Wir bieten hier einen umfassenden Vergleich der Vor-und Nachteile von Mietwohnungen und Wohneigentum. Ob mieten oder kaufen – hier spielen nicht nur finanzielle Möglichkeiten eine Rolle, auch der persönliche Lebensentwurf und die weitere Lebensplanung sind für eine langfristige Miet- oder Kaufentscheidung wichtig. Junge Menschen streben häufig nach Unabhängigkeit und können sich nicht vorstellen, ihr Geld in eine Immobilie zu stecken und damit auf Jahrzehnte gebunden zu sein.
Mit fortschreitendem Alter ändert sich diese Einstellung oft. Zudem muss das Geld nicht in der selbst genutzten Immobilie „versenkt“ bleiben wie inzwischen etablierte Modelle rund um eine Immobilienverrentung zeigen. Wo die Vor- und Nachteile beim Mieten und Kaufen liegen und wie der Miet-Kauf-Rechner bei einer Kaufentscheidung helfen kann:
Der Traum vom Eigenheim wird von tausenden Menschen geträumt. Wann lohnt sich der Kauf und wann ist Miete die bessere Entscheidung?
Was ist besser: Immobilie kaufen oder mieten?
Es gibt keine allgemeingültige Antwort auf die Frage, weil jeder Fall anders gelagert ist. Wer sich aktuell mit der Frage des Immobilienkaufs auseinandersetzt wird vielfach lesen, dass der Kauf die beste Lösung darstellt, weil aktuell die Zinsen für Immobilienkredite wieder niedriger sind. Es stimmt, dass Baufinanzierungen wieder günstiger werden und insbesondere ältere Häuser günstiger als noch vor wenigen Jahren zu haben sind. Das klingt verlockend. Die Immobilienpreise sind ein entscheidendes Kriterium – aber nicht das Einzige. Die jüngsten Marktentwicklungen haben auch gezeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien und Zinsen schwanken können. Es kommt auch auf den Zeitpunkt an – wenn die Rahmenbedingungen besser werden, können Käufer wieder mehr Angebote zu besseren Konditionen finden.
Bei den Mieten zeigt sich dagegen ein anderer Trend: hier steigen langfristig die Mietpreise. Das hat mit dem knappen Mietwohnungsangebot in den Ballungsräumen und mit einer steigenden Nachfrage durch Zuzügler zu tun. Zwar genießen Mieter in Deutschland einen umfassenden Kündigungsschutz dank eines ausgeklügelten Mietrechts – aber dennoch sind Mieter nicht vor Eigenbedarfs- oder Änderungskündigungen geschützt. Man kann sich als Mieter nicht darauf verlassen, dass die Mietwohnung auch dauerhaft ein Zuhause bleibt.
Fazit: Es kommt auch auf die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt an. Wer abwägt, ob er mieten oder kaufen will, sollte dies für sich auf langfristige Sicht abwägen!
Wann lohnt sich der Immobilienkauf?
Der Kaufpreis ist ein wichtiges Kriterium bei der Frage, ob es sich ein Immobilienkauf lohnt. Hieran macht sich fest, ob sich Kaufinteressenten vor dem Hintergrund ihrer persönlichen finanziellen Rahmenbedingungen eine Finanzierung für eine Wohnung oder für ein Haus überhaupt leisten können.
Vergleich Miete Kauf rechnen
Es ist immer unabdingbar zu prüfen, ob der Kaufpreis in Ordnung und nicht etwa überteuert ist. Um das festzustellen machen viele Verbraucher den Fehler, ihre eigene aktuelle Warmmiete heranzuziehen und diese mit der monatlichen Rate zu vergleichen, die bei der Finanzierung über eine Bank zu Buche schlagen würde. Doch dieser Vergleich hat einer Schwäche, denn er gibt nicht darüber Auskunft, ob die Immobilie zu einem angemessenen Preis angeboten wird. Der Vergleich gibt nur an, ob sich der Kaufinteressent die Miete theoretisch leisten könnte.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Bei der Prüfung hinsichtlich der Angemessenheit eines Immobilienpreises hilft das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Das Verhältnis von Kaufpreis zum Mietpreis gibt darüber Auskunft, ob eine Immobilie einen fairen Preis hat oder nicht. Um das zu ermitteln wird der Kaufpreis bezogen auf Lage und Immobiliengröße mit dem dafür durchsetzbaren Mietpreis verglichen. Der Kaufpreis-Miete-Vergleich wird wie folgt durchgeführt.
Bei der Berechnung wird der Kaufpreis durch die realistische Jahreskaltmiete des Objekts geteilt. Die realistische Jahreskaltmiete lässt sich anhand einer Vergleichswohnung ermitteln, die hinsichtlich Fläche, Ausstattung, Alter und Lager gleich ist. Liegt das Ergebnis bei unter 30, gilt ein Kaufpreis als fair. Ergibt sich ein Wert von 35 oder höher, spricht das für einen hohen Kaufpreis.
Beispiel Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Eine Wohnung von 100 m² kostet 340.000 €. Ein vergleichbares Mietobjekt lässt sich mit zehn Euro pro Quadratmeter kalt ansetzen. Das ergibt eine Jahreskaltmiete von 10 Euro x 100 m² x 12 = 12.000 Euro.
Daraus errechnet sich ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 28,33 (340.000 Euro / 12.000 Euro = 28,33). Der Kaufpreis erscheint somit angemessen. Der Faktor 30 orientiert sich an einer „normalen Ausstattung“ und an einer „normalen Lage“. Er ist eine Messgröße für eine durchschnittliche Wohnimmobilie.
Nicht jedes Haus, das finanzierbar ist, ist seinen Preis wert. Im Zweifel ist es ratsam, einen Sachverständigen zu holen, der eine zuverlässige Einschätzung geben kann. Näherungsweise eignet sich die Berechnung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses.
Mieten oder Kaufen – was ist besser?
Bei der Frage, ob mieten oder kaufen die bessere Entscheidung ist, spielt die persönliche Haltung wie eingangs erwähnt eine entscheidende Rolle. Wer viele Jahre zur Miete gewohnt hat und nun den Kauf einer Immobilie ins Auge fasst, zögert manchmal und fragt sich, ob Eigenheimbesitz wirklich das richtige für ihn ist. Folgende Aspekte kennzeichnen einen typischen Eigentümer und einen typischen Mieter. Die Tabelle hilft dabei, den eigenen Standpunkt klarer zu sehen.
| Merkmal | So handeln und denken Eigentümer | So handeln und denken Mieter |
|---|---|---|
| Vermögensaufbau | Ich baue mein Vermögen durch Immobilienbesitz auf und wirtschafte für meine eigene Tasche. | Ich zahle Miete und baue mein Vermögen über Geldanlagen oder andere Investitionen auf. |
| Finanzierung | Ich nehme einen Kredit auf und finanzieren die Immobilie. Dabei kann ich staatliche Förderungen nutzen. | Ich möchte keine Baukredite aufnehmen und von entsprechenden staatlichen Förderungen profitieren. |
| Lebensmittelpunkt | Ich binde mich langfristig an eine Immobilie und an einen Standort. | Ich möchte örtlich flexibel bleiben und innerhalb kurzer Zeit umziehen können. |
| Verantwortlichkeit | Ich kümmere mich selbst um die Instandhaltung der Immobilie und tue, was nötig ist und entscheide mich frei für die Qualität, die ich für richtig halte. | Ich überlasse es dem Vermieter, anfallende Arbeiten zu übernehmen und habe nur wenig bis kein Mitspracherecht. |
| Entscheidungsfreiheit | Ich entscheide, wie die Immobilie ausgestattet und gestaltet wird. | Ich lebe mit dem, was der Vermieter an Ausstattung und Gestaltung vorgibt und frage bei allen relevanten Veränderungen um Erlaubnis. |
| Steigende Mietpreise | Dieser Aspekt hat für mich eine positive Bedeutung, wenn ich eine Immobilie fremd vermiete und regelmäßig Miete einnehme. Bewohne ich meine Immobilie selbst, berühren mich steigende Mietpreise nicht. | Steigende Mieten sind ein drohendes Schreckgespenst und ein stetiger Begleiter. |
Fazit: Wer sich an den obenstehenden Merkmalen orientiert, wird intuitiv wahrnehmen, ob mieten oder kaufen grundsätzlich die bessere Wahl ist.
Vorteile und Nachteile beim Mieten
Aus den oben aufgezeigten Aspekten lassen sich die wesentlichen Vorteile und Nachteile ableiten, die eine Mietwohnung aufweist.
Vorteile einer Mietwohnung
- keine Belastung durch Baufinanzierung
- keine bzw. sehr geringe Belastung durch Investitionskosten für Instandhaltung und Modernisierung
- schnelles umziehen möglich
Nachteile einer Mietwohnung
- kein Vermögensaufbau über Immobilien
- keine individuelle Gestaltung wesentlicher Einbauten am und in einer Immobilie ohne Einverständnis des Vermieters möglich
- kein Mitspracherecht bei Instandhaltung und Modernisierungsmaßnahmen
- allgemein steigende Mietpreise sind ständiges Risiko
- viele Investitionen des Vermieters in Immobilie werden langfristig zusätzlich auf Mietpreis umgelegt
Vorteile und Nachteile beim Kaufen
Wohneigentum hat ebenfalls Vorteile und Nachteile, die die folgenden Listen konkretisieren.
Vorteile von Wohneigentum
- Immobilien bilden Grundstock für Vermögensbildung
- Ausstattung und Gestaltung sind individuell und frei wählbar
- Mietpreise haben keinen Einfluss auf monatliche Belastung
- Staat beteiligt sich an Baufinanzierung
Nachteile von Wohneigentum
- langfristige Festlegung des Lebensmittelpunkts
- Kosten für Modernisierung und Instandhaltung liegen beim Eigentümer
Miet-Kauf-Rechner als Entscheidungshilfe
wer vor der Entscheidung steht, ob er jetzt mieten oder kaufen sollte, der kann einen Miet-Kauf-Rechner hinzuziehen: Der Rechner vergleicht Kosten und langfristige finanzielle Folgen am Beispiel einer konkreten Immobilie. Dabei wird die Frage gestellt, ob es günstiger ist, eine konkrete Immobilie zu mieten oder zu kaufen.
Zum Miet-Kauf-Rechner der Stiftung Warentest
welche Zinsen aktuell am Markt für Immobilienkredite erhältlich sind und mit welchen Kosten Immobilienkäufer zu rechnen haben, kann man anhand von Vergleichsrechnern ermitteln. Wir verlinken hier den Vergleichsrechner von Finance-Ads:
Vergleichsrechner Immobilienfinanzierung
Staatliche Förderungen für Immobilienkäufer
Wohnraumförderungsgesetz
Staat und Bundesländer unterstützen Käufer von Wohnimmobilien durch Förderprogramme, die durch das Wohnraumförderungsgesetz ein fester Bestandteil der Wohnungsbaupolitik sind.
Insbesondere Familien und Geringverdiener sollen dadurch ebenfalls in die Lage versetzt werden, sich den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren zu können:
Der Klassiker der staatlichen Unterstützung ist Wohn-Riester. Dabei können sich Immobilienbesitzer steuerliche Vorteile sichern und Zuschüsse vom Staat kassieren. Einerseits lässt sich das in einen Wohn-Riester-Vertrag eingezahlte Geld als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend machen. Die angesparte Summe muss andererseits später für das Eigenheim verwendet werden. Wohn-Riester eignet sich vor allem für junge Familien mit Kindern. Wer sich dafür interessiert findet mehr Infos zu Wohn-Riester bei Finanzen.de.
Wohneigentum für Familien und Alleinerziehende
Das bisherige Baukindergeld wurde durch das staatlich geförderte Programm „Wohneigentum für Familien“ abgelöst: Dieses Programm unterstützt Familien und Alleinerziehende beim Kauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie und ist ab mindestens einem Kind erhältlich. Das Programm läuft unter dem Namen WEF 300 bei der staatlichen KfW-Bank:
- unterstützt wird Bau oder Erstkauf von Wohnung oder Haus
- erhältlich sind zinsverbilligte Kredite, wobei bis zu 5 tilgungsfreie Anlaufjahre enthalten sind und die Zinsen bis zu 20 Jahre festgeschrieben sind. Die Kredite können als Annuitätendarlehen oder als endfälligen Kredit beantragt werden
- die Höhe des Kredits richtet sich nach dem Haushaltseinkommen und nach der Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder. Antragsberechtigt sind Haushalte, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten.
Junge Familien profitieren von staatlichen Zuschüssen, wenn sie eine Immobilie finanzieren.
KfW-Förderkredite für Immobilien
Die KfW hält noch weitere Förderprogramme für Eigenheimbesitzer bereit. Auch diejenigen, die eine bestehende Immobilie umbauen oder modernisieren, erhalten Zugang zu diesen Programmen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm, zu finden unter der Programmnummer 124, ist ein Förderkredit mit einem Volumen von bis zu 100.000 €. Dieses Programm ist für alle geeignet, die eine selbst genutzte Immobilie kaufen oder bauen wollen. Außerdem lässt sich das Programm mit verschiedenen anderen KfW-Programmen kombinieren, beispielsweise mit Programmen, die energieeffiziente Haustechnik fördern.
Zusätzlich gibt es Geld für Investitionen in erneuerbare Energien und energieeffiziente Bau- und Sanierungsvorhaben.
- Der Kredit 270 ist der Standardkredit für Investitionen in erneuerbare Energien. Dieser fließt, wenn beispielsweise in Photovoltaik investiert wird.
- Darüber hinaus gibt es Zuschüsse für die Unterstützung durch Experten für Energieeffizienz, die bei der Planung und beim Bau beratend zur Seite stehen. Die Zuschüsse liegen bei bis zu 4000 € pro Beratung und sind unter der Programmnummer 431 bei der KfW zu finden.
- Zuschüsse für Brennstoffzellen von bis zu 34.300 € (Programm Nummer 433) und Zuschüsse für die Ladestation für Elektroautos von 900 € (Programm Nummer 4 140) komplettieren die KfW Fördermöglichkeiten für Neubauten.
Tipp: Wer eine bestehende Immobilie kauft und wissen will, welche KfW-Fördermittel infrage kommen, sollte mit dem Produktfinder den Test durchführen. Im Ergebnis erfahren Interessenten, welche KfW-Programme für sie infrage kommen.
Fazit: Mietwohnung vs. Eigentumswohnung
Wirtschaftlich betrachtet lohnen sich Eigentumswohnungen mehr als Mietwohnungen, vorausgesetzt der Preis stimmt. Wer sich von den nachteiligen Rahmenbedingungen einer Mietwohnung befreien will, findet aktuell günstige Finanzierungsmöglichkeiten und sollte sich auf die Suche nach passenden Häusern machen. Dazu kommen echte Schnäppchenhäuser genauso in Betracht wie Immobilien mit einem akzeptablen Kaufpreis-Miete-Verhältnis.
Wo stehen Sie mit Ihrer Überlegung? Schreiben Sie uns gern Ihren Kommentar oder Ihre Fragen zu diesem Thema.
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