In diesem Beitrag beleuchten wir das Konzept der Gemeinschaftswohnungen, wie es funktioniert und auf welche Erfolgsaspekte es für Anleger ankommt:
Was ist Coliving?
Coliving ist ein Konzept des Zusammenwohnens, bei dem jeder in der Wohnung sein eigenes Zimmer hat wogegen Räume wie Küche und Bad gemeinsam genutzt werden. Die Bewohner können sowohl kurzfristig als auch langfristig dort wohnen und haben oft flexiblere Mietbedingungen als bei herkömmlichen Wohnungen. Im Gegensatz zu einer als Wohngemeinschaft von Studenten werden hier Wohnungen gezielt für Berufsanfänger und Alleinstehende möbliert und an sie vermietet.
Das Konzept hat sich in den letzten Jahren weltweit verbreitet, insbesondere in großen Städten, in denen die Mietpreise hoch sind und bezahlbarer Wohnraum knapp ist. In Deutschland gibt es mittlerweile eine Reihe von Anbietern von Colivingwohnungen, die insbesondere auf junge Berufstätige und digitale Nomaden ausgerichtet sind. Aber auch Freelancer und ältere Menschen sind unter den Bewohnern zu finden.
Insgesamt bietet das Konzept eine attraktive Alternative für Menschen, die nach flexiblen Wohnoptionen suchen und die Gemeinschaft mit anderen schätzen. In den deutschen Metropolen, wo Wohnraum knapp und teuer ist, trägt das Konzept zudem dazu bei, dass Wohnungssuchende zügig eine Wohnmöglichkeit finden und erste Kontakte am neuen Wohnort knüpfen können.
Coliving ist keine klassische Wohngemeinschaft:
Wie schon erwähnt, ist im Gegensatz zur klassischen Wohngemeinschaft bei diesem Konzept die Wohnung modern und zeitgemäß ausgestattet. Alle Zimmer sind komplett möbliert und werden einzeln an die Bewohner vermietet. Die Mieter ziehen nur mit einem Koffer ein. Die Möblierung ist tendenziell hochwertig und ein schneller Internetanschluss gehört zum Standard. Dagegen sind klassische Studenten-WGs oft nur für Studierende geeignet.
Unterschied zwischen Coliving und Serviced-Apartments
Serviced Apartments befinden sich meistens in hotelähnlich ausgestatteten Boardinghäusern, wo auch ein hotelähnlicher Service verfügbar ist. Man wohnt nebenan, aber nicht miteinander. Die maximale Aufenthaltsdauer in Boardinghäusern beträgt 6 Monate. Serviced Apartments sind oft langfristig an die Pächter der Boardinghäuser vermietet, die das Management aller Apartments übernehmen.
Im Gegensatz dazu kümmert sich eine spezialisierte Verwaltung um die Vermietung der Gemeinschafts-wohnung. Der Wohnungseigentümer überträgt das komplette Management seiner Wohnung an die Verwaltung oder kümmert sich selbst um die Mieter.
Erfolgsfaktoren für die Vermietung einer Wohnung im Coliving-Konzept
Eine wichtige Voraussetzung für eine nachhaltige Vermietung ist eine gut gelegene und ausgestattete Wohnung. Sie sollte sich in einer zentralen Lage befinden und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel bieten. Außerdem sollten die Räumlichkeiten funktional gestaltet sein, damit Bewohner beispielsweise Arbeits- und Freizeiträume getrennt nutzen können. Eine moderne und ansprechende Ausstattung sowie ein gepflegtes Ambiente tragen ebenfalls zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
Die Organisation des Konzepts kann je nach Anbieter und Standort variieren. In der Regel handelt es sich jedoch um einen Mietvertrag für ein Zimmer oder Apartment in einem gemeinschaftlich genutzten Wohnraum. Der Mietvertrag kann für einen bestimmten Zeitraum (z.B. für 6 Monate) oder für einen längeren Zeitraum abgeschlossen werden.
Typische Bestandteile eines Mietvertrags
- Zimmer- oder Apartmentbeschreibung: Hier werden die Räumlichkeiten beschrieben, die der Nutzer mietet.
- Gemeinschaftsbereiche: Der Vertrag kann auch Regeln für die Nutzung von Gemeinschaftsbereichen wie Küche, Wohnzimmer, Arbeitsbereiche oder Freizeiträume enthalten.
- Mietpreis: Hier wird der Mietpreis für das Zimmer oder Apartment angegeben, der in der Regel alle Nebenkosten wie Strom, Wasser und Internet enthält. Die Zimmer werden also mit einer Pauschalmiete vermietet.
- Kündigungsbedingungen: Oft sind Mindestzeiträume für die Mietdauer vorgegeben. Anschließend kann ein Mieter monatlich kündigen.
- Gemeinschaftsregeln: Coliving-Wohnungen haben oft spezielle Gemeinschaftsregeln, die im Vertrag aufgeführt werden können. Dazu gehören zum Beispiel Regeln für die Sauberkeit, die Lautstärke oder das Rauchen.
- Kaution: Der Mietvertrag beinhaltet eine Kaution, die auch Sicherheiten für die Möblierung beinhaltet und die der Mieter beim Einzug hinterlegt.
- In der Regel haben Coliving-Mietverträge auch spezielle Klauseln, die auf das gemeinschaftliche Zusammenleben abzielen, wie zum Beispiel die Förderung einer offenen Kommunikation und einer respektvollen Interaktion mit anderen Bewohnern.
Wie profitieren Anleger vom Coliving-Markt?
Stimmen die Voraussetzungen, können Anleger mit einer Coliving-Wohnung nicht nur dauerhaft deutlich höhere Mieten erzielen. Das Konzept erlaubt auch ein vermieterfreundliches Handling, Rechtsstreitigkeiten mit Mietern sind eher selten. Auch die Planung eines späteren Eigenbedarfs lässt sich mit dieser Vermietungsform viel einfacher umsetzen.
Wo liegen die Risiken für Käufer einer Coliving-Wohnung?
Nur gute und zentrale Wohnungen in einer Stadt mit Wohnungsmangel sind für hierfür dauerhaft geeignet. Stimmt die Lage nicht oder entspannt sich der Wohnungsmarkt zugunsten der Mieter, könnte eine Coliving-Wohnung schlechter vermarktbar sein. Denn es liegt auf der Hand, dass gut ausgestattete Zimmer mit flexibler Anmietung ihren Preis für die Mieter haben.
Möblierung und Ausstattung der Wohnung müssen dem Anspruch der Zielgruppe entsprechen. Omas alter Couchtisch hat bei diesem Konzept keinen Platz. Das führt für den Anleger zu einem höheren Anschaffungs – und Unterhaltungsaufwand. Zwar können die beweglichen Gegenstände steuerlich geltend gemacht werden, aber nach Ablauf von 10 Jahren sollte die eine oder andere Ersatzinvestition eingeplant werden.
Was sind die Erfolgsfaktoren, auf die Anleger achten sollten?
Das Colivingkonzept entwickelt sich immer mehr zu einem festen Bestandteil auf den Wohnungsmärkten in den deutschen Wirtschaftsmetropolen. Einige Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft haben sich auf dieses Konzept spezialisiert. Hier können Anleger wählen zwischen einem Rundum-Sorglos-Packet oder Dienstleistungen wie einer Vermietungsplattform mit angeschlossenem Buchungssystem. Vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung sollte man sich mit dem Verwaltungsangebot und den Referenzen des Verwalters befassen. Nur erfahrene Verwalter die schon länger in dem Markt unterwegs sind, sollten mit dem Management von zimmerweise vermieteten Wohnungen betraut werden.
Die Mietpreise sollten sich an lokalen Gegebenheiten orientieren
Die Mieten sollten sich auch im Coliving-Konzept am lokalen Mietpreisniveau orientieren. Zwar ist für möblierte Wohnungen der Mietspiegel vielerorts nicht anwendbar. Aber Vermieter sollten die Mietobergrenzen auch nicht zu weit überschreiten. Wer eine vermietete Gemeinschaftswohnung kaufen will, sollte darauf achten, dass die vereinbarten Mieten nachhaltig erzielbar sind und dem Ausstattungsniveau der Wohnung entsprechen.
Chancen im aktuellen Marktumfeld
Wer jetzt in diesen Markt einsteigt, hat nicht nur eine gute Auswahl an Angeboten, sondern kann auch gute Konditionen aushandeln. Denn einige Anbieter lassen sich gegenwärtig auf Verhandlungen ein. Noch handelt es sich hier um einen Nischenmarkt, doch das Konzept findet immer mehr Freunde und breitet sich rasch aus.
Fazit: ein interessantes Konzept in Ballungsräumen, das Anlegern gute Perspektiven bietet – vorausgesetzt die Lage der Wohnung ist gut und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist nahezu perfekt.
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