Eine Mietwohnung mit Einbauküche wird von vielen Wohnungssuchenden bevorzugt. Das wissen natürlich auch die Vermieter. Doch was gehört zum Standard einer Einbauküche? Wie diese „Koch-Möglichkeit“ auszusehen hat, dazu gibt es keine einheitlichen Regelungen. Stattdessen gibt es häufig Streit (vor allem zwischen Mieter und Vermieter), da Unklarheit darüber herrscht, wer welche Rechte und welche Pflichten hat. Damit es künftig weniger Unstimmigkeiten rund um die Küche gibt, verrät dieser Beitrag die wichtigsten Punkte rund um das Thema Einbauküche in der Mietwohnung.
Der Mehrwert einer Einbauküche in Mietwohnungen
Eine Mietwohnung mit einer integrierten Küche erhöht zweifellos den Wohnwert. Sie spart dem Mieter die Anschaffungskosten und bietet sofortige Funktionalität. Doch wie hoch ist der Preis, den der Mieter für diesen Komfort bezahlen muss?
Streitfaktor Einbauküche – Was darf eine Mietküche kosten?
Der Vermieter darf den Mietpreis für die Küche nicht willkürlich festlegen. Es gibt klare Richtlinien, wie die Miete für Einbauküchen zu berechnen ist. Dabei wird der Anschaffungswert der Küche durch ihre geschätzte Lebensdauer geteilt und es werden die Kapitalzinsen berücksichtigt. Ein Beispiel: Bei einer 10.000-Euro-Küche und einem Zinssatz von fünf Prozent, könnte der Mieter etwa 125 Euro pro Monat zahlen.
Über den Daumen peilen darf der Vermieter die Kosten für die Küche nicht, denn zur Berechnung der Miete soll diese Formel verwendet werden, die vom Deutschen Anwaltsverein und dem Fachbereich für Mietrecht und Immobilien so formuliert wird: Der Anschaffungswert der Küche muss durch die Nutzungsdauer und die Kapitalzinsen geteilt werden. Das Ergebnis dieser Rechenformel wird dann (ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse) zur Miete addiert.
Streitfaktor Einbauküche: Was tun, wenn die Küche veraltet ist?
Ein häufiger Streitpunkt ist der Zustand der Küche. Viele Mietküchen sind bereits veraltet oder weisen Gebrauchsspuren auf. Was kann der Mieter tun, wenn er die Küche erneuern möchte? Die beste Lösung ist, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Ein Kompromiss kann darin bestehen, dass die Küche ersetzt wird, was für beide Parteien Vorteile haben könnte. Der Mieter spart die Anschaffungskosten, und der Vermieter kann eine höhere Miete verlangen, da der Wohnwert steigt.
Kann ich meine eigene Küche einbauen?
Nach einigen Jahren in der Wohnung wünscht sich der eine oder andere Mieter zwar kein eigenes Heim, wohl aber eine eigene Küche, die den eigenen Wünschen an die ganz persönliche Traumküche gerecht wird. Was muss aber passieren, um im Nachhinein keine Ärger mit dem Vermieter zu haben? In der Regel ist es erlaubt, die eigene Küche in der Mietwohnung zu installieren, jedoch kann der Vermieter darauf bestehen, dass die Mietküche eingelagert und nach Ende des Mietverhältnisses wieder eingebaut wird. Dies sollte unbedingt im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Praxistipp Mietküche:
Am besten mit dem Vermieter besprechen, was mit der Mietküche passieren soll. Hat sie ihre besten Zeiten bereits hinter sich, sollten sich die Parteien über die fachgerechte Entsorgung verständigen. Könnte der Nachmieter wieder mit der Mietküche behelligt werden, könnte der Vermieter auch darauf pochen, dass die Mietküche eingelagert und nach einem Auszug wieder eingebaut wird. Abbau, Einlagerung und Wiederaufbau müssen natürlich so erfolgen, dass die Mietküche keinen Schaden erleidet, was auch bedeutet: Profis sollten den Umbau meistern und der feuchte Keller ist kein guter Ort, um die Mietküche bis zum Ende des Mietvertrags zu lagern.
Ist die Küche zu sehr heruntergekommen und auch veraltet, empfiehlt es sich, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Möglicherweise wird man sich über eine Neuanschaffung einer Küche einig. Das hätte wiederum Vorteile für beide Parteien. Der Mieter könnte von der neuen Küche profitieren ohne sie selbst anzuschaffen und gleich mehrere Tausend Euro zu zahlen. Der Vermieter könnte dadurch den Wohnwert seiner Wohnung steigern und entsprechend mehr Miete verlangen.
Ein ähnliches Prozedere ist übrigens auch ratsam, wenn der Mieter erstmals einzieht und nicht etwa die vom Vermieter zur Verfügung gestellte Küche nutzen möchte, sondern lieber seine eigene einbauen will. Grundsätzlich ist das natürlich erlaubt, allerdings kann der Vermieter darauf bestehen, dass auch in diesem Fall die Mietküche eingelagert und nach dem Ende des Mietverhältnisses wieder eingebaut wird. Dass der Vermieter dem Mieter die Miete für die nicht-genutzte Küche erlässt, hängt übrigens von der Kulanz des Vermieters ab. Üblich ist dieses Verfahren mitnichten. Denn der Vermieter kann ja im Prinzip nichts dafür, dass der Mieter die zur Verfügung gestellte Küche nicht nutzt. Möchte ein Nachmieter die Mietküche vom Vormieter übernehmen, ist der Wohnungseigentümer übrigens außen vor. Dann müssen Vor- und Nachmieter klären, welche Ablöse für die Küche denkbar ist.
Reparaturen und Instandhaltung einer Mietküche – wer zahlt was?
Zum Streit könnte es auch darüber kommen, wer für etwaige Reparaturkosten aufkommt oder dafür bezahlt, wenn eine Ersatzbeschaffung getätigt werden muss. Um hier für Klarheit zu sorgen, gibt es in den meisten Verträgen die Klausel zu Bagatellschädeninfo und Kleinreparaturen, die besagt: Kleine Reparaturen, wie das Auswechseln von Schaltern, ist Sache des Mieters. Sind jedoch Herd, Kühlschrank oder andere elektrische Geräte defekt, dann muss der Vermieter für die Ersatzbeschaffung aufkommen.
Um Schäden vorzubeugen, muss die Mietküche natürlich pfleglich behandelt werden. Das heißt, dass ein ordentlicher Umgang mit Mobiliar und Gerätschaften Pflicht sind. Pflicht ist übrigens auch die Nutzung per se, was bedeutet: Die Geräte in der Küche müssen in Gebrauch sein oder alternativ sauber, trocken und warm gelagert werden.
Optische Anpassungen der Mietküche
Wer die Optik der Mietküche aufhübschen möchte und den in die Jahren gekommenen Fronten eine Verjüngungskur verpasst, der muss auch hier darauf achten, dass alle Maßnahmen rückgängig gemacht werden können – oder im Vorfeld schriftlich mit dem Vermieter abgeklärt und dokumentiert wurden. Wer Folie auf die Fronten kleben möchte, um die Optik der Küche zu ändern, muss – wenn der Vermieter oder der Nachmieter das so wünscht – diese Folien wieder abnehmen.
Was passiert mit der Mietküche bei einem Auszug?
Die Küche muss in der Regel wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden. Falls der Vermieter zustimmt, kann auch ein Nachmieter sie gegen eine Ablöse übernehmen.
Muss ich die Miete für die Einbauküche zahlen, wenn ich meine eigene Küche installiere?
Das hängt vom Vermieter ab. In vielen Fällen wird weiterhin eine Miete für die Einbauküche verlangt, auch wenn diese nicht genutzt wird.
Streitfaktor Einbauküche – 4 aktuelle Mietrechtsurteile, die sich mit Einbauküchen befassen:
Verpflichtung zur Übernahme der Küche durch den Nachmieter
Wenn ein Nachmieter die Küche des Vormieters übernimmt, darf der Vermieter keine überhöhten Abstandszahlungen fordern. Das Amtsgericht entschied, dass eine faire Bewertung der Küche entscheidend ist und der Betrag direkt an den Vormieter gezahlt werden muss, nicht an den Vermieter. Aktenzeichen: AG Hamburg, 316a C89/22
Instandhaltungspflichten bei Einbauküchen
In einem Fall stellte das Amtsgericht Neukölln fest, dass eine Mietvertragsklausel, die den Mieter zur Instandhaltung der Einbauküche verpflichtet, rechtens ist. Mieter haben keinen Anspruch auf Instandsetzung durch den Vermieter, wenn die Küche lediglich zur Nutzung überlassen wird. Aktenzeichen: AG Hamburg, 316a C 89/22
Abstandszahlung für defekte Einbauküche
Ein Vermieter forderte eine hohe Abstandszahlung für eine defekte Einbauküche bei Auszug des Mieters. Das Gericht entschied, dass die Höhe der Abstandszahlung in Relation zum tatsächlichen Zustand der Küche stehen muss und zu hohe Forderungen unzulässig sind. Aktenzeichen: AG Frankfurt, 33 C 4890/22
Pflicht zur Zahlung von Mietkosten trotz Austausch der Küche
In einem weiteren Fall entschied das Amtsgericht, dass ein Mieter, der die Einbauküche ausbaut und durch seine eigene ersetzt, weiterhin für die ursprüngliche Küche Miete zahlen muss, solange diese theoretisch wieder eingebaut werden kann. Aktenzeichen: AG München, 473 C 14532/21
Fazit: Diese Urteile zeigen, dass Einbauküchen oft Gegenstand von Streitigkeiten im Mietrecht sind, insbesondere in Bezug auf Instandhaltung, Miete und Abstandszahlungen
Bildquellen:
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