das wichtigste zum offiziellen Mietspiegel der Stadt Mannheim in Kürze:
- der aktuelle Mietspiegel gilt bis Ende 2024. Die Mietpreise wurden aus einer repräsentativen Erhebung von 1.352 Mietverträgen und die darin vereinbarten Mieten zum Stichtag 1.7.2022. Diese Mietpreise gelten zu Vergleichszwecken bei Neuvermietungen und als Orientierung bei Mieterhöhungen.
- Für private Untermietverhältnisse, für Wohnungen unter 25 qm Wohnfläche und für Wohnungen mit Wohnflächen über 150 qm sowie für vermietete Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Einzelzimmer ist der Mannheimer Mietspiegel nicht verwendbar, kann jedoch als Orientierung dienen.
- am teuersten sind in Mannheim kleine Apartments zwischen 20qm und 25 qm Wohnfläche. Hier werden aktuell Basismieten von 12.23 Euro/qm bis 13,64 Euro/qm verlangt. Für Wohnungen zwischen 41 qm Wohnfläche bis 150 qm Wohnfläche werden durchschnittlich zwischen 8-9 Euro pro qm Wohnfläche gezahlt. Mietzuschläge von bis zu 20% sind für moderne neuwertige Einbauküchen und 11% für modernisierte Wohnungen möglich.
Infos zu den aktuellen Mietpreisen und Markttrends ermitteln wir in unserem Mietspiegel Mannheim bei wohnung-jetzt.de und aktuelle Mietangebote bieten wir in unserem Mannheimer Immobilienmarkt.
Mietpreistabelle in Mannheim angewendet wird, dazu viele Tipps für Vermieter, Mieter und Wohnungssuchende.
Ermittlung der Basismiete
Tabelle Mietpreise Mannheim nach dem amtlichen Mietspiegel 2023/2024
| Wohnfläche in m² | Basismiete in Euro pro Quadratmeter |
|---|---|
| 20-24 | 13,64 |
| 30 | 10,70 |
| 40 | 9,06 |
| 50 | 8,36 |
| 60 | 8,10 |
| 70 | 8,06 |
| 80 | 8,14 |
| 90 | 8,28 |
| 100 | 8,40 |
| 110 | 8,54 |
| 120 | 8,69 |
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Ausgehend von der Basismiete sind Zu- und Abschläge für die Beschaffenheit, Ausstattung und Lage möglich wie nachfolgend einige Beispiele aus dem Mietspiegel Mannheim zeigen:
| Kriterium | Maximaler Abzug von der Basismiete | Maximaler Zuschlag auf die Basismiete |
|---|---|---|
| Baujahr (alt-Neubau) | -11% | +20% |
| Bad (einfach-gehoben) | -1% | +1% |
| Küche (alter Standard bis neu, gehobener Standard) | 0% | +20% |
| Aufzug vorhanden | +3% | |
| Videogegensprechanlage Vorhanden | +9% | |
| Fußbodenheizung überwiegend vorhanden | +11% | |
| Fußläufige Distanz zu einem Lebensmittelmarkt über 600m entfernt | -2% | |
| Fußläufige Distanz zu Eingängen des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt maximal 300m | +9% |
Für Mannheim gilt eine Kappungsgrenze von derzeit 15%. Zusätzlich gilt in Mannheim eine Mietpreisbremse, welche die zulässige Miethöhe bei Neu- und Wiedervermietungen begrenzt.
Besonderheiten des Mannheimer Wohnungsmarkts
Mannheim gehört zu den bekanntesten Städten in Deutschland, nicht nur, weil die Kulturszene dort sehr ausgeprägt ist. Auch das Barockschloss aus dem 18. Jahrhundert sowie die Universität in Mannheim sind ausschlaggebend dafür, dass die Stadt mit der rasterförmig angelegten Innenstadt einen großen Bekanntheitsgrad hat. Rund 310.000 Einwohner leben in Mannheim. Und viele von ihnen in Mietwohnungen.
Der Mietspiegel für Mannheim ist deshalb durchaus interessant. Denn der Wohnungsmarkt ist wie in vielen anderen Städten hart umkämpft und verlangt nach einer etwas genaueren Betrachtung. In Mannheim muss eine Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze beachtet werden.
Der aktuelle Mietspiegel für Mannheim gilt seit dem Februar 2023 und hat eine Gültigkeit bis zum Ende des Jahres 2024. Für die Datenerhebung und Auswertung zur Erstellung des Mietspiegels hat die Stadt Mannheim 1.352 Mietverhältnisse untersucht. Anhand dieser Angaben wurde dann der Mietspiegel erstellt.
Eine offizielle Wohnlagenkarte sucht man allerdings in Mannheim vergebens. Wenn überhaupt von Lagen in Mannheim die Rede ist, dann sind die lokalen Distanzen zur Innenstadt und zu den nächstmöglichen Einkaufsgelegenheiten und Grünflächen gemeint. Je größer das fußläufig erreichbare Einkaufszentrum, umso besser die Lage, so scheint es hier zu sein.
Wo erhält man den amtlichen Mietspiegel für Mannheim?
Die Stadt Mannheim stellt den Mietspiegel für 2023 und 2024 auf der Internetseite der Stadt zur Verfügung. Er kann als kostenfrei heruntergeladen werden. Insgesamt umfasst der Mietspiegel als PDF-Datei 24 Seiten. Alle einzelnen Bereiche sind genau beschrieben, sodass es relativ einfach ist, diesen Mietspiegel richtig zu lesen und zur Anwendung zu bringen.
Wird ein Ansprechpartner für den Mietspiegel gesucht, dann findet man diesen ebenfalls bei der Stadt. Herr Uhlenküken aus dem Fachbereich Geoinformation und Stadtplanung ist als Ansprechpartner für den Mietspiegel auf der Webseite der Stadt benannt.
Tipp: Online-Rechner benutzen!
Neben dem Mietspiegel steht auf der Webseite zusätzlich ein Online-Mietspiegelrechner zur Verfügung. Er erlaubt es, aufgrund der Erhebungen und der Mannheimer Lagemerkmale eine mögliche Miete zu errechnen. Berücksichtigt werden muss immer, dass die angegebenen Mieten nur zur Orientierung dienen. Sie sind nicht verbindlich für die Vermietung.
Für die Bestimmung der Wohnlage stellt die Stadt Mannheim ein Straßenverzeichnis zur Lageeinordnung zur Verfügung. Dieses Straßenverzeichnis listet alle Straßennamen inklusive der Hausnummern auf. Für jede Straße werden die nachfolgenden Lagekriterien ermittelt:
- die fußläufige Distanz zum nächsten zentralen Versorgungsbereich
- die fußläufige Distanz zum Eingang in ein Stadtteilzentrum
- die fußläufige Distanz zu Parkanlagen und öffentlichen Grünanlagen
- die fußläufige Distanz zu einem Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche ab 300 Quadratmeter
Bei jeder Straße wird angegeben, ob die Kriterien erfüllt werden oder nicht. Andere Lagekriterien wie beispielsweise Bebauungsdichte, Bebauungshöhe, Emissionen, Nachbarschaft oder Anbindung mittels ÖVNP finden in Mannheim keine Anwendung. Auch eine Wohnlagenkarte existiert für Mannheim offiziell nicht.
Tipp:
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Einen Mietspiegel in Papierform gibt es in Mannheim nicht. Wer mit dem Online-Rechner nicht klar kommt, kann sich jedoch von der Stadt beraten lassen. Dafür ist eine vorherige Terminvereinbarung beim Fachbereich Geoinformation und Stadtplanung unter der Telefonnummer 0621 293 7860 oder -7818 notwendig. Interessenten werden dort ausführlich beraten, wie der Mietspiegel mitsamt seinen Anlagen zur Anwendung gebracht wird.
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Anwendungstipps für den Mannheimer Mietspiegel
So wird die ortsübliche Nettokaltmiete berechnet
Der Mannheimer Mietspiegel ist so ausgelegt, dass er recht übersichtlich ist und auch unerfahrenen Nutzern einen guten Überblick bietet.
Für die Berechnung der ortsüblichen monatlichen Nettokaltmiete wird im ersten Schritt die zutreffende Basismiete ausgewählt und in den folgenden sechs Schritten werden die Zu- oder Abschläge auf die Basismiete ermittelt. Die ermittelten Zuschläge werden dann mit den ermittelten Abschlägen verrechnet. Der sich ergebene Wert wird abhängig vom Vorzeichen prozentual auf die Basismiete aufgeschlagen oder in Abzug gebracht. Nachfolgend konkretisieren wir das anhand verschiedener Beispiele.
Diese Wohnungen werden nicht vom Mannheimer Mietspiegel erfasst
Nicht für jeden Wohnungstyp ist die Berechnung anwendbar. Für eine Vielzahl von Wohnungen kann der Mietspiegel nicht angewendet werden:
- Wohnungen, bei denen die Miethöhe durch ein Gesetz oder durch eine Förderzusage festgelegt ist
- gewerblich genutzte Räume
- Obdachlosenunterkünfte
- Altenheime
- Jugendheime
- Studentenunterkünfte
Außerdem ist der Mannheimer Mietspiegel für unterschiedliche Wohnraummietverhältnisse nicht direkt anwendbar, dient aber der Orientierung. Dazu gehören:
- teilmöblierte oder möblierte Wohnungen
- Einfamilienhäuser
- Doppelhaushälften
- Zweifamilienhäuser
- Reihenhäuser und Einzelzimmer
- Wohnraum, der mietfrei überlassen wurde
- Wohnungen die kleiner als 25 Quadratmeter sind
- Wohnungen die größer als 150 Quadratmeter sind
- Werkwohnungen und Dienstwohnungen
- private Untermietverhältnisse
So werden Abschläge und Zuschläge zum Mietpreis in Mannheim vorgenommen
Der Mietspiegel von Mannheim zeigt im ersten Schritt eine Basismiete, die in Abhängigkeit zu der Größe der Wohnfläche einer Wohnung angegeben ist. Mannheim konzentriert sich nicht wie andere Städte auf eine Mietspanne, sondern direkt auf einen Durchschnittswert, der hier als Basismiete benannt ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist es in Mannheim daher sehr wichtig, die genaue Wohnfläche der Wohnung zu kennen, um die Basismiete zu ermitteln.
In den nächsten Schritten müssen dann Zuschläge und Abschläge berechnet werden. Es empfiehlt sich dabei, die Reihenfolge der Berechnungsschritte, die der Mietspiegel vorgibt einzuhalten, denn dann übersieht man nichts. Rechnerisch wäre das jedoch nicht notwendig, denn die Rechenschritte bauen nicht aufeinander auf:
Schritt 2: Zu-/Abschläge für das Baujahr
In diesem Schritt wird für das Baujahr(neuer Link im Lexikon) je nach dem Alter des Gebäudes ein Zuschlag oder ein Abschlag berechnet und zwar unabhängig vom Modernisierungsgrad.
Baujahre bis 1994 (!) führen allesamt zu Abschlägen in einer Spanne von -4% bis -11%. In einem späteren Berechnungsschritt können dann für erfolgte Modernisierungen die Abschläge für das Baujahr wieder wettgemacht werden.
Für die Baujahre von 1995 bis 2001 gibt es weder Zu- noch Abschläge.
Ab dem Baujahr 2002 reichen die Zuschläge dann von +4% bis +20%.
Zu diesem Schritt ein Beispiel:
Ein Haus aus dem Jahr 1919 bekommt einen Abschlag von – 8% auf die Basismiete für das Kriterium Baujahr. Ist dieser Altbau jedoch hochwertig saniert, hat die Wohnung eine hochwertige Badausstattung und sind die Räume optimal aufgeteilt, dann gibt es dafür wieder Zuschläge auf die Basismiete. Eine gehobene Küchenausstattung, die zehn Jahre oder jünger ist, erhält ein Zuschlag von + 20%. Eine Fußbodenheizung erhält einen Zuschlag von + 11%. Und eine Vollsanierung von einem Altbau bekommt einen Zuschlag von + 12 %. Gerechnet wird dann:
-8+20+11+12 ergibt in Summe ein Zuschlag von 35% auf die Basismiete.
Es ist also nicht so sehr entscheidend, welches Baujahr vorliegt. Entscheidend ist, welche Qualität das Gebäude hat.
Schritt 3: Zu- oder Abschläge für die Badausstattung
Hier reicht die Bandbreite von -1% für ein einfaches Bad über 0% für Standardbad bis zu +1% für ein gehobenes Bad. Dafür stellt der Mietspiegel eine Liste mit Badmerkmalen über die vorhandene Sanitärausstattung zur Verfügung. Sind 4 Merkmale vorhanden, handelt es sich um ein Standardbad, weniger Merkmale führen zu einem Abschlag und mehr Merkmale zu einem Zuschlag.
Das finden wir ärgerlich:
Es fällt auf, dass die Badausstattung insgesamt sehr gering gewichtet ist. Wer einmal ein altes Bad komplett saniert hat weiß, dass hier schnell Kosten von 15.000 Euro und mehr veranschlagt werden. Umso mehr überrascht
Schritt 4: Zu- oder Abschläge bei der Küchenausstattung:
Denn bei der Küchenausstattung sind keine Abschläge vorgesehen, jedoch saftige Zuschläge von bis zu +20% auf die Basismiete für eine „gehobene Küche“. Das Merkmal ist bereits erfüllt, wenn die Einbauküche 10 Jahre oder jünger ist und über einen Herd, Backofen, Kühlschrank, einige Küchenschränke und über einen Dunstabzug verfügt, was für klassische Einbauküchen ein gewöhnlicher Standard ist.
Schritt 5: Zu- oder Abschläge für sonstige Ausstattung
Hierunter fallen Ausstattungsmerkmale wie Fußbodenheizung (+11%), Aufzug (+3%), Videogegensprechanlage (+9%), überwiegend Parkett, Dielenholzboden oder Fliesenboden (+6%).
Schritt 6: Zuschläge für Modernisierungsmaßnahmen
Für den Modernisierungszuschlag von +12% auf die Basismiete müssen mindestens 3 der folgenden Maßnahmen ausgeführt sein: -Sanitärbereich erneuert,-Fußböden überwiegend erneuert, -Fenster überwiegend erneuert,-Erneuerung des Wärmeerzeugers (z.B. Heizkessel oder Gastherme), -Innen- und Wohnungstüren erneuert, -Treppenhaus samt Eingangstür modernisiert, -Elektroinstallation umfassend erneuert,-Schallschutz eingebaut, -komplette Dämmung der Außenwand, -komplette Dämmung vom Dach,-komplette Dämmung aller Kellerdecken. Sind mehr als 3 dieser Maßnahmen ausgeführt, kann für jede weitere Maßnahme noch ein Zuschlag von +3% gebildet werden.
Schritt 7: Zu- und Abschläge für die Wohnlage
Das wesentliche Lagekriterium in Mannheim ist die Distanz zur Innenstadt, liegt sie bei maximal 300 Metern, darf die Basismiete um 9% erhöht werden. Analog verfahren wird für die Distanz zu einem Stadtteilzentrum (<=300 Meter, Aufschlag von 4%), es folgen Abschläge für höhere fußläufige Distanzen zu einem Lebensmittelmarkt (>600 Meter berechtigt ein Abschlag von -2%) und Parkanlage/öffentliche Grünflächen (>300 Meter berechtigt ein Abschlag von -4%).
Beispielberechnung der Miete nach dem Mannheimer Mietspiegel:
Eine 70 Quadratmeter große Wohnung in einem Gebäude mit Baujahr 1965 verfügt über ein gehoben ausgestattetes Bad, eine Standardküche, eine Zentralheizung und eine Vollsanierung welche den letzten 10 Jahren durchgeführt wurde. Die nächsten Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen sind über 300 m entfernt.
Die Basismiete für die 70 qm Wohnfläche liegt in Mannheim bei 8,06 € pro Quadratmeter. Für das Baujahr 1965 müssen von der Basismiete – 11% abgezogen werden. Die Merkmale für das Bad ergeben einen Zuschlag von + 1% und für die Küche einen Zuschlag von + 7%. Für die Zentralheizung gibt es keinen Zuschlag. Für die Vollsanierung gibt es + 12% Zuschlag und für die weite Entfernung zu den Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen wird ein Abschlag von – 4% erforderlich.
In Summe ergibt das ein Plus von 5%. Zu der Basismiete von 8,06 € müssen deshalb + 5% (40,3 Cent) hinzugerechnet werden. Es ergibt sich somit eine Vergleichsmiete von 8,46 € pro Quadratmeter und folglich eine ortsübliche Kaltmiete von monatlich 592,20 €.
Berechnen von Hand oder mittels Online-Rechner:
Der Mietspiegel von Mannheim ist wirklich sehr einfach strukturiert. Das dazugehörige PDF-Dokument umfasst jedoch 24 Seiten und scheint auf den ersten Blick ein wenig unübersichtlich zu sein. Aber das ist es nicht. Man sollte nur Schritt für Schritt vorgehen und das Formular von oben nach unten abarbeiten. Dazu druckt man die Datei am besten aus.
Wer sich das sparen möchte, nutzt einfach den Mietspiegelrechner auf der Internetseite der Stadt Mannheim. Dort trägt man dann online die Daten der betreffenden Wohnung ein und die Miete wird automatisch ausgerechnet.
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