10 Tipps, wie Sie einen guten Makler finden
Weil der Begriff „Makler“ oder „Immobilienmakler“ nicht geschützt ist, kann sich jeder mit einer Gewerbeerlaubnis als Makler bezeichnen. Das führt dazu, dass sich in der Branche viele gering qualifizierte Vermittler tummeln, angezogen von den Mythen, die sich um den Maklerberuf verbreitet haben.
Zwar hat der Gesetzgeber inzwischen reagiert und weitere Auflagen für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis für Immobilienmakler erlassen. So müssen sich Immobilienmakler innerhalb von 3 Jahren regelmäßig weiterbilden und 20 Weiterbildungsstunden absolvieren. Doch talentierte Makler sind auch weiterhin schwer aus der Masse herauszufiltern:
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Maklersuche – daran erkennen Sie einen guten Makler:
1. An einem seriösen Auftritt im Internet
Wenn Sie einen Makler suchen, werden Sie vermutlich auch im Internet recherchieren. Dort sehen Sie sich die Homepages der Makler in Ihrer Region an. Wie präsentieren sich die Immobilienmakler? Wie professionell sind die Internetseiten gestaltet? Welche Immobilien haben sie bereits vermittelt und werden Referenzen oder Kundenstimmen präsentiert? Solide Immobilienmakler/maklerinnen punkten mit Sachverstand, Markterfahrung und einem ansprechenden Erscheinungsbild und müssen keine Klischees bedienen, wie unlängst bei Focus Online zu lesen war.
2. An der Marktkenntnis des Maklers
Ihr Makler vor Ort sollte die aktuellen Immobilienpreise kennen. Auch die kontinuierliche Marktbeobachtung gehört zum Job eines guten Maklers. Wie haben sich denn die Preise in der Lage, in der sich Ihre Immobilie befindet, zuletzt entwickelt? Gute Makler haben zudem ein Gespür für Lagen und kennen auch die ortsüblichen Mietpreise.
3. An einer soliden Kaufpreisermittlung
Arbeitet der Makler professionell, wird er Ihnen eine passgenaue Kaufpreisermittlung für Ihre Immobilie vorstellen und Ihnen nachvollziehbar darlegen, wie der Preis zustande kommt. Gute Makler werden Ihre Preiserwartungen reflektieren – schlechte Makler werden Ihre Preiserwartungen ohne Marktwertermittlung übernehmen und haben dann Schwierigkeiten, diesen Preis gegenüber Kaufinteressenten zu begründen.
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4. An der Qualifikation des Maklers
Ausbildung und Weiterbildung ist für Makler Pflicht. Vorsicht ist bei Quereinsteigern geboten, die keine solide Ausbildung absolviert haben. Ein qualifizierter Makler wird Ihnen stets seine Qualifikationen offen legen, er hat schließlich nichts zu verbergen.
5. An aussagekräftigen Verkaufsunterlagen
Ein gut gemachtes Verkaufsexposé informiert und weckt zugleich Kaufinteresse. Es beschönigt jedoch nichts und basiert auf einer umfassenden Immobilienbeschreibung, wozu auch wesentliche Daten und Fakten gehören. Lassen Sie sich ein Musterexposé zeigen. Marktschreierische Aussagen und geschönte Darstellungen haben in einem gut gemachten Immobilienexposé nichts verloren.
6. An der Zeit, die er Ihnen und Ihrer Immobilie widmet
Ein guter Makler nimmt sich Zeit, um Ihre Immobilie und Ihre Belange kennen zu lernen. Dabei wird er systematisch die Informationen von Ihnen erfragen, die für ein professionelles Exposé erforderlich sind. Unseriös ist es dagegen, wenn Sie gedrängt werden, möglichst rasch einen Alleinauftrag zu vergeben.
7. Ein guter Makler verfügt über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung
Fehler können auch seriösen Maklern passieren. Ein entsprechender Versicherungsschutz ist daher obligatorisch, um Sie als Kunde vor möglichen Schäden zu schützen.
8. Ein branchenüblicher Dienstleistungsvertrag
Ein branchenüblicher Dienstleistungsvertrag, den Ihnen der Makler anbietet. Darin sollte klar geregelt sein, welche Tätigkeiten der Makler im Zuge der Immobilienvermittlung für Sie erbringt, für welchen Zeitraum das Vertragsverhältnis abgeschlossen wird, welche Kosten Ihnen dabei entstehen und welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen.
9. An der marktüblichen Honorierung
Ein guter Makler wird Ihnen auch darlegen, mit welcher Maklercourtage Sie rechnen müssen. Selbstverständlich sollte die Maklerprovision vertraglich und schriftlich vereinbart werden. Es ist nicht branchenüblich, Vorauszahlungen zu verlangen. Finger weg von Vermittlern, die von Ihnen sogleich Aufwandsentschädigungen wünschen. Ein guter Makler will stets nur im Erfolgsfall vergütet werden.
10. An seiner Zuverlässigkeit und seinem persönlichen Auftreten
Immobilienverkauf ist natürlich auch eine Vertrauenssache, denn es geht um Ihr Geld. Ein guter Immobilienmakler/in wird Sie auch durch sein/ihr Auftreten und seine/ihre Zuverlässigkeit überzeugen. Er/sie verfügt über ein kundenfreundliches Terminmanagement und hält Terminzusagen pünktlich ein. Nicht zuletzt deswegen ist er/oder sie Ihnen auch sympathisch: weil Sie seine/ihre Arbeitsweise gut finden und weil Sie ihm/ihr den Job zutrauen.
Maklerauftrag: Was ist in einem branchenüblichen Maklervertrag geregelt?
Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, sollten Sie auf diese Vertragsbestandteile achten:
Laufzeit des Maklervertrages
Wann beginnt der Dienstleistungsvertrag und wann endet er? Branchenüblich sind Vertragslaufzeiten von 6 Monaten, wobei abhängig von den lokalen Immobilienmarkterfordernissen davon abgewichen werden kann. Unbefristete Aufträge sollten jedoch begründet werden.
Aufgaben des Maklers
Das Dienstleistungsspektrum, welches der Makler für Sie erbringt, sollte im Vertrag aufgelistet sein. Dazu gehören z.B. die gewünschten Marketingmaßnahmen, Besichtigungsmanagement, Verhandlungsführung, Nachweise und Qualifizierung der Kaufinteressenten, Vorbereitung und Durchführung von Notarterminen.
Aufgaben des Auftraggebers
Im Vertrag ist auch geregelt, welche objektspezifischen Unterlagen für den Immobilienverkauf benötigt werden. Branchenüblich sind Checklisten, die es den Auftraggebern erleichtern, die Unterlagen bereit zu stellen, sowie Handlungsvollmachten, die es dem Makler ermöglichen, fehlende Unterlagen und Informationen auf den Bauämtern, bei den Gemeinden und Notariaten für seinen Auftraggeber zu besorgen.
Pflichten des Maklers
Der Vertrag sollte ein Leistungsversprechen des Maklers beinhalten, dazu gehört ein klar definierter Umfang an Mindestleistungen, die der Makler für den Auftraggeber erbringt.
Höhe der Maklerprovision:
Der Makler kann für die Vermietung einer Wohnimmobilie einen nach lokalen Markterfordernissen frei zu vereinbarenden Betrag berechnen, branchenüblich sind bis zu 2 Monatsmieten (Basis ist die Kaltmiete) zzgl. Mehrwertsteuer, die jedoch ausschließlich vom Auftraggeber zu zahlen sind. Von einem Mieter darf kein Vermittlungshonorar verlangt werden. Für den Verkauf einer Wohnimmobilie ist es zulässig, sowohl vom Verkäufer, als auch vom Käufer eine Provision zu verlangen. Branchenüblich wird die Provision entweder im Verhältnis 50:50 zwischen den Parteien aufgeteilt, oder ausschließlich von der Partei bezahlt, die den Makler beauftragt hat. Bundesweit beträgt das Gesamthonorar 6% vom Kaufpreis zzgl. MwSt.
Regelung zu Kündigungsmöglichkeiten:
Jeder Vertrag beinhaltet Kündigungsregeln für die Vertragsparteien. Daher sollten auch Maklerverträge klare Kündigungsregeln beinhalten.
Regelungen dazu, wann die Leistung erbracht ist:
„Ware gegen Geld“ ist ein wesentlicher Grundsatz im Handel, das gilt auch für die Dienstleistungen eines Maklers. Erst wenn ein Notartermin von allen am Kauf beteiligten Vertragspartnern unterzeichnet ist, ist der Kaufvertrag besiegelt. Vor diesem Termin sollten keine Zahlungen verlangt werden.
Wann ist dem Makler eine Provision zu bezahlen?
Grundsätzlich immer dann, wenn die geschuldete Dienstleistung, also der Nachweis eines Käufers oder die Vermittlung eines Kaufvertrages erbracht wurde. Doch es gibt Fälle, bei denen grundsätzlich keine Maklervergütung zu zahlen ist:
Keine Provision ist fällig, wenn der Makler seinen Auftraggeber nicht über sein Widerrufsrecht informiert hat. Danach dürfen Haustürgeschäfte von Verbrauchern innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden.
Keine Provision ist fällig, wenn der Auftraggeber das Haustürgeschäft innerhalb der Frist widerruft.
Was kann passieren, wenn nur der Käufer die Provision bezahlt?
Beim Verkauf einer Immobilie ist es grundsätzlich möglich, dass nicht der Auftraggeber, sondern allein der Käufer die Maklercourtage bezahlt. Doch ob das sinnvoll und zielführend ist, sollte man sich als Verkäufer gut überlegen.
In keiner Branche erhält man eine kostenlose Dienstleistung. Wenn Sie ein Auto verkaufen, können Sie einem Autohändler das Auto „in Kommission“ geben, aber im Erfolgsfall werden Sie als Auftraggeber dem Autohändler die Provision bezahlen, nicht der Autokäufer.
Nun neigen manche Immobilienverkäufer dazu, dem Makler den Auftrag zu erteilen, der die Provision ausschließlich vom Käufer verlangt. Hier ergibt sich automatisch ein Zielkonflikt: der Makler soll kostenlos für den Verkäufer zum bestmöglichen Preis an den Käufer verkaufen, der Käufer zahlt dann dem Makler die Provision für die Vermittlung. Hier ist der Ärger vorprogrammiert, denn der Käufer wird versuchen, den Kaufpreis zu drücken. Gelingt dies nicht und bekommt der Käufer das Gefühl nicht los, dass er zu teuer gekauft hat, wird er bestrebt sein, Gründe zu finden, wie er den Preis im Nachhinein mindern kann. Wird ein Makler einseitig von einer Vertragspartei bezahlt, ist es legitim, dass der Makler auch ausschließlich die Ziele dieser Partei verfolgt, denn er ist ja nur dieser Partei verpflichtet.
Hinweis: in engen Märkten wie z.B. in Stuttgart und München, bei denen ein knappes Angebot auf eine hohe Nachfrage trifft und die Konkurrenz unter den Maklern hoch ist, werben einige Makler mit kostenlosen Dienstleistungen für den Verkäufer, um Verkaufsaufträge zu erhalten. Das kann funktionieren, sollte aber nie der ausschlaggebende Grund für die Mandatierung eines Maklers sein.
Ein guter Makler kennt seinen Wettbewerb genau und sollte Ihnen daher auch die Vor- und Nachteile aller Vergütungsmodelle und deren Auswirkungen auf den Verkaufserfolg Ihrer Immobilie darlegen können.
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