Der private Immobilienverkauf kann sowohl eine preiswerte Chance als auch eine komplexe Herausforderung sein. Wer ohne Makler verkaufen will findet hier Infos und Tipps!
Private Verkäufer stehen vor einer Vielzahl von Aufgaben und Entscheidungen, und ein Haus ohne Makler zu verkaufen benötigt Zeit und eine gute Vorbereitung. Wir beleuchten hier grundlegende Aspekte sowie die aktuelle Marktentwicklung und zeigen Ihnen, welche Dienstleister Privatanbieter unterstützen, damit Sie zügig erfolgreich auch ohne Makler verkaufen können:
ohne Makler verkaufen: nicht ohne vollständige Unterlagen
Vorbereitung ist das A und O. Das beinhaltet vollständige und aktuelle Unterlagen. Hier können die ersten Hindernisse lauern, wenn Sie in Ihren Akten veraltete Grundbuchauszüge und schlecht lesbare Grundrisse haben.
Für Wohnungsverkäufer gilt:
Eine Baubeschreibung und die bei Wohnungseigentum üblichen Unterlagen wie Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie ein gültiger Energieausweis müssen vorhanden sein.
Für Hausverkäufer außerdem notwendig:
Wenn ein älteres Haus verkauft werden soll, ist oft kein Energieausweis vorhanden. Er sollte jedoch möglichst aktuell sein und vor dem Verkaufsstart vorliegen, denn er ist inzwischen zu einem wichtigen Dokument für die Kaufpreisfindung geworden – Stichwort erneuerbares Energien Gesetz.
Unterlagen über das Grundstück sind bei Häusern ebenfalls notwendig. Flurkarten oder amtliche Lagepläne sollten Privatanbieter, die ihr Haus ohne Makler verkaufen ebenfalls selbständig organisieren.
Auch sonst sollte der aktuelle Zustand des Hauses gut dokumentiert werden, um auf alle Fragen eines Interessenten eingehen zu können.
Haus ohne Makler verkaufen: Welche Potentiale hat Ihre Immobilie?
Ob bei einer Wohnung aus einem Kinderzimmer durch eine Trennwand zwei Kinderzimmer möglich werden, ob man die Küche vom Wohnzimmer trennen oder zum Essbereich offen gestalten kann – das sind einige Überlegungen dazu, welche Potentiale eine Wohnung ihrem Käufer bieten könnte und die Sie als Verkäufer hervorheben sollten!
Bei Häusern sind Ausbaumöglichkeiten, zusätzliche Stellplätze oder womöglich sogar ein vorhandenes zusätzliches Baurecht weitere attraktive Aspekte, mit denen man im Verkauf punkten sollte, sofern man diese Punkte im Vorfeld geklärt hat.
Immobilie privat verkaufen: typische Stolpersteine
Alle Unterlagen zusammen zu haben ist das Eine, den Inhalt der Unterlagen zu kennen und richtig zu interpretieren ist das Andere – und das kann für private Immobilienverkäufer manchmal schwierig sein. Häufige Fehler, die übrigens nicht nur Privatverkäufern unterlaufen, sind:
Nutzfläche wird fälschlicherweise als Wohnfläche deklariert
Ausgebaute Dächer, angebaute Wintergärten, abgeböschte Kellerräume werden gern mal zur Wohnfläche gerechnet, obwohl sie nur als Nutzfläche genehmigt wurden.
Zeitwert von Einbaumöbeln und Zubehör wird falsch eingeschätzt
Einbauküchen, Einbauschränke, Gartengerätehäuser sowie Garagen werden gerne abweichend von ihrem Zeitwert beurteilt. Das sorgt meistens für unnötige Diskussionen zwischen dem Verkäufer und seinen Interessenten und kann auch schon mal potentielle Käufer vergraulen.
Falschinformationen über Mängel und Dienstbarkeiten
Ein heikler Punkt für private Verkäufer sind oft mängelbehaftete Wohnungen und Häuser, die verkauft werden sollen. Ob Schimmel, Schallbrücken oder andere Probleme vorhanden sind, sie muss man sachgerecht mit Käufern kommunizieren.
Hier droht privaten Verkäufern leider viel Ungemach. Denn wenn vorhandene Mängel unter den Teppich gekehrt werden und dadurch Käufern ein falscher Eindruck vermittelt wird, dann kann das Schadensersatzforderungen bis hin zur Rückabwicklung eines Verkaufs nach sich ziehen.
Bei Wohnungen: was gehört zur Wohnung, was zum Gemeinschaftseigentum
Diese Infos werden hin und wieder falsch interpretiert oder sie werden schlicht übersehen. Ob der Garten zum Sondereigentum der Erdgeschosswohnung gehört oder nicht, welcher Keller und welcher Stellplatz zur Wohnung gehört sind Fragen, die besser anhand der Wohnungsunterlagen vor dem Verkauf abgeklärt werden.
Kein lastenfreier Verkauf möglich
Bei geerbten Wohnungen und Häusern lauern hin und wieder auch Aspekte, mit denen keiner gerechnet hat: die geerbte Immobilie ist womöglich mit Rechten Dritter belastet. Bevor solche Belastungen nicht beseitigt sind, kann meistens auch nicht verkauft werden. Besonders ungünstig für private Verkäufer ist dieses Hemmnis, wenn schon Interessenten vorhanden sind. Auch eine zu frühe Käuferansprache kann die zukünftige Vermarktungsfähigkeit einer Immobilie negativ beeinflussen.
Fazit: Beim Verkauf von Immobilien sind auch einige rechtliche Aspekte zu berücksichtigen. Obwohl sich die Unterschiede zwischen Wohnungen und Häusern in rechtlicher Hinsicht in Grenzen halten, ist es wichtig, sich der spezifischen Anforderungen bewusst zu sein. Ein Anwalt oder Notar kann Ihnen dazu wertvolle Unterstützung bieten.
Noch ein Wort zu Erbengemeinschaften
Erbengemeinschaften sind unter Umständen besser beraten, den Vertrieb in die Hände von Profis zu legen, insbesondere wenn mehrere Beteiligte gemeinsam einen Verkauf aktiv begleiten möchten. Die Frustrationsschwelle ist dann schnell überschritten, wenn die Vertriebsaktivitäten nicht auf absehbare Zeit erfolgreich sind. Abstimmungsaufwand und Meinungsverschiedenheiten bremsen einen Verkauf aus.
Fazit: 99% für einen erfolgreichen Immobilienverkauf bestehen aus einer guten Vorbereitung! Wer sich hier nicht scheut, die Unterlagen zu organisieren und durchzuarbeiten, hat schon einen wesentlichen Teil der Aufgabe erfüllt.
ohne Makler Immobilie verkaufen: Herausforderung marktgerechten Kaufpreis ermitteln
Welchen Preis man will und welchen Preis man bekommt das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wesentlich sind hier
- Attraktivität der Lage
- Attraktivität der Immobilie und
- die aktuelle Nachfragesituation am Markt.
Die Preisgestaltung ist oft die kniffligste Aufgabe beim Immobilienverkauf. Der Preis sollte zum einen attraktiv und zum anderen auch realistisch sein.
Wohnungen sind oft einfacher zu bewerten, da hier weniger Variablen berücksichtigt werden müssen. Manchmal kann man auf ähnliche Wohnungen in der Wohnanlage verweisen, die hinsichtlich Größe und Ausstattung vergleichbar sind und die kürzlich zum selben Preis verkauft wurden.
Renovierungsaufwand und Zinsanstieg wirken sich je nach der Wirtschaftskraft einer Region stärker oder schwächer auf den Verkaufspreis einer Immobilie aus. In wirtschaftlich schwächeren Regionen müssen dann stärkere Abstriche vom Wunschpreis vorgenommen werden, als in den Ballungszentren.
Die aktuelle Marktphase mit dem raschen Zinsanstieg und der deutlichen Verteuerung von Handwerkerleistungen bleibt am Immobilienmarkt nicht folgenlos. Ein Umstand, den private Immobilienverkäufer beachten sollten. Dazu zwei Beispiele:
Ein Zinsanstieg von 3% auf 4% erhöht die monatliche Belastung eines Käufers bereits erheblich und kann dazu führen, dass er sich eine Immobilie nun nicht mehr leisten kann. In Ballungszentren, wo das Kaufobjekt gefragt ist, wird dies wenig oder keinen Einfluss auf den Kaufpreis haben, in anderen Regionen dagegen schon. Dennoch kann sich auch in guten Lagen der Vermarktungszeitraum dadurch in die Länge ziehen.
Dasselbe gilt für alle anderen preisrelevanten Umstände: Die Unterschätzung einer erforderlichen Badrenovierung um 10.000 Euro kann ebenfalls zu falschen Preisvorstellungen führen. Liegt die zu verkaufende Wohnung aber in begehrter Lage in einem Ballungszentrum, hat die Fehleinschätzung womöglich keine Auswirkung auf den Verkaufserfolg, einfach weil die Nachfrage hier viel größer ist.
Wie Sie den sachgerechten Verkaufspreis für Ihr Objekt finden, kann hier natürlich nicht pauschal beantwortet werden. Wenn sich jedoch auf ein Online-Inserat längere Zeit keine ernst zu nehmende Resonanz zeigt, dann kann das an überzogenen Preisvorstellungen liegen.
Vermarktung der Immobilie
Die richtige Vermarktung kann den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf und monatelangem Warten ausmachen. Private Immobilienverkäufer profitieren von dem provisionsfreien Verkauf – jedoch nur, wenn die vorgenannten Punkte sachgerecht eingepreist wurden. Hier punkten Sie mit einem professionellen Exposé und adressieren an die passende Zielgruppe für Ihre Immobilie.
Natürlich ist ein professionelles Verkaufsexposé mit gelungenen Fotos ein wichtiges Verkaufsinstrument, insbesondere wenn Sie Ihr Verkaufsobjekt online inserieren. Tipps rund um die Gestaltung finden Sie in unserer nachfolgenden Infobox.
Umgang mit Kaufinteressenten
Private Verkäufer neigen dazu, jedem Interessenten die Immobilie zu zeigen. Professionelle Verkäufer klären vorher die Bonität und Kaufabsicht des Interessenten. Schließlich haben Sie nichts davon, wenn Sie den Besichtigungstouristen am Sonntag ihr herausgeputztes Haus zeigen.
Private Immobilienverkäufer sollten sich gedanklich darauf vorbereiten, wie sie mit den Interessenten umgehen und die „Spreu vom Weizen“ trennen.
Verkaufsgespräche und Verkaufsverhandlung
Auch hier kann man sich von den Profis einiges abschauen. Wer schon verkäuferische Erfahrung hat, weiß, dass Käufer oft ein „Goodie“ erwarten. In gefragten Lagen an Topstandorten ist das Goodie jedoch schon der Umstand, dass der Interessent überhaupt den Zuschlag erhält!
In Maklertrainings wird nicht umsonst ein Großteil der Zeit für die Einwandbehandlung verwendet. Hier wird also etwas Geschick in der Kommunikation benötigt. Wenn verhandelt wird, sollten Sie im Gespräch mit Interessenten abklopfen, ob die Kaufabsicht ernst gemeint ist. Manche Interessenten haben ein Auftreten, als wären sie allein auf der Welt. Das kann private Immobilienverkäufer ziemlich nerven. Profis sind dagegen trainiert: ein Hinweis auf vorhandene weitere Kaufinteressenten kann bei diesen Kandidaten dann zügig für Abhilfe sorgen.
Fazit: Auf dem Immobilienmarkt war das Marktumfeld in den letzten Jahre durch die niedrigen Zinsen und ohne den Ukraine-Krieg sehr attraktiv. Dadurch war es jedoch erheblich einfacher, eine Immobilie zu verkaufen! Im aktuellen Marktumfeld ist ein Immobilienverkauf viel herausfordernder. Umso mehr kommt es jetzt auf eine gute Vorbereitung an.
Über die Autorin
Maxi Schwarz ist Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH und unterstützt in München und München-West private Immobilienverkäufer mit Vertriebsdienstleistungen und Verkauf.
Weitergehende Infos und Tipps
Bodenrichtwert – Verkehrswert – Marktwert: Orientierung für Immobilienverkäufer
Professionelle Immobilienfotos selber machen
Dienstleister für private Immobilienverkäufer
Kaufpreisfindung:
Verkehrswerteinschätzung anonym und kostenlos
Rund um das Exposé