Wie die Finanzierung für den Kauf einer Wohnung klappt
Mietfrei zu wohnen- das sollte kein Traum bleiben. Mit einer soliden Planung und einer soliden Informationsbasis kann es eigentlich fast Jeder schaffen.
Fangen wir hier gleich mit den wesentlichen Infos an:
Weil es verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten für den Kauf einer Wohnung gibt, empfehlen wir jedem Kreditnehmer, vor einem Kreditgespräch bei einer Bank die Finanzierungmöglichkeiten und gängige Kombinationen kennen zu lernen.
mietfrei wohnen – häufigste Finanzierungswege
- Darlehen – Bankdarlehen oder Privatdarlehen
- Bausparvertrag und
- Lebensversicherung
Im klassischen Fall leiht man sich Geld von einer Bank, aber ein Darlehen kann auch innerhalb einer Familie oder unter Freunden als sogenanntes Privatdarlehen vergeben werden. Der Bausparvertrag ist ebenfalls eine Möglichkeit, Eigenkapital für den Kauf einer Wohnung anzusparen. Man kann dann das Bauspardarlehen in Kombination mit einem Bankdarlehen verwenden. Auch wer eine Lebensversicherung abgeschlossen hat, kann diese Versicherung für den Kauf einer Immobilie beleihen.
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Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Finanzierung?
Eine richtige Antwort gibt es dazu nicht und ganz ohne Eigenkapital geht es auch nicht. Am schnellsten klappt es, wenn man ein paar „Hausaufgaben“ erledigt:
1. Klares Sparziel konsequent umsetzen
Betrachte einfach Deine Lebensplanung und Deine Lebenshaltungskosten. Was brauchst Du monatlich zum Leben und was kannst Du sparen. Wenn das geklärt ist, überlegt man, wie man das Geld, das man sparen kann, anlegt. Mache es Dir dabei aber nicht zu bequem und häng die Latte ruhig etwas höher. Vorschläge, welche Sparpläne sich eignen und Vergleichsrechner kannst Du z.B. gleich hier finden: Sparziel Eigentumswohnung – Sparpläne im Vergleich.
2. Mach Dich sich schlau, was es bedeutet, Wohnungseigentümer zu sein
Finanzierungen kriegt man an jeder Ecke und Verkäufer, die eine Wohnung verkaufen wollen, findet man auch recht schnell. Aber welche Pflichten hast man als zukünftiger Eigentümer, welche Aufgaben kommen auf Dich als Immobilieneigentümer zu? Die Zeit, in der man noch zur Miete wohnt, kann man jetzt dazu nutzen, sich auf seine zukünftige Rolle als Eigentümer vorzubereiten. Spreche einfach mal mit Eigentümern, die Du kennst, informiere Dich aus Fachbüchern oder besuche passende Seminare und schau Dich mal beim Haus- und Grundbesitzerverein um. Wenn Du am Anfang einer größeren Investition erst einmal in Dein Knowhow investierst, ist das sehr gut angelegtes Geld!
3. Bevor es konkret wird: Musterfinanzierung berechnen
Wie sieht eine Musterfinanzierung für eine Wohnung mit Bankdarlehen aus?
Dabei interessieren grundsätzlich 2 Fragen:
1) Was kostet der Kauf einer Wohnung?
2) Was kostet der Bankkredit für die Wohnung?
Falls Du ein Erstkäufer bist, empfehlen wir Dir gern noch unseren Artikel: Wohnung kaufen mit Bankkredit bevor es dann hier mit der Musterfinanzierung weiter geht.
Musterfinanzierung für eine Wohnung
Das kostet der Kauf einer Wohnung:
Kaufpreis
+ Grunderwerbssteuer (Höhe abhängig vom Bundesland in dem die Wohnung ist)
+ Notargebühren und Grundbuchgebühren
+ Maklergebühren
= Anschaffungspreis
Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Wohnungskäufer noch die Grunderwerbssteuer und Gebühren für Notar und Grundbuchamt veranschlagen. Die Grunderwerbssteuern sind je nachdem, in welchem Bundesland sich die Wohnung befindet unterschiedlich hoch. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind dagegen bundesweit gleich hoch. Dazu können dann noch Maklergebühren anfallen, die deutschlandweit zwischen ca. 1% bis zu 3,57% des Kaufpreises betragen können.
Berechnungsbeispiel: Der Verkäufer verlangt 180.000 Euro für die Wohnung:
| 1. | Kaufpreis Wohnung (alle Angaben in Euro €) | 180.000.- |
| 2. | Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5% bis 6,5% vom Kaufpreis) im Beispiel wird mit 6% gerechnet | 10.800.- |
| 3. | Notarkosten und Kosten für Grundbuchamt ca. 2% | 3.600.- |
| 4. | Maklergebühr hier mit 3,57% | 6.426.- |
| 5. | Anschaffungspreis Wohnung | 200.826.- |
Die Anschaffung der Wohnung kostet in diesem Beispiel 200.826.- Euro.
Beispiel: Finanzierung mit Eigenkapital von 30.000 Euro:
Um die Wohnung zu kaufen, hast Du 30.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung, das weiter benötigte Kapital soll über ein Bankdarlehen finanziert werden:
Anschaffungspreis Wohnung: 200.826.- Euro
Abzuziehen Eigenkapital: 30.000.- Euro (entspricht 14,93% des benötigten Kapitals)
Benötigtes Darlehen: 170.826.- Euro
In diesem Beispiel wird ein Kredit über rund 85,07% der Anschaffungskosten benötigt.
Praxistipp: Viele Banken beleihen maximal nur 80% des sogenannten Beleihungswertes einer Immobilie. Um die passende Bank für unser Berechnungsbeispiel zu finden, sollte man daher mehrere Banken anfragen. Wer das nicht selbst erledigen will, kann sich auch an einen Finanzierungsvermittler wenden, der für ihn die passende Bank findet. Dabei spielt die Selbstauskunft eine gewichtige Rolle. Darin gibt man seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse an und auf Basis dieser Auskunft können die Banken die Bonität des Kreditnehmers abschätzen.
Im nächsten Schritt solltest Du überlegen, bis wann Du das Darlehen zurückzahlen kannst bzw. willst. Denn davon hängen die Kosten für das Darlehen ab: Es macht einen großen Unterschied, ob man einen Kredit in 10 Jahren oder in 30 Jahren zurückzahlt oder ob man ihn endfällig tilgen möchte. Im letzteren Fall zahlt man nur die Zinsen für das geliehene Geld, den Kredit zahlt man erst am Ende der Laufzeit zurück.
Wie sich das auf die monatliche Kreditrate auswirkt, schauen wir uns in zwei Schritten an, im ersten Schritt interessiert die Rückzahlung des Darlehens ohne Zinsen:
| Rückzahlung Darlehen in | Tilgung: Berechnung monatliche Rate ohne Zinsen: Darlehensbetrag : Anzahl Jahre : 12 Monate |
| 10 Jahren | 1.465,22 Euro (gerechnet: 175.826 Euro : 10 : 12) |
| 20 Jahren | 732,61 Euro |
| 30 Jahren | 488,41 Euro |
Logisch: je schneller man das Geld an die Bank zurückzahlt, desto mehr muss man monatlich für die Tilgung aufwenden. Die meisten Kreditgeber entscheiden sich für geringere Raten, dann brauchen sie aber auch länger, um das Darlehen zurückzuzahlen.
Was kostet nun das Darlehen, wenn die Bank einen Zins von 3% verlangt?
Wie gesagt, am Ende der Laufzeit ist man in diesem Beispiel schuldenfrei:
| Laufzeit und Zins | Kreditbetrag in Euro | Monatliche Rate für Zins und Tilgung (Annuität), rd. | An die Bank zu zahlende Zinsen gesamt, ca. |
| 10 Jahre, 3% | 170.826 | 1.691 Euro | 27.795 Euro |
| 20 Jahre, 3% | 170.826 | 971 Euro | 57.967 Euro |
| 30 Jahre, 3% | 170.826 | 738 Euro | 90.667 Euro |
So ist das: Je länger man sich mit der Rückzahlung des Darlehens Zeit lässt, desto mehr verdient die Bank!
Andererseits: je jünger man ist und eine Wohnung kauft, desto mehr Zeit kann man sich mit der Rückzahlung des Darlehens lassen. Wenn Du 25 Jahre alt bist und ein Kredit aufnimmst, hast Du über 40 Jahre Zeit bis zur Rente. Wenn Du dagegen bereits 45 Jahre alt bist, sind es gerade noch 22 Jahre bis zum Rentenbeginn. Das wird auch die Bank bei ihrem Kreditangebot berücksichtigen. Viele Kreditnehmer wählen lieber eine niedrigere monatliche Annuität – Zeit ist schließlich auch Geld wert.
zum BaufinanzierungsvergleichWas die Bank vom Kreditnehmer wissen will:
Bevor es das Darlehen gibt, holt die Bank umfangreiche Auskünfte über den Kreditnehmer ein. Dazu muss man eine Selbstauskunft ausfüllen und nachvollziehbar belegen:
Selbstauskunft für Bankkredit:
Die Selbstauskunft besteht oft aus einem mehrseitigen Fragebogen und erfragt die Vermögens- und Einkommenssituation, die Lebenshaltungskosten, Verpflichtungen aus bestehenden Darlehen sowie sonstige Verbindlichkeiten des Antragsstellers. Angaben dazu muss man durch geeignete Nachweise wie z.B. Arbeitsverträge, Konto- und Depotauszüge (bei Selbständigen die aktuellen Einkünfte und vergangene Einkommenssteuererklärungen) belegen. Wichtig: hier sollte man keine Fehler oder Falschangaben machen. Wer zum Beispiel Kindergeld oder Ehegattenunterhalt bezieht, sollte dies nicht als „Einkommen“ angeben. Im Zweifel unbedingt den Bankberater fragen, was hier wie einzutragen ist.
Vergleichsangebote und gute Finanzierungsberater finden:
Mehrere Vergleichsangebote helfen dabei, das beste Angebot zu finden und auch die Beratungsqualität der Berater zu erkennen. Ein guter Berater sollte über:
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- Fördermöglichkeiten und
- Kombinationsmöglichkeiten z.B. von Bausparer und Bankdarlehen oder KfW-Darlehen und Bankdarlehen
Informieren und Dich über aktuell verfügbare Förderangebote in Deinem Bundesland informieren.
Noch ein Wort zum Privatdarlehen: Wenn Privatpersonen ein Darlehen vereinbaren, kann man Zinsen und die Rückzahlung ganz individuell vereinbaren. Das wird gern innerhalb von Familien vereinbart.
Was beim Privatdarlehen beachtet werden sollte:
- Ein Privatdarlehen sollte in Vertragsform schriftlich aufgesetzt werden,
- Wichtige Eckpunkte wie Darlehensgeber, Darlehensnehmer mit Adresse, Darlehensbetrag, in welchen Raten das Darlehen zurückgezahlt wird, welche Zinsen ggf. vereinbart werden, sollten im Vertrag festgehalten sein.
- Der Darlehensgeber sollte sich über die Änderung seiner Einkommenssituation durch die Darlehensvergabe steuerlich beraten lassen, denn Zinsen unterliegen der Einkommenssteuerpflicht. Innerhalb von Familien wird oft auf Zinsen verzichtet, aber das Finanzamt setzt dann einen kalkulatorischen Zins an.
- Auch beim Privatdarlehen sollten sich die Beteiligten darüber klar werden, was passiert, wenn z.B. der Darlehensnehmer nicht mehr zahlen kann oder andere Probleme auftreten. Grundsätzlich sollte man überlegen, ob und wie man mit Vertragsbrüchen umgeht.
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