Musterrechnung: Wie das Steuern sparen funktioniert
Kann man mit Immobilien Steuern sparen und gleichzeitig Vermögen aufbauen? Ja, man kann – wobei die Betonung auf „kann“ liegt. Denn bei Denkmälern gibt es einige Fallstricke und Voraussetzungen, die Immobilienkäufer kennen sollten. Unsere Musterberechnung vergleicht den Kauf einer Immobilie mit und ohne Denkmaleigenschaft. Die Gegenüberstellung veranschaulicht, wo die Unterschiede liegen und wie der Steuerhebel funktioniert.
Bild: Falco auf Pixabay
Denkmalschutz: Besonderheiten für Immobilienkäufer
Der Denkmalschutz ist in Deutschland gesetzlich geregelt und Sache der Bundesländer. Daher hat jedes Bundesland sein eigenes Denkmalschutzgesetz.
Sinn und Zweck ist es, für unsere Kulturgeschichte historisch bedeutende Gebäude, aber auch Gärten, Böden bis hin zu Gesamtanlagen auf Dauer zu erhalten. Damit greift der Denkmalschutz in das Eigentumsrecht ein und begrenzt die Rechte der Eigentümer von Denkmälern. Das Interesse der Gesellschaft wird hier über das Interesse einzelner Immobilieneigentümer gestellt.
Ein Spiegel unserer reichhaltigen Geschichte in Deutschland sind vielerorts historische Gebäude wie Fachwerkhäuser, Burgen, Schlösser, Kirchen, oder alte Wehranlagen. Wie gesichtslos wären unsere Innenstädte ohne diese kulturellen Zeugnisse. Es ist zum einen also gesellschaftlich sinnvoll, sie zu erhalten. Andererseits hat es oft wirtschaftliche Konsequenzen für die Eigentümer, die nicht frei schalten und walten können.
Wer eine Denkmalschutzimmobilie sein Eigen nennt, ist also verpflichtet, diese Immobilie dauerhaft zu erhalten. Im Gegenzug fördert der Staat die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien.
Warum ist eine Denkmalimmobilie für Kapitalanleger interessant?
Die Denkmalschutzförderung ermöglicht es den Erwerbern, die durch den Denkmalschutz bedingten Sanierungskosten über 12 Jahre verteilt zu 100% abzuschreiben.
Durch den hohen Sanierungskostenanteil kann ein Käufer den Kaufpreis der Immobilie bis zu ca. 30% aus den gezogenen Steuervorteilen refinanzieren. Daneben wird die energetische Sanierung der Altbausubstanz mit attraktiven Förderdarlehen unterstützt, die sogar mit üppigen Tilgungszuschüssen ausgestattet sind.
Neben den Steuervorteilen ist es jedoch auch für viele Eigentümer und Mieter attraktiv, in Häusern zu leben, die über schöne Fassaden, Decken aus Stuck, Erker, wunderschöne Holzböden und Kassettentüren verfügen. Einer Umfrage zufolge ist das Wohnen im denkmalgeschützten Gebäude besonders beliebt bei jungen und einkommensstarken Deutschen und Großstädtern (Quelle: pantera AG in Zusammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie, Allensbach, 2012)
Fazit:
Die Sanierungskosten von Denkmälern können ihre Eigentümer zu 100% über 12 Jahre abschreiben. Im Gegenzug ist der Eigentümer verpflichtet, das Denkmal auf Dauer zu erhalten.
Steuern sparen mit Denkmalschutzimmobilien: wie es funktioniert
Grundsätzlich gilt für Denkmalimmobilien, dass ein Erwerber, der in den Genuss der vollen steuerlichen Förderung kommen möchte, die Immobilie unsaniert erwerben muss. Daraus folgt, dass der Käufer erst nach erfolgter Sanierung die Immobilie vermieten kann und erst mit Abschluss der Sanierungsmaßnahmen die Abschreibung geltend machen kann.
Die Immobilie wird also unsaniert gekauft, und dann wird der Kaufpreis gewöhnlich in Raten parallel zum Fortgang der Sanierung gezahlt. Der Verkäufer kalkuliert die Gesamtkosten und schlüsselt sie auf in:
- Kosten für Grundstück und Altbausubstanz und
- Kosten für die Sanierung des Gebäudeanteils ohne Denkmaleigenschaft,
- sowie die voraussichtliche Höhe der Sanierungskosten, die denkmalbedingt anfallen. Diese denkmalbedingten Sanierungskosten können nun verteilt auf die nächsten 12 Jahre zu 100% abgeschrieben werden. Diese sogenannte Denkmalschutzabschreibung führt dazu, dass der Käufer Verluste aus Vermietung und Verpachtung generiert, die er steuerlich zu seinem Vorteil geltend machen kann.
Für die restlichen Gebäudekosten gelten die regulären Abschreibungssätze.
Der Bauträger muss seine Sanierungspläne mit dem Denkmalschutzamt im Vorfeld abstimmen und sie vom Amt genehmigen lassen. Er kalkuliert die Kosten der Sanierungsmaßnahme und kalkuliert sie in die Verkaufspreise für die Anleger.
Vorsicht:
Erst nach vollständiger Sanierung des Objektes, erfolgt die Anerkennung der Sanierung durch die Denkmalbehörde und die Festlegung des Prozentsatzes, zudem die Sanierungskosten abgeschrieben werden dürfen.
Berechnungsbeispiel
Das nachfolgende Berechnungsbeispiel stellt fiktiv gegenüber, wie sich eine vermietete Immobilie ohne Denkmaleigenschaft und eine vermietete Immobilie, frisch saniert, mit Denkmaleigenschaft auf die Liquidität eines Erwerbers auswirkt.
Vergleich Kauf einer fiktiven Wohnung ohne Denkmaleigenschaft mit dem Kauf einer denkmalgeschützten Wohnung in den ersten 12 Jahren nach dem Erwerb:
| Vergleich 1: Abschreibung | Wohnung ohne Denkmaleigenschaft | Wohnung mit Denkmaleigenschaft |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 120.000 | 120.000 |
| Im Kaufpreis enthalten sind: | ||
| – Grundstück | 9.600 | 9.600 |
| – Gebäude | 110.400 | 20.400 |
| – Sanierungsanteil | 0 | 90.000 |
| + Grundsteuer, Notar | 9.600 | 9.600 |
| = Gesamtkosten: | 129.600 | 129.600 |
| Abschreibung auf | ||
| Gebäude (2% p.a.) | 2.208 | 408 |
| Sanierungskosten (8 Jahre 9%, dann 4 Jahre mit 7%) | 0 | 8.100 |
| Höhe Abschreibung jährlich | 2.208 | 8.508 |
Der Vergleich zeigt, wo die wesentlichen Unterschiede liegen:
- Während bei der Wohnung ohne Denkmaleigenschaft 92% des Kaufpreises mit 110.400 Euro auf das Gebäude entfällt, splittet sich der Gebäudeanteil bei der denkmalgeschützten Wohnung in die Gebäudesubstanz mit 20.400 Euro und in den vielfach höheren Sanierungsanteil mit 90.000 Euro auf.
- Bei der klassischen Wohnung wird der Gebäudeteil mit jährlich 2% abgeschrieben.
- Bei der Denkmalwohnung kann der Gebäudeanteil, der auf die Denkmalsanierung entfällt, deutlich höher abgeschrieben werden. Rechnerisch entsteht dadurch für den Denkmalkäufer während der 12 Jahre ab Fertigstellung ein höherer Verlust aus der Vermietung. Dadurch reduziert sich sein zu versteuerndes Einkommen und er verringert seine Einkommenssteuer-Belastung.
Wir rechnen nun in unserem Beispiel eine Musterfinanzierung und gehen von einer jährlich erzielbaren Kaltmiete von 4.660 Euro aus. Aus Vereinfachungsgründen verzichten wir auf die Berücksichtigung von Förderdarlehen und Tilgungszuschüssen:
| Vergleich 2: Finanzierung: | Wohnung ohne Denkmaleigenschaft | Wohnung mit Denkmaleigenschaft |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 20.000 | 20.000 |
| Fremdkapital | 109.600 | 109.600 |
| Darlehenszins | 2% | 2% |
| Tilgung anfänglich | 3% | 3% |
| Annuität jährlich | 5.480 | 5.480 |
Schauen wir uns nun an, wie sich die Objektabschreibung auf das Einkommen des Käufers auswirkt:
| Vergleich 3: Berechnung Verlust Für die ersten 8 Jahre ab Kauf | Wohnung ohne Denkmaleigenschaft | Wohnung mit Denkmaleigenschaft |
|---|---|---|
| Miete jährlich | 4.660 | 4.660 |
| Kosten Verwaltung | 600 | 600 |
| Zinsen (anfänglich ca.) | 3.280 | 3.280 |
| Abschreibung | 2.208 | 8.508 |
| Verlust von Jahr 1 bis Jahr 8 | -1.428 | -7.728 |
Der –rechnerisch höhere- Verlust, der sich aus dem Kauf der Denkmalwohnung ergibt, führt steuerlich bei Personen mit einem hohen Einkommen auch zu einer höheren Steuererstattung. Für die Höhe der Steuererstattung kommt es auf den persönlichen Steuersatz des Käufers an.
Steuerbetrachtung im Beispiel
Bitte zu beachten: dies stellt keine Steuerberatung dar und wir können keine Gewähr für die Berechnungen übernehmen!
Unser Musterkäufer ist ledig, sein zu versteuerndes Einkommen beträgt 50.000.-Euro, er zahlt jährlich Einkommenssteuer in Höhe von 11.994.- Euro (Quelle: Einkommenssteuertabelle, Grundtabelle 2021)
| Vergleich 4: Steuersituation | Wohnung ohne Denkmaleigenschaft | Wohnung mit Denkmaleigenschaft |
|---|---|---|
| Musterkäufer: Einkommen zu versteuern | 50.000 | 50.000 |
| EkSt. jährlich vor Kauf der Wohnung | 11.994 | 11.994 |
| Verlust aus Wohnungskauf | -1.428 | -7.728 |
| Einkommen nach Kauf der Wohnung | 48.572 | 42.272 |
| EkSt. jährlich nach Kauf der Wohnung | 11.446 | 9.128 |
| Ersparnis jährlich | 548 | *2.866 |
* Achtung: bei der denkmalgeschützten Wohnung verringert sich die Sanierungsabschreibung im 9.ten Jahr und nach Ablauf von 12 Jahren endet sie.
Was in der Rechnung nicht berücksichtigt wurde:
- Zinsen während der Sanierungsphase: da die denkmalgeschützte Wohnung unsaniert gekauft werden muss, ergibt sich hier bis zur ersten Mietzahlung ein längerer Wartezeitraum. 12 bis 24 Monate sind keine Seltenheit. Während dieser Zeit muss ein Käufer die Sanierung mitfinanzieren. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung ohne Sanierungsbedarf fällt dagegen kein Wartezeitraum an.
- Verringerung der Abschreibung für die Denkmalwohnung ab dem 9.ten Jahr und
- Ende der Denkmalabschreibung für die Denkmalwohnung ab dem 13.ten Jahr: dann erzielt der Käufer der Denkmalwohnung einen Gewinn aus Vermietung und Verpachtung, dieser ist tendenziell höher als bei der Vergleichswohnung ohne Denkmalabschreibung, da seine verbleibende Gebäudeabschreibung geringer ist.
Das Beispiel zeigt aber auch, dass sich die Abschreibung stets auf den persönlichen Steuersatz des Anlegers auswirkt. Oft ist es branchenüblich, die Immobilie nach dem „Abschreibungsbedarf“ des Erwerbers auszuwählen.
Unsere Tipps für Denkmalkäufer:
Klären Sie im Vorfeld ihre Finanzierung. Denn bis zur Fertigstellung der Immobilie müssen Sie die Kaufpreisraten, so Sie diese nicht mit Eigenkapital bestreiten, zwischenfinanzieren.
Fragen Sie nach den Referenzen des Bauträgers und nach seiner Erfahrung. Sie vertrauen schließlich darauf, dass er den Sanierungsaufwand richtig bewertet und sachgerecht mit dem Denkmalschutzamt abgestimmt hat. Was passiert, wenn während der Sanierungsmaßnahme versteckte Mängel zutage treten? Wie hat sich der Bauträger gewappnet?
Bevor sie kaufen: machen Sie sich selbst ein Bild vom Anbieter und dem Objekt sowie dem weiteren Umfeld.
Planen Sie langfristig und kalkulieren Sie ein, dass Ihr Steuersatz ab dem 13.Jahr der Vermietung wieder steigen wird.
Für Besserverdienende ist Denkmalschutz besonders attraktiv
Das sind die guten Nachrichten
Die hohen Abschreibungsmöglichkeiten machen es für Immobilienkäufer mit hohem Steueraufkommen attraktiv, eine unsanierte Denkmalschutzimmobilie zu erwerben, sie zu sanieren und anschließend zu vermieten oder selbst zu beziehen. Durch die erhöhte Denkmalschutzabschreibung werden regelmäßig Verluste aus Vermietung und Verpachtung generiert, die den persönlichen Steuersatz reduzieren. Wird die Steuerersparnis in die Tilgung des Darlehens investiert, welches für die Anschaffung der Immobilie aufgenommen wurde, kann man so mit staatlicher Unterstützung über die Jahre ein Vermögen aufbauen. Nach einer längeren Haltedauer (ca. 15-20 Jahre) kann die Immobilie später steuerfrei veräußert werden.
Inzwischen fördert die KfW-Bank die zu sanierenden Immobilien durch großzügige Darlehen mit üppigen Tilgungszuschüssen. Das erhöht den Anreiz auf die Käufer, in denkmalgeschützte Sanierungsobjekte zu investieren.
Das sind die weniger guten Nachrichten
Bei Denkmalschutzimmobilien gibt es einige Stolperfallen und Risiken, die man als Käufer beachten und kennen sollte. Kalkulieren Bauträger nicht sachgerecht oder ist die Abstimmung mit dem Denkmalamt fehlerhaft, kann das für Erwerber böse Folgen haben. Es wird dann häufig teurer als ursprünglich kalkuliert. Besonders hart trifft es den Käufer, wenn das Denkmalamt nach Fertigstellung mit der vorgenommenen Sanierung nicht einverstanden ist und die Denkmaleigenschaft aberkennt. Nicht jeder Anbieter ist ein erfahrener Profi, was Altbausanierung im Denkmalschutz betrifft. Daher ist es ratsam, sich im Vorfeld einer Investition sorgfältig zu informieren.
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Denkmalschutzimmobilien: Chancen und Risiken
Für die Erwerber einer Denkmalschutzimmobilie sind oft die steuerlichen Aspekte vorherrschend. Das führt dazu, dass Erwerber hauptsächlich die Steuervorteile im Blick haben.
Aber die Steuervorteile einer Denkmalschutzimmobilie unterliegen einigen Voraussetzungen. Das sind die wesentlichen Erfolgsfaktoren:
Erfolgsfaktor Bauträger/Anbieter:
Es gibt in Deutschland nur einen begrenzten Markt für Denkmalschutzimmobilien. Daher besteht der Großteil der Anbieter überwiegend aus spezialisierten Unternehmen. Doch nicht jeder Bauträger hat genügend Erfahrung und Finanzkraft, um eine Denkmalschutzimmobilie sachgerecht zu sanieren. Kalkuliert der Bauträger nicht ordentlich, kann das böse Folgen bis hin zur Insolvenz eines Bauträgers bedeuten. Zwar werden die Denkmäler (oft mit Verzögerung) fertiggestellt, aber regelmäßig zu höheren Kosten und die Erwerber haben dann das Nachsehen.
Tipp für Denkmal-Käufer
Käufer von Denkmälern sollten insbesondere auf die Erfahrung, die Referenzobjekte und auf die Bonität des Anbieters achten. Die Sanierung von Denkmälern erfordert Erfahrung und Professionalität – beides gibt es nicht zum Schnäppchenpreis. Vergleichen Sie Angebote und seien Sie bei günstigen Offerten besonders kritisch.
Erfolgsfaktor Standort und Lage des Denkmalschutzobjektes:
Die klassischen Kriterien bei der Wahl einer Immobilie haben genauso Bedeutung bei einer denkmalgeschützten Immobilie. Nur wenn Standort und Lage passen, kann die Immobilie dauerhaft gut vermietet werden und zu einem späteren Zeitpunkt auch einmal wieder veräußert werden. Das schönste Haus nützt dem Eigentümer gar nichts, wenn es sich an einem Standort befindet, der von Wegzug, Strukturschwäche und sinkenden Preisen geprägt ist.
Erfolgsfaktor Finanzamt:
Wie zu Beginn dieses Artikels bereits erwähnt, ist die Denkmalschutzförderung an Pflichten für den Eigentümer eines Denkmals gebunden. Gerade dann, wenn die Denkmalförderung nach 12 Jahren ausläuft, beabsichtigen viele Eigentümer, sich von der Immobilie zu trennen. Denn nun beginnt die Phase, in der die Denkmalkäufer Gewinne aus Vermietung erwirtschaften, die sie gegenüber dem Finanzamt versteuern müssen.
Zwar gilt die Regel, dass man nach 10 Jahren eine Immobilie grundsätzlich steuerfrei veräußern kann. Aber das Finanzamt unterstellt bei der Anschaffung einer Immobilie zu Vermietungszwecken grundsätzlich auch eine Gewinnerzielungsabsicht. Der Gewinn kann oftmals erst mit dem Ende der Sanierungsabschreibung nach 12 Jahren erzielt werden. Wer dann zügig verkaufen will (oder muss) sieht sich mit der Härte des Finanzamts konfrontiert, das mangels Gewinnerzielungsabsicht die Denkmal-Abschreibung aberkennen kann. Zudem kann man nach 12 Jahren kaum davon ausgehen, einen Käufer zu finden, der einem das Objekt zum Preis der Gesamtkosten der ursprünglich getätigten Investition abnimmt. Auch für Denkmal-Immobilien gilt, dass sie erst langfristig, also auf einen Zeitraum ab ca. 15 Jahren beginnen, eine Wertentwicklung für den Käufer zu erzielen.
Fazit:
Auch für Denkmäler sollten Käufer eine langfristige Haltedauer einkalkulieren, welche den steuerlich attraktiven Zeitraum um mehrere Jahre übersteigt.
Erfolgsfaktor Erwerber:
Als Kaufinteressent sind Sie selbst ein Erfolgsfaktor. Denn wenn sich Ihre Einkommenssituation in den nächsten 12 Jahren nach Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie gravierend verschlechtern sollte, können Sie auch von den Abschreibungen auf die Immobilie nicht profitieren. Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung führen dann zu einer geringeren oder schlimmstenfalls zu keiner Steuererstattung. Ohne die steuerliche Abschreibung, rechnen sich die meisten Denkmäler schlechter als Immobilien ohne Denkmaleigenschaft.
Fazit:
Denkmalschutzimmobilien sind grundsätzlich interessant, eignen sich jedoch nur für Erwerber, die längerfristig mit einer hohen Steuerbelastung rechnen können und über ein gewisses Liquiditätspolster verfügen.
So finde ich die passende Denkmalschutzimmobilie
Bei der Suche nach der geeigneten Denkmalschutzimmobilie sollten Sie zunächst klären, welcher Kaufpreis mit welcher Abschreibung für Ihre Einkommens- und Steuersituation grundsätzlich in Ihren Investitionsrahmen passt.
Empfehlenswert ist, dass man zumindest die Nebenerwerbskosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Finanzierungskosten mit eigenen Mitteln bestreiten sollte.
Erst im zweiten Schritt prüfen Sie dann geeignete Angebote, wobei sie dabei auch auf die Qualität von Standort und Markterfahrung des Anbieters achten sollten.
Angebote für Kapitalanleger:
Denkmäler mit Steuerspareffekt finden Sie bei wohnung-jetzt.de hier: Denkmalimmobilien für Kapitalanleger
Standort der Denkmalschutzimmobilie: Die meisten Denkmalimmobilien befinden sich in Berlin und Leipzig. Rarer werden die Angebote für Dresden, Köln und Frankfurt. Das hängt damit zusammen, dass in den letzten Jahrzehnten und insbesondere nach der Wende schon viele Immobilien saniert wurden. Berlin und Leipzig verfügen auf Grund ihrer Größe über den größten Bestand an Denkmälern. Daher kann man an diesen Standorten auch am ehesten mehrere Angebote vergleichen.
Weitere Infos und Angebote für Kapitalanleger:
Immobilienangebote für Kapitalanleger: Kapitalanlagen – Immobilien als Kapitalanlage
Beratungsangebote für Immobilienkäufer: Kapitalanlagen – Beratungsangebote bei Wohnung-Jetzt.de
Tipps für Kapitalanleger: Kapitalanlagen – Tipps für Kapitalanleger