Seniorenimmobilie als Kapitalanlage

Was sie Anlegern bieten: Prognosen und Perspektiven

In der letzten Zeit hat sich ein eigener Markt für Seniorenimmobilien gebildet, auf dem nicht nur Selbstnutzer unterwegs sind, sondern auch Kapitalanleger. Das hängt zum einen mit den Wachstumsperspektiven dieses Marktes zusammen. Deutschland wird älter, die Gruppe der Menschen, die ein Alter jenseits von 65 Jahren erreichen, wird in den nächsten 30 Jahren überproportional zunehmen. Denn die geburtenstarken Jahrgänge aus den Jahren 1964-1967 kommen ja erst noch ins Seniorenalter. Viele Studien kommen übereinstimmend zu demselben Fazit: Deutschland braucht mehr seniorengerechte Wohnimmobilien!

Senioren benötigen bedarfsgerechte Wohnungsangebote wie barrierefreie Wohnungen, betreutes Wohnen oder im Fall einer Pflegebedürftigkeit die Unterbringung in einem Pflegeheim, in einem Pflegeappartement.

Wo der Bedarf steigt, ergeben sich stets auch gute Perspektiven für Investitionen. Ein weiterer von Anlegern nicht zu unterschätzender Aspekt ist, dass Senioren als verlässliche und pflegeleichte Mieter gelten. Stimmt die Lage und der Preis für die Senioren, entwickelt sich das Mietverhältnis oft zum problemlosen Selbstläufer. Das ist gerade für private Käufer ein schlagendes Argument.

Angeboten werden Wohnungen in einer Wohnanlage für Betreutes Wohnen oder Seniorenapartments in einer Seniorenresidenz:

Seniorenimmobilie „Betreutes Wohnen“ als Kapitalanlage

Beim betreuten Wohnen kauft man eine Seniorenwohnung mit einem fest verknüpftem Betreuungsangebot, welches durch einen spezialisierten Dienstleister oder durch ein benachbartes Pflegeheim erbracht wird. Die Wohnung wird ausschließlich an ältere Menschen vermietet. Zusätzlich mit der Miete wird an den Anbieter der Betreuungsleistungen eine Service-Pauschale gezahlt. Für Anleger besonders vorteilhaft ist es, wenn die Seniorenimmobilie langfristig von dem Anbieter der Serviceleistungen angemietet und bewirtschaftet wird. Dadurch werden die Mieten unabhängig von der Belegung einzelner Wohnungen gezahlt und ein Großteil der Vermieterpflichten wird von dem gewerblichen Mieter erledigt.

Tipps für den Kauf einer Seniorenimmobilie im betreuten Wohnen:

• Von Vorteil ist, wenn die Seniorenimmobilien barrierefrei oder zumindest barrierearm gebaut werden. Die Barrierefreiheit ist eine normierte Baueigenschaft, die klar geregelt ist. Barrierearme Gebäude verfügen zusätzlich zum obligatorischen Lift über schwellenarme Bäder und Zugänge. Liegt keine Barrierefreiheit vor, kann das für ältere Menschen Probleme verursachen.
• Die Lage nahe einem Pflegeheim oder auch direkt in einem Pflegeheim ist als besonders günstig für den Erfolg einer seniorengerechten Wohnanlage zu bewerten. Denn die Übergänge von alltäglichen Serviceleistungen bis hin zur Pflege sind meist fließend. Die Senioren müssen ihre Wohnung  jedoch nicht verlassen, wenn sie pflegerische Leistungen benötigen und können so auf die Dienste der benachbarten Pflegeeinrichtung zugreifen.
• Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist meistens nicht möglich, da ältere Menschen als Mieter einen besonderen Schutz genießen. Wenn Sie daher mit der Absicht kaufen, die Seniorenimmobilie im Alter einmal selbst zu nutzen, sollten Sie auf ein bevorzugtes Belegungsrecht, welches Ihnen vom Verkäufer notariell zugesichert wird, achten. Zwar können Sie mit diesem Belegungsrecht nicht die Räumung Ihrer Wohnung durchsetzen, jedoch verpflichtet sich der Anbieter, Ihnen in der seniorengerechten Wohnanlage dann die nächste frei werdende Wohnung bevorzugt anzubieten.
• Bei einigen Angeboten wird die Wohnung langfristig von einem gewerblichen Pächter angemietet, der die Seniorenimmobilie mit seinem Betreuungsangebot bewirtschaftet. Dies ist für Kapitalanleger besonders interessant, denn die eigene Mietersuche entfällt komplett, die Miete wird gezahlt, egal, ob die Seniorenwohnung belegt ist oder nicht und der Betreiber übernimmt zusätzlich sämtliche Verwaltungsaufgaben. Stimmen Standort und die Qualität des Betreibers, kann das für viele Jahre ein Selbstläufer sein.
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Seniorenimmobilie Pflegeheim als Kapitalanlage

In mehreren Gemeinden müssen bestehende Altenheime saniert oder durch modernere Neubauten ersetzt werden. Das hängt mit nicht nur mit dem steigenden Bedarf, sondern auch mit den Auflagen der Heimbauverordnung zusammen, die für den Betrieb veralteter Seniorenzentrum noch Übergangsfristen bis ins Jahr 2020 und in Ausnahmefällen auch darüber hinaus vorsieht. Jedoch sollen zukünftig die Seniorenheime barrierefrei und behindertengerecht sein und energiesparsam zu bewirtschaften sein. Oft verfügen die Gemeinden nicht über die erforderlichen Rücklagen, um ältere Häuser- sofern dies möglich ist- zu sanieren oder um einen Neubau zu errichten. Gleichzeitig wird der Bedarf an Pflegeimobilien mit stationären Pflegeplätzen in der Bundesrepublik Deutschland nach Angaben des statistischen Bundesamtes jährlich um ca. 3.000 Pflegeplätze bis weit über das Jahr 2030 hinaus zunehmen.

Für Kapitalanleger, die nach einem pflegeleichten Immobilieninvestment suchen, bieten sich Seniorenimmobilien mit Schwerpunkt Pflege an:

Tipps zum Kauf einer Pflegeimmobilie:

• Bei einer Pflegeimmobilie erwirbt man in der Regel ein Apartment, das von vorneherein auf 20 bis 25 Jahre fest vermietet ist. Der Mietvertrag kann während dieser Vertragslaufzeit nicht regulär gekündigt werden. Die Mieterhöhungen sind darin vertraglich genauso vereinbart, wie die Übernahme umfangreicher Instandhaltungsmaßnahmen durch den Mieter. Da die Miete unabhängig von der Belegung des Appartements gezahlt wird, fallen keine Kosten für Leerstand oder Mieterwechsel an. Weder sind vom Käufer Betriebskostenabrechnungen, noch sonstige Tätigkeiten für die Verwaltung dieser Seniorenimmobilie durchzuführen. Für Kapitalanleger, die sich ein verwaltungsarmes Investment wünschen, ist diese Form der Kapitalanlage ideal. Anleger, die selbst gern „Hand anlegen“ möchten, sind mit einer Pflegeimmobilie jedoch weniger gut beraten.
• Nicht alles, was als Seniorenimmobilie angeboten wird, ist auch eine Pflegeimmobilie im Sinne des Gesetzes. So schreibt die Heimbauverordnung der Bundesländer dezidiert vor, wie ein Pflegeheim zu bauen ist.
• Pflegeimmobilien sind spezielle Seniorenimmobilien. Sie sind nur bedingt mit einer Wohnung vergleichbar. Daher werden sie in der Regel nur über spezialisierte Makler angeboten. Denn mit einer klassischen Wohnimmobilie haben Pflegeimmobilien nur wenig gemeinsam.
• Nicht überall wird der Bedarf für einen zukünftigen Pflegebetrieb und dessen notwendige Dimension sachgerecht eingeschätzt. Das können nur erfahrene Bauträger und Betreiber, die über ausreichende Markterfahrungen verfügen. Man sollte als Erwerber daher auf die Erfahrung von Bauträger und Betreiber achten.

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Quellen:

– Destatis: Bedarf Pflegeplätze Deutschland vom 15.12.2020
– Immobilienakademie IREBS: Studie zum Pflegemarkt 2030 von März 2021
– Bertelsmann Stiftung: Pflegereport 2030

Autoreninfo:

Maxi Schwarz ist Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH und berät bundesweit Kapitalanleger/innen rund um die Immobilie als Kapitalanlage.

 

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