was sich wo als Anlage lohnt und welche Konzepte besonders erfolgsversprechend sind
Nicht nur an Universitätsstandorten, sondern auch dort, wo neue Fachhochschulen (FH) und Weiterbildungszentren gegründet werden, besteht ein Bedarf für Studentenapartments. Inzwischen streben 80% eines Abiturjahrgangs ein Studium an – Tendenz steigend. Neue Studiengänge und der zweite Bildungsweg sorgen ebenfalls für Bedarf an Studentenwohnungen. So ist die Zahl der Studenten in den letzten Jahren stetig angestiegen.
Zusätzlich wird der Bedarf an kleinen Wohnungen durch die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren angeheizt. Besonders hier besteht ein nachhaltiger Bedarf an bezahlbaren kleinen Wohnungen für Studenten, Berufsanfänger und Pendler. Sind diese Wohnung bedarfsgerecht konzipiert und in Reichweite der Ausbildungsstätten gelegen, kann man als Kapitalanleger nicht viel falsch machen. Dennoch gilt es, auch bei den kleinen Apartments genauer hinzusehen. Dabei fallen am Markt für Studentenwohnungen im Wesentlichen zwei Konzepte auf.
Hauptsächlich zwei Konzepte bei Apartments für Studenten
Die Bandbreiten bewegen sich zwischen Wohnen mit umfangreichem Service und Häusern mit wenig Nebenflächen, die sich auf Basisfunktionen konzentrieren:
Studentenappartements mit Service und Zusatzangeboten
Das Studentenwohnhaus beherbergt Apartments für die Studenten, die wie kleine Wohnungen mit Duschbad und Kitchenette ausgestattet sind. Weitere Räumlichkeiten wie großzügige Empfangsbereiche, Partyküchen, Lounges, Fitnessräume, und Dachterrassen zur Nutzung für alle Bewohner ergänzen hier das Wohnangebot. Die obligatorischen Waschkeller, Fahrradkeller und Kellerspinde sind ebenfalls vorhanden. Je nach Anbieter werden die Appartements zusätzlich möbliert mit unterschiedlichem Möblierungsumfang angeboten:
- Lobbys, Dachterrassen, Fitnessräume und weitere Nebenflächen sind im Haus vorhanden
- mehr Flächen erhöhen auch den Verwaltungsaufwand und müssen mitfinanziert werden
- je nach Standort und Lage sind es jedoch genau diese Angebote, die bei einer erfolgreichen Belegung den Unterschied machen.
Für den Kapitalanleger bietet dieses Konzept die Möglichkeit, die Wohnung weitgehend unabhängig vom örtlichen Mietspiegel und an (noch vorhandenen Mietpreisbremsen vorbei) vermieten zu können. Meistens wird hier für die Anleger ein Mietpool installiert, der sämtliche Verwaltungs- und Vermietungsaufgaben übernimmt. Ein weiterer Vorteil vom Mietpool ist, das alle Apartmentinhaber gleichermaßen am Vermietungserfolg partizipieren:
- die Apartmentmieten werden von den Mietern auf das Konto des Mietpool-Managements eingezahlt,
- die Mieten werden unabhängig von der Belegung einzelner Apartments nach anteiliger Wohnfläche an die Eigentümer ausgezahlt
- steht eine Studentenwohnung leer, partizipieren alle Eigentümer an diesem Leerstand, wird ein Apartment zu einer höheren Miete weitervermietet, sind ebenfalls alle Eigentümer daran beteiligt. Das macht die Mieteinnahmen für die Anleger planbarer und reduziert das Mietausfallrisiko erheblich für den einzelnen Eigentümer.
Es liegt natürlich auf der Hand, das diese Form der Rundum-Sorglos-Verwaltung auch ihren Preis hat. Je effizienter das Mietpoolmanagement jedoch ist, desto besser lassen sich die höheren Verwaltungskosten verkraften. Als nachteilig können sich die vielen Nebenflächen im Unterhalt erweisen. Wenn solche Häuser nicht gut ausgelastet sind, können die Betriebskosten die Mieterträge aufzehren.
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Studentenappartements in Appartementhäusern (schlankes Konzept)
Beim Bau von Appartementhäusern für Studenten und Berufsanfänger beschränkt man sich bei dieser Form auf das Wesentliche: die Apartments.
Sie werden mit oder ohne Einbauküche und oft auch ohne Möblierung vermietet. Varianten findet man bei der Größe und ob ein Balkon vorhanden ist oder nicht. Ein Waschkeller pro Haus und kleine Keller oder Spinde runden das Wohnangebot für die Studenten ab:
- kleine Wohnflächen, Apartments mit oder ohne Balkon und ein kleines Kellerabteil sind die Hauptmerkmale
- keine größeren Gemeinschaftsflächen, keine Party- oder Fitnessräume
- je nach Lage und Anbindung aber zumindest Fahrradstellplätze und PKW-Stellplätze vorhanden
Für Kapitalanleger lässt sich das schlanke Konzept einfacher rechnen. Die Betriebskostenbelastung ist bei diesem Konzept geringer. Gleichwohl kann der Mangel an Gemeinschaftsräumen bei der Mieterschaft auf Ablehnung stoßen. Daher sollte gerade bei einem schlanken Konzept die Lage günstig und die Nähe zu den universitären Einrichtungen gegeben sein. Alternativ kann es hier auch wichtig sein, dass der Kreis der Mieterschaft nicht ausschließlich auf Studenten festgelegt ist.
Erfolgsfaktoren für Studentenapartments als Kapitalanlage
Lage und Standort müssen gut gewählt sein
Eine Studentenwohnung an einem Standort zu erwerben, an dem gerade die erste neue Fachhochschule eröffnet wird, ist unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Vermietbarkeit nicht unkritisch zu sehen. Was passiert, wenn das Studienangebot nicht attraktiv ist und sich weniger Studenten einschreiben, als erwartet wurde? Dann könnte sich das negativ auf die Vermietung der Studentenapartments auswirken. Wenn mehrere Weiterbildungseinrichtungen im Umfeld der Studentenwohnanlage sind, ist das Risiko einer mangelnden Auslastung viel geringer.
Fazit: Studentenapartments als Kapitalanlage profitieren von der Attraktivität des Bildungsstandortes. Hier spielt eine gute Infrastruktur eine maßgebende Rolle. Wenn nur eine Bildungseinrichtung vorhanden ist, sorgt das für eine starke Abhängigkeit bei der Belegung der Apartments. Anleger sollten auf Standortgutachten und/oder Bedarfsrechnungen achten bei diesen Angeboten achten. Kann der Anbieter entsprechende Gutachten vorweisen, dann spricht das eher für ein solide konzipiertes Angebot.
Strapazierfähige und grundsolide Bauweise für langlebige Immobilie
Studentenwohnungen müssen auf einen erhöhten Mieterwechsel ausgelegt sein. Daher sollten die Kleinwohnungen besser solide gebaut sein. Schalldichte Wände und Fenster, robuste Armaturen und Sanitärobjekte mit strapazierfähigen Bodenbelägen sollten zur Grundausstattung gehören. Studenten schätzen zudem eine schnelle Internetverbindung und eine umweltschonende Bauweise.
Das Wohnheim-Konzept sollte sich auch bei Mietschwankungen tragen
Es ist unwahrscheinlich, dass Studentenappartements auf lange Sicht stets voll belegt sind. Man muss mit Leerständen durch Mieterwechsel, Studienabbruch oder Semesterende rechnen. Daher sollte eine geschickte vertragliche Gestaltung mit Mindestmietvertragslaufzeiten und ein aktives Mietmanagement als Serviceleistung neben der Hausverwaltung vorhanden sein.
Fazit: auch wenn sich schlanke Konzepte beim Studentenwohnen besser rechnen, sind sie nicht per se schon erfolgreicher. Ein guter Standort sowie ein aktives Hausmanagement gehören in jedem Fall dazu.
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Alternativen zu Studentenapartments sind Business- und Microapartments, zum Beispiel in Boardinghäusern. Dieser Markt wächst aktuell stark.
Redaktion: wohnung-jetzt.de