: wenn alles teurer wird, muss auch die Wohnimmobilie teurer werden, damit der Eigentümer kein Geld verliert. Nur wenn die Wohnimmobilie stärker im Preis steigt als andere Güter, hat sie einen echten Wertzuwachs gewonnen. 

Ein Blick zurück – hätten Sie es gewusst?

Vor über 20 Jahren waren die Preise sogar noch rückläufig, um dann zunächst in einer Stagnation zu münden. Sehen Sie dazu die nachfolgende Übersicht, die ich dem Jahresgutachten 2006/2007 des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung entnommen habe: (Ziffern 261 bis 274)

Der deutschlandweite Trend ging damals also klar in Richtung leicht fallender Immobilienpreise im Gegensatz zum restlichen Europa. Das hat sich langsam ab dem Jahr 2007 geändert:

„IVD Wohnpreisspiegel 2007/2008: Wohnen wird teurer“
Quelle: Immobilienverband Deutschland, IVD

Die Mieten in Deutschland lagen Mitte 2007 knapp ein Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Und bei Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Eigentumswohnungen im Neubau wurde der Preisrückgang gestoppt: Die Kaufpreise blieben stabil. Eigentumswohnungen im Bestand waren dagegen noch um knapp ein halbes Prozent preiswerter geworden. Das ergab der  IVD-Wohn-Preisspiegel 2007/2008.

Was folgte ist bekannt, die Preise zogen erst moderat an, dann deutlich und seit dem Jahr 2019 so kräftig, dass viele Medien das Platzen einer Preisblase vorhersahen. Was man nicht vorhersehen konnte war die Pandemie und der Krieg in der Ukraine mit neuen Flüchtlingsströmen in die westlichen EU-Länder.

Fazit: wenn sich die Inflation wieder abschwächt – was heute, im März 2024 vorsichtig optimistisch an den Immobilienmärkten erwartet wird – könnte es bei den Mieten und Kaufpreisen bei Immobilien mittelfristig wieder aufwärts gehen, da das Angebot tendenziell geringer ist als die Nachfrage. Rohstoffengpässe und die generelle Verknappung von Bauland tragen zu dieser Entwicklung bei. Wer heute eine Wohnung kaufen kann, sollte sich mehr denn je glücklich schätzen!

Was ist günstiger: Kaufen oder mieten?

Es kommt drauf an: Wer die Scholle fürs Alter sucht und wessen erklärtes Ziel die abbezahlte Eigentumswohnung ist, für den ist Kaufen oft die günstigere Option. Wer dagegen mehrmals in seinem Leben den Standort wechselt und im Alter ungebunden sein will, der ist in der Mieterfraktion besser unterwegs.

4. Mein Fazit: klare Prioritäten setzen, konsequent umsetzen, zügig entscheiden

In der Zusammenfassung der präsentierten Überlegungen und Analysen meine ich, diese Empfehlungen abgeben zu können:

• Wohnimmobilien werden teurer, auch in Zukunft und insbesondere dort, wo Wohnraum stark nachgefragt wird.
• Wer kaufen will aber nicht selbst einziehen kann, vermietet besser über Dienstleister, die auf Mieterverwaltung spezialisiert sind, um den Verwaltungsaufwand gering zu halten.
• Steigen die Zinsen, dämpft das überzogene Preisvorstellungen der Verkäufer und der Bausparer wird wieder attraktiv. Für Käufer sind dadurch auch Spielräume für Kaufpreisverhandlungen gegeben.
• Wer in Ballungsgebieten kaufen will, muss besonders gut vorbereitet sein, denn das Angebot an Eigentumswohnungen dürfte hier knapp bleiben mit der Folge, dass oft nur die schnellentschlossenen Käufer das Rennen machen.

5. Tipps

• Um Angebote richtig vergleichen zu können, sollte man nach Baujahren und Lagen vorgehen. Wenn gleiche Baujahre (+-3 Jahre, bei Baujahren vor 1970 auch +-5 Jahre) und der gleicher Stadtteil, mit ähnlich ruhigen oder ähnlich lauten Lagen gegeben sind, dann kann man die Wohnungen miteinander vergleichen und
• dann kann man den qm-Preis (Kaufpreis/Wohnfläche) als Vergleichsmaßstab ansetzen. Achtung, manchmal wird bei den Wohnflächen „geschönt“, es werden Terrassen zu ½ oder Kellerflure zur Wohnfläche hinzuaddiert. Daher prüfen, ob bei der Wohnflächenberechnung von Vergleichsangeboten dieselbe Rechenregel angewendet wurde. (Balkon, Terrasse zu ¼, Hobbyraum zu ½ oder ¼, Treppenhaus, Kellerflur etc. wird nicht zur Wohnfläche gezählt). Ausnahme: Eigenheime.
• Der Energieverbrauch spielt eine immer größere Rolle. Daher sollte man sich bei Neubauten die Energiebedarfsberechnung und bei Altbauten den Energieausweis zeigen lassen,
• Wer einen Altbau kaufen möchte, kann einen Gutachter zu Rate ziehen. Die Gutachter prüfen, ob die DIN-Vorschriften eingehalten worden sind und wo es ggf. Probleme gibt. Auch helfen Sie bei Kaufpreisverhandlungen. Der Energieausweis gewinnt hier an Bedeutung – sofern er von einem Fachmann erstellt wurde.
• Bei Bestandsbauten sollte man sich immer die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen lassen. Daraus kann man die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlung entnehmen und ablesen, ob es in der Hausgemeinschaft reibungslos zugeht oder ob Konflikte vorhanden sind.
•  Schließlich sollte man prüfen, ob und in welcher Höhe ein Rücklagenkonto für die Wohnung besteht, denn die angesparten Rücklagen des bisherigen Eigentümers gehen auf den neuen Eigentümer über. Vorsicht bei Kaufangeboten von Unternehmen, die ein älteres Haus aufteilen um es an Mieter und Selbstnutzer zu verkaufen. Hier sind häufig keine Rücklagen vorhanden. Daher sollte man nachfragen, welche Gewerke in den letzten Jahren im Haus erneuert wurden. (Dach, Fenster, Heizung, Stränge und Rohrleitungen, Fassade, trockene Keller vorhanden?)

Je besser man vorbereitet ist, desto besser und schneller kann man kaufen. 

Autoreninfo: Maxi Schwarz ist Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH und unterstützt Kapitalanleger bei Kaufentscheidungen. Schwarz war viele Jahre bei Wohnungsunternehmen tätig und ist selbst in Wohnraum investiert.

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