Mietpreistabelle in Dortmund richtig anwenden dazu Tipps für Vermieter und Mieter
Wie die Mietpreistabelle in Dortmund aufgebaut ist, wo es den repräsentativen Mietspiegel gibt und auf welche Werte es beim Mietpreis ankommt.
Das nachfolgende Beispiel zeigt, dass für den Mietpreis das Baujahr einer Wohnung in Dortmund maßgeblich ist. Die Daten gelten mindestens bis Ende 2022 oder bis die Stadt Dortmund einen neuen Mietspiegel herausgibt:
| Baujahr | Untergrenze in Euro je Quadratmeter | Obergrenze in Euro je Quadratmeter | Mittelwert in Euro je Quadratmeter |
|---|---|---|---|
| bis 1929 | 4,40 | 6,69 | 5,39 |
| 1930 bis 1969 | 5,05 | 6,46 | 5,68 |
| 1970 bis 1977 | 5,12 | 6,38 | 5,73 |
| 1978 bis 1994 | 5,08 | 6,69 | 5,79 |
| 1995 bis 2001 | 5,98 | 7,37 | 6,65 |
| 2002 bis 2005 | 6,38 | 7,52 | 7,05 |
| 2006 bis 2012 | 6,51 | 8,83 | 8,04 |
| 2013 bis 2015 | 6,85 | 9,26 | 8,28 |
- neben dem Baujahr spielt die Wohnungsgröße eine Rolle für den Mietpreis
- nicht vom Dortmunder Mietspiegel erfasst werden Wohnungen in 1-2-Familienhäusern, Penthouse-Wohnungen und große Wohnungen ab 150 qm Wohnfläche.
- Wer nur ein Zimmer untervermietet, muss sich ebenfalls nicht am Mietspiegel orientieren.
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Die Mietermetropole Dortmund
Dortmund gehört zu den wichtigsten Städten im Ruhrgebiet. Die Metropole ist nicht nur für den Fußballverein Borussia Dortmund bekannt, sondern auch für moderne Kunst, viele wissenschaftliche und technische Einrichtungen, eine bunte Bevölkerungsstruktur und die Westfalenhalle, in der große Konzerte aber auch Veranstaltungen sportliche Art stattfinden. Die Skyline von Dortmund ist geprägt durch markante Hochhäuser aber auch durch viele alte Häuser und moderne Architektur. Als kulturelles Zentrum im östlichen Ruhrgebiet und mit knapp 600.000 Einwohnern gehört Dortmund zu den größten Städten in Nordrhein-Westfalen.
So vielfältig wie die Stadt präsentiert sich auch das Wohnen in Dortmund. Im aktuellen Mietspiegel für Dortmund, der vom Amt für Wohnen unter Mitwirkung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund und unterschiedlichen Interessenverbänden erstellt wurde, lässt sich die Vielfalt der Stadt deutlich erkennen. Unter anderem in den verschiedenen Immobilien und Bauarten, die in Dortmund vorhanden sind.
Tipp:
Der aktuelle Mietspiegel aus Dortmund für nicht preisgebundene Wohnungen ist für die Jahre 2021 und 2022 gültig. Er liegt als PDF vor und kann bequem auf der Internetseite der Stadt Dortmund heruntergeladen werden. Außerdem lassen sich dort auch die unterschiedlichen Hinweise zur Deutung und zur Auswertung des Mietspiegels finden.
Der Mietspiegel ist als PDF-Datei dort hinterlegt und hat eine Größe von 1,3 MB. Es muss lediglich auf den entsprechenden Link geklickt werden, um den Dortmunder Mietspiegel für 2021 und 2022 zu öffnen. Über das Web kann er kostenfrei bezogen werden.
Um den Mietspiegel richtig deuten zu können, lohnt es auch die Hinweise auf der Webseite zu nutzen. Beispielsweise die interaktive Kartenanwendung, die das Dortmunder Stadtgebiet in einzelne Bereiche aufteilt. Ferner verfügt der Mietspiegel für Dortmund nicht nur über eine Übersicht bezüglich der Kaltmiete, sondern auch über Angaben zu Zu- und Abschlägen und über die korrekte Anwendung des Mietspiegels.
Ein Kauf des Mietspiegels in Form einer Broschüre ist in Dortmund nicht vorgesehen. Diesbezüglich äußert sich die Stadt auf jeden Fall nicht auf ihrer Webseite, so dass davon ausgegangen werden muss, dass der Mietspiegel ausschließlich als Download zur Verfügung steht.
Welche Kriterien werden im Mietspiegel Dortmund berücksichtigt?
Der Mietspiegel berücksichtigt unterschiedliche Kriterien, die trotz allem recht kurz und knapp dargestellt werden. Insgesamt verfügt der Mietspiegel von Dortmund nur über 5 Seiten. Im Vergleich zu anderen Städten ist das sehr wenig.
Im ersten Schritt werden einige Begriffe erklärt, die für die richtige Deutung des Mietspiegels wichtig sind. Zum Beispiel der Begriff Nettokaltmiete oder auch die Begriffe Grundsteuer sowie mietvertragliche Vereinbarungen. Auch ein Hinweis zu den durchschnittlichen Betriebskosten wird im Mietspiegel gegeben. Gleiches gilt für die Kosten, die in Form einer Grundsteuer anfallen. Hier ist beispielsweise das Baujahr der Immobilie entscheidend.
Zu den Zu- und Abschlägen, die für die jeweiligen Wohnungen anfallen, gibt es eine Tabelle, die sich auf die Wohnungsgröße bezieht. Außerdem gibt es eine Auflistung bezüglich von Zu- und Abschlägen, die sich mit besonderen Merkmalen in Bezug auf die Ausstattung konzentrieren.
Beispiel für Zu- und Abschläge auf die Miete einer Wohnung in Dortmund:
So ist bei einem Apartment beispielsweise ein
- Zuschlag von +0,54 € pro Quadratmeter zu berechnen.
- Ein Gäste-WC hat ein Zuschlag von +0,27 € pro Quadratmeter.
- Besteht lediglich eine Einfachverglasung, ist ein Abschlag von -0,56 € pro Quadratmeter zu berechnen.
- Einfache PVC-Bodenbeläge haben einen Abschlag von -0,22 € pro Quadratmeter.
- Und handelt es sich um eine barrierearme Wohnung, dann ist ein Zuschlag von +0,34 € pro Quadratmeter zur Basis-Kaltmiete hinzuzurechnen.
Die Kaltmiete stellt sich im Mietenspiegel von Dortmund mit drei unterschiedlichen Werten dar. Je nach Baujahr werden eine Untergrenze, eine Obergrenze und ein Mittelwert angegeben. Wir haben dies in unserer Tabelle recht deutlich dargestellt.
Diese Wohnungen werden im Mietspiegel von Dortmund nicht berücksichtigt:
- Preisgebundene Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Penthauswohnungen
- Wohnungen mit mehr als 150 Quadratmeter Wohnfläche
- Wohnungen ohne Bad oder WC
- Wohnungen ohne Heizung
- Unterkünfte in Studentenheimen, Jugendheimen und Altenpflegeheimen
- Untermieterverhältnisse
Welche Wohnlage wird bevorzugt?
Im Mietspiegel für Dortmund wird die Wohnlage berücksichtigt. Es gibt eine Gebietseinteilung, die in einer Karte dargestellt wird und die Dortmund in sieben unterschiedliche Gebiete einteilt. Innerhalb dieser sieben Gebiete werden statistische Einflussgrößen benannt, die auf die Höhe der Miete einwirken. Die sieben unterschiedlichen Gebiete lauten:
- Innenstadt Mitte
- Innenstadt Nord
- Dortmund West
- Dortmund Nord
- Dortmund Ost
- Dortmund Süd
- Hörde
Die Zuschläge für die einzelnen Wohngebiete sind von 0,10 € bis +0,73 € pro Quadratmeter Wohnfläche auf die jeweiligen Bezirke verteilt. Lediglich die Innenstadt Nord und Dortmund West sind zuschlagsfrei in Bezug auf das Wohngebiet.
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Welche Gebäudetypen werden bevorzugt?
Bei den Gebäudetypen wird nicht explizit nach Stilrichtung unterschieden. Es wird nach Baujahr unterschieden, was sich im Rahmen der jeweiligen Kaltmieten zeigt. Die Stadt Dortmund hat den Mietspiegel für die Kaltmiete deshalb auch nach den Baujahren der Immobilien und nicht nach deren Ausstattungsmerkmalen aufgestellt.
Ausstattungsmerkmale sind dann per Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Die teuersten Wohnungen sind die Wohnungen, die zwischen 2013 und 2015 gebaut wurden. Ob das gleichzusetzen ist mit der größten Nachfrage kann selbstverständlich nicht festgelegt werden.
Kleine Wohnungen sind besonders teuer in Dortmund
Fakt ist aber beispielsweise auch, dass es besonders hohe Zuschläge pro Quadratmeter bei Wohnungen gibt, die bis 25 Quadratmeter groß sind. Hier beträgt der Zuschlag pro Quadratmeter +1,97 €. Abzüge gibt es hingegen bei besonders großen Wohnungen. Wer eine Wohnung ab 110 Quadratmeter mieten möchte, kann mit einem Abzug von -0,25 € pro Quadratmeter rechnen.
Wie wird die Nettokaltmiete für die Wohnungen in Dortmund berechnet?
Die Nettokaltmiete für Wohnungen in Dortmund wird zuerst anhand des Baujahres festgelegt. Hierfür wird der Mittelwert genutzt. Ist dieser aus der Tabelle abgelesen, können die entsprechenden Zu- und Abschläge hinzugerechnet oder abgezogen werden. Begonnen wird hier mit der Wohnfläche, die Zu- oder Abschläge mit sich bringt. Außerdem können die Wohnungstypen und unterschiedliche Ausstattungsmerkmale zu Zu- und Abschlägen führen.
Die jeweiligen Merkmale und dazugehörigen Berechnungen finden sich allesamt im Mietspiegel wieder, sodass es sehr einfach ist, diese zu berechnen und festzulegen.
Balkon, Dachterrasse und oder Fußbodenheizung? Das sind die Zu- und Abschläge für wichtige Ausstattungsmerkmale einer Mietwohnung in Dortmund
Fehlt der Balkon, gibt es einen Abschlag von -0,10 € pro Quadratmeter. Ist hingegen eine Dachterrasse vorhanden, muss ein Zuschlag vom +0,20 € hinzugerechnet werden. Die Fußbodenheizung bringt ein Zuschlag von +0,32 € pro Quadratmeter.
Zusätzliche Tipps zum Mietspiegel
Der Mietspiegel für Dortmund ist sehr übersichtlich und gut strukturiert. Es ist sehr einfach, diesen zu lesen und anzuwenden. Ein großer Vorteil, der bei vielen anderen Städten nicht so deutlich herausgearbeitet wurde.
Sollte es Fragen zum Mietspiegel geben, ist die Stadt Dortmund immer ein guter Ansprechpartner. Das Amt für Wohnen sollte dann kontaktiert werden. Außerdem sind der Mieterbund Dortmund e.V. oder der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. sowie Haus und Grund Dortmund e.V. immer gute Ansprechpartner, wenn es um Fragen rund um die Miete geht.
Der Wohnungsmarkt ist wie in vielen anderen Großstädten in Dortmund sehr angespannt. Selbst wenn mithilfe des Mietspiegels akribisch die Nettokaltmiete berechnet wird, kann es sein, dass die Vermieter einen anderen Preis aufrufen. Letztendlich bestimmt die Nachfrage immer das Angebot. Je höher die Nachfrage, umso höher die Mieten. Bei der Wohnungssuche ist deshalb auch ein wenig Geduld und Optimismus gefragt.
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