Alle W-Fragen rund um eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
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Wer im aktuellen Immobilienmarkt nach lukrativen und bezahlbaren Immobilien sucht, tut sich angesichts stark gestiegener Preise schwer. Sofern überhaupt vorhanden, sind günstige Kaufgelegenheiten sehr rasch vergriffen. Doch es geht auch anders. Dieser Ratgeber Pflegeimmobilie kaufen informiert Anleger über das Konzept der Pflegeimmobilie, staatliche Vorgaben und Unterschiede zu klassischen Wohnungen, für wen das Konzept geeignet ist und wo Sie Infos zu aktuellen Angeboten erhalten:
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Das ist eine Wohnanlage, die speziell für die Versorgung pflegebedürftiger Personen errichtet wird. Pflegeimmobilien erfordern besondere bauliche Eigenschaften: dazu gehören schwellenfreie Zugänge, behindertengerechte Bäder und automatisch öffnende Türen und Schließmechanismen. Strenge Brandschutzauflagen und ein Notrufsystem sind ebenfalls vorgeschrieben. Um einen möglichst wirtschaftlichen Pflegebetrieb zu ermöglichen, sind moderne Pflegeimmobilien energieeffizient gebaut. Für die professionelle Versorgung der Bewohner müssen zudem ausreichende Räumlichkeiten für das Pflegepersonal vorhanden sein.
Wachstumsmarkt Pflege und wie Anleger davon profitieren können
Deutschlands geburtenstarke Jahrgänge aus den 60er Jahren tragen zu einer starken Zunahme der Altersgruppe 70+ in den kommenden Jahrzehnten bei. Eine kürzlich veröffentlichte Studie vom Leibnitz-Institut hat errechnet, das bis zum Jahr 2040 die Zahl der pflegebedürftigen Menschen kontinuierlich ansteigen wird:
Die Folge: in den kommenden Jahrzehnten werden in Deutschland jährlich mehrere tausend Pflegeheimplätze benötigt, wobei bundesweit noch viele Kapazitäten zu schaffen sind.
Pflegeplätze werden überwiegend vor Ort benötigt, deshalb sollte die stationäre Bedarfsdeckung dezentral und flächendeckend erfolgen, wie eine Untersuchung der Bertelsmann-Stiftung feststellt.
Jedoch hinkt das Angebot in Deutschland dem Bedarf an altersgerechten Wohnungen deutlich hinterher. So rechnet eine aktuelle Studie im Handelsblatt mit einem erheblichen Mangel an Seniorenwohnungen (alle Quellen siehe unten).
Anleger können in mehrfacher Hinsicht vom Kauf einer Pflegeimmobilie profitieren:
- Die Pflegezentren werden einheitlich und langfristig über 20 bis 30 Jahre an Betreibergesellschaften verpachtet, das sorgt für verwaltungsarme und pflegeleichte Strukturen. Käufer haben dadurch in der Regel keinen Verwaltungsaufwand.
- Die Preise für eine Pflegeimmobilie sind noch überschaubar und liegen je nach Standort und Baujahr zwischen ca. 170.000 Euro bis ca. 270.000 Euro.
- Die Mieten bei Pflegeimmobilien sind unabhängig von der Belegung einzelner Apartments und werden fortlaufend und dauerhaft gezahlt.
- Mieterhöhungen sind im Mietvertrag fest vereinbart.
- Käufer erhalten häufig ein vertraglich gesichertes bevorzugtes Belegungsrecht, damit sie im Bedarfsfall rascher auf einen Pflegeplatz zugreifen können.
Aktuelle Angebote Pflegeimmobilien für Kapitalanleger
Pflegeimmobilie kaufen: staatliche Vorgaben für Bau und Betrieb bieten Sicherheit
Eine Pflegeimmobilie wird heutzutage für die dauerhafte Unterbringung von hochbetagten und zunehmend pflegebedürftigen Menschen konzipiert. Deren Bewegungsradius ist stark eingeschränkt. Häufig nutzen hochbetagte Senioren Geh- und Orientierungshilfen. Auch die Krankheitsbilder sind im hohen Alter vielfältig und benötigen spezielle Betreuungskonzepte. Mit zunehmendem Alter ändern sich die Wohn- und Lebensgewohnheiten von Senioren. Sicherheitsaspekte werden jetzt zunehmend wichtiger und dem sollen moderne Pflegezentren Rechnung tragen.
Der Gesetzgeber hat über die Heimmindestbauverordnunginfo geregelt, wie Pflegeimmobilien bedarfsgerecht zu bauen sind. Die Pflegekassen übernehmen bei Vorliegen eines Pflegegrades einen Teil der Unterbringungskosten in den Pflegezentren. Das sichert die Mietzahlungen der Heimbetreiber ab.
Die Pflegeheime werden sowohl von privaten, als auch von gemeinnützigen Gesellschaften bewirtschaftet. Zu den privaten Trägern gehören große Pflegeheimketten wie z.B. Alloheim, die Unternehmen der Korian-Gruppe und Casa Reha während bei den gemeinnützigen Trägern die Arbeiterwohlfahrtsverbände und die Kirchen zu den größten Anbietern zählen. Obwohl die gemeinnützigen Träger ohne Gewinnerzielungsabsicht tätig sind, schneiden sie wirtschaftlich nicht besser ab als die Privaten, wie der Pflegeheim Rating Report 2020 feststellt. Insgesamt hält der Trend zur Privatisierung der Häuser an.
Ratgeber Pflegeimmobilie kaufen – Vorteile und Nachteile
| Vorteile und Chancen | Nachteile und Risiken |
| Stabile Mieterträge durch langfristig gesicherten Bedarf | Betreiber trägt Belegungsrisiko, Insolvenz eines Betreibers ist möglich |
| Mietzahlung unabhängig von der Belegung der Immobilie | Standortrisiko: zu geringe Belegung kann Betrieb unwirtschaftlich machen |
| Kein Verwaltungsaufwand für Mieter und Immobilie | Erfahrene und auf Pflegeimmobilie spezialisierte Hausverwaltung erforderlich |
| Zusätzlicher Sicherheitsschirm im Bedarfsfall durch bevorzugtes Belegungsrecht | Bei Vollbelegung kann vorrangiges Belegungsrecht nicht zügig genutzt werden |
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Sie sind unsicher, ob ein Angebot für Sie passt? Tipp: Zweite Meinung einholen.
Das sind die Kernaussagen:
Die Vorteile von Pflegeimmobilien liegen nach Auskunft der meisten Eigentümer darin, dass sie verwaltungsarm sind, langfristig stabile Erträge liefern und im Vergleich zu anderen Immobilien ein gutes Preisleistungsverhältnis bieten.
Die Risiken bestehen für Anleger darin, dass die Pächter nicht frei von wirtschaftlichen Risiken sind und auch ein schlecht gewählter Standort den dauerhaften Erfolg eines Pflegeheimes gefährden kann.
Allerdings wird das Insolvenzrisiko der Pflegeheimträger für Kapitalanleger durch 2 Aspekte entschärft: Zum einen erhalten die Betreiber einen Ausgleich vom Sozialamt (die sogenannte Grundsicherung), sollte ein Bewohner nicht mehr in der Lage sein, die Tagespflegesätze in voller Höhe zu entrichten. Zum anderen haben die Kommunen und Landesbehörden im Rahmen ihrer staatlichen Fürsorgepflicht den Auftrag, im Insolvenzfall für einen neuen Betreiber zu sorgen.
Fazit: ganz risikolos sind Pflegeimmobilien nicht. Anleger sollten auf erfahrene Träger und auf Standorte mit gutem Einzugsgebiet setzen.
Aktuelle bundesweite Angebote für Kapitalanleger
Was kostet eine Pflegeimmobilie?
Pflegeappartements kosten je nach Standort, Baujahr und Größe zwischen ca. 160.000 Euro bis ca. 290.000 Euro. Hinzu kommen Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuerinfo, Notar- und Amtsgerichtsgebühren.
Die Grundstückspreise am jeweiligen Standort wirken sich auf den Preis einer Pflegeimmobilie am stärksten aus. Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist in Nord- und Ostdeutschland preiswerter als in Süd- und Westdeutschland, da in Deutschland ein Nord-Süd- und Ost-West-Gefälle bei den Grundstückspreisen besteht. Die Grunderwerbssteuer muss ebenfalls beim Kauf eines Pflegeappartements gezahlt werden und fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus.
Welche Nutzungsdauer hat eine Pflegeimmobilie?
Mit welcher wirtschaftlichen Nutzungsdauer Anleger rechnen können, hängt wesentlich vom Baujahr der Pflegeimmobilie, einer mängelfreien Herstellung und einer sachgerechten Instandhaltung ab. Auch wenn Neubauten generell die längste Nutzungsdauer haben, sind Bestandsheime bei guter Instandhaltung im Pflegebereich ebenfalls jahrzehntelang nutzbar.
Eine auf Pflegeimmobilien spezialisierte Hausverwaltung kann hier vorteilhaft sein.
Pflegeimmobilie kaufen – und was passiert nach 20 Jahren?
Diese Frage wird häufig im Zusammenhang mit dem Pachtvertrag einer Pflegeimmobilie gestellt: die meisten Pachtverträge haben eine feste Mietvertragslaufzeit von 20 Jahren bis zu 25 Jahren.
Nach Ablauf des Mietvertrages werden die Eigentümer einer Pflegeimmobilie einen Anschlussmietvertrag mit dem bisherigen Pächter der Pflegeimmobilie aushandeln oder mit einem neuen Träger vereinbaren. In vielen Pachtverträgen sind zudem einseitige Verlängerungsoptionen für die Pächter einer Pflegeimmobilie vorgesehen, welche die Mietvertragslaufzeit um bis zu 10 zusätzliche Jahre verlängern können.
Sofern ein Pächter keinen Anschlussmietvertrag wünscht, haben die Eigentümer einer Pflegeimmobilie regelmäßig ein Jahr Zeit, um bis zum Ablaufen eines Pachtvertrages nahtlos einen neuen Pächter zu finden.
Kauf einer Pflegeimmobilie – wie hoch sind die Nebenkosten?
Bei den Nebenkosten unterscheidet man einmalige Nebenkosten, die beim Kauf einer Pflegeimmobilie entstehen und Nebenkosten, die fortlaufend während dem Betrieb einer Pflegeimmobilie anfallen:
Einmalige Erwerbsnebenkosten
Als einmalige Erwerbsnebenkosten fallen beim Kauf einer Pflegeimmobilie an:
- Notar- und Amtsgebühren sowie
- die Grunderwerbssteuer.
Notar- und Amtsgebühren berechnen sich in Prozent auf den Kaufpreis und betragen zwischen 1,7 Prozent bis zu 2,2 Prozent, je nachdem welches Beurkundungsverfahren gewählt wird und ob für den Kauf der Pflegeimmobilie Finanzierungsgrundpfandrechte zugunsten Dritter im Grundbuch eingetragen werden.
Eine Maklerprovision fällt bei Neubauten in der Regel nicht an, sie ist jedoch häufig bei Verkauf aus privater Hand üblich. Hier sind bis zu 6% Maklercourtage zuzüglich Mehrwertsteuer für den Vermittler zu veranschlagen. Wenn sich Verkäufer und Käufer das Maklerhonorar teilen, reduziert sich der Betrag auf 3% zuzüglich Mehrwertsteuer.
Wiederkehrende Neben- und Betriebskosten
Die Nebenkosten für den laufenden Betrieb einer Pflegeimmobilie beschränken sich branchenüblich auf die nicht umlagefähigen Betriebskosten, welche von den Inhabern der Pflegeappartements zu tragen sind. Das sind in der Regel
- Verwaltergebühren und
- Ansparrücklagen.
Die Verwaltergebühren bei Pflegeimmobilien liegen derzeit in einer Bandbreite zwischen ca. 18€ bis 25€ pro Monat.
Die anzusparenden Rücklagen werden bei Neubauten aktuell mit ca. 0,25 € pro Quadratmeter anteilige Gesamtfläche je Appartement kalkuliert. Bei Bestandsgebäuden sollten die Rücklagen abhängig vom Erhaltungszustand kalkuliert sein. Hier wird abhängig vom Baujahr meistens zwischen 0,75€ € und 1,50 € pro Quadratmeter anteilige Gesamtfläche eines Appartements betragen. Hierbei ist berücksichtigt, dass die Pächter von Pflegeheimen ebenfalls Kosten für laufende Instandhaltungsmaßnahmen zu tragen haben.
Aktuelle Angebote Pflegeimmobilien
Kann ich eine Pflegeimmobilie mit Kredit finanzieren?
Grundsätzlich können Pflegeimmobilien finanziert werden. Ob man jedoch einen Kredit für eine Pflegeimmobilie erhält, kann nicht pauschal beantwortet werden, denn das hängt von der Bonität des Käufers ab. Viele Banken können nur eingeschränkt Pflegeimmobilien finanzieren, weshalb sich Käufer oft schwer tun, eine passende Bank zu finden. Warum manche Banken keine Pflegeimmobilien finanzieren ist für den Käufer oft nicht nachvollziehbar und intransparent.
Neubauten können dagegen öfters mit zinsverbilligten KfW-Darlehen finanziert werden, sofern die Gebäude den von der KfW-Bank geforderten Niedrigenergiestandard einhalten. Das bedeutet aber, dass Anleger oft Bauzeiten in Kauf nehmen müssen, denn die Darlehensanträge müssen vor einem Kauf beantragt werden.
Für Käufer ist es oft mühsam, eine Bank für die Finanzierung einer Pflegeimmobilie zu finden, sofern der Anbieter keinen Bankpartner vorweisen kann. Erst recht ist eine Vollfinanzierung für eine Pflegeimmobilie meistens nur über die Bankpartner des Bauträgers erhältlich, vorausgesetzt die Bonitätsprüfung fällt positiv zugunsten des Käufers aus. Grundsätzlich sollten nur erfahrene Anleger mit guter Bonität eine Vollfinanzierung einer Pflegeimmobilie in Erwägung ziehen.
Wo kann ich eine Pflegeimmobilie finanzieren lassen?
Finanzierungsexperte für Pflegeimmobilien
Steuerliche Vorteile beim Kauf einer Pflegeimmobilie – gibt es das?
Steuerliche Vorteile bei Pflegeimmobilien sind möglich, der Umfang ist jedoch eher gering. Neben der Gebäudeabschreibung können mitgekauftes Inventar und bei Neubauten die Außenanlagen auf ca. 10 bis 15 Jahren abgeschrieben werden, was niedrigere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das gekaufte Pflegeapartment zur Folge hat und sich positiv auf die Steuerlast auswirkt (Konkrete Angebote sollten im Zweifel stets von einem Steuerberater überprüft werden). Größere steuerliche Hebel sollten Käufer von Pflegeimmobilien jedoch nicht erwarten.
Um die genannten steuerlichen Vorteile auch geltend machen zu können, müssen die Kaufpreisanteile für Inventar und Außenanlagen im Kaufvertrag für die Pflegeimmobilie separat ausgewiesen werden und der Höhe nach von den Finanzämtern anerkannt werden.
Pflegeimmobilie Wiederverkauf möglich?
Eine Pflegeimmobilie kann grundsätzlich jederzeit wieder verkauft werden. Man gibt das Pflegeapartment mit allen Verträgen an den nächsten Erwerber weiter. Dazu gehören der Pachtvertrag und der Verwaltervertrag sowie die Zusagen bezüglich bevorzugter Belegungsrechte.
Den Zeitpunkt des Weiterverkaufs sollten Anleger nach Möglichkeit nicht spontan treffen, sondern möglichst gezielt planen. Wie bei jeder Immobilie wird sich erfahrungsgemäß der Wertzuwachs eher langfristig einstellen. Steuerliche Aspekte, wie die zehnjährige Spekulationsfrist, gilt es ebenfalls zu beachten.
Gibt es einen Zweitmarkt für Pflegeimmobilien?
Ein Zweitmarkt für Pflegeimmobilien, wie man ihn von geschlossenen Fonds oder Versicherungsverträgen her kennt, ist bei Pflegeimmobilien aktuell noch sehr begrenzt und wird erst durch eine deutliche Zunahme auf der Seite der privaten Eigentümer entstehen. Wiederverkaufsfälle aus privater Hand werden nur selten publik und daher gibt es nur wenig belastbare Daten aus dem Markt.
Kann ich eine Pflegeimmobilie von privat kaufen?
Grundsätzlich besteht diese Möglichkeit, sie ist jedoch eher selten weil nur wenige Appartements aus privater Hand angeboten werden. Zudem sind die Wiederverkäufer oft nur in ihren lokalen Märkten aktiv.
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Angebot Orientierungshilfe und Zweite Meinung
Autoreninfo:
Maxi Schwarz
Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH. Frau Schwarz ist seit vielen Jahren in der Wohnungswirtschaft tätig und berät bundesweit Anleger rund um die Immobilie als Kapitalanlage.
Quellangaben:
Handelsblatt am 18.04.2023: Studie: Vielen Babyboomern droht Wohnungsnot im Alter
F.A.Z. Exklusiv am 29.11.2021 erschienen: Bedarfsprognose Pflege
Bertelsmann Stiftung: Pflegereport 2030: die Versorgungslücke in der Pflege wächst
Rwi Essen: Pflegeheim Rating Report 2020
Zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer von Wohngebäuden, siehe z.B. Bauprofessor.de
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