Rund um die Mietkaution gibt es alltägliche Fragen und einige Stolperfallen für Vermieter. Das belegen nicht zuletzt Gerichtsurteile. Doch Streit rund um die Kaution lässt sich fast immer vermeiden – gewusst wie! Hier beantworten wir die wichtigsten W-Fragen und geben Tipps, wie Sie als Vermieter sachgerecht ihre Mietkaution verwalten:
Was ist ein Kautionssparbuch?
Ein Kautionssparbuch ist ein separates Sparkonto, das mit einem Sperr- bzw. Verpfändungsvermerk zugunsten des Vermieters versehen wird. Vermieter und Mieter können nur gemeinsam auf das Guthaben zugreifen. Das Guthaben dient ausschließlich zur Absicherung von Mietrückständen oder Schäden am Objekt.
Warum braucht man es?
§ 551 BGB erlaubt dem Vermieter maximal drei Nettokaltmieten als Sicherheit – fordert zugleich aber eine zinsbringende, insolvenzfeste und vom Privatvermögen getrennte Anlage. Anders als ein privates Girokonto erfüllt das Kautionssparbuch genau diese Bedingungen.
Wer eröffnet das Konto? Hier gibt es zwei Modelle
- Vermieter-Modell: Der Vermieter richtet das Konto als Treuhandkonto ein, hinterlegt darauf die Kaution und händigt dem Mieter eine Kopie der Verpfändungsurkunde aus.
- Mieter-Modell: Der Mieter eröffnet das Sparbuch auf seinen Namen, verpfändet es schriftlich an den Vermieter und übergibt das Originalheft. Beide Modelle sind zulässig – entscheidend ist der korrekte Sperrvermerk.
Wie wird das Konto eingerichtet (Wo & Wie)?
Bei (Online-)Banken reicht meist ein Formular „Mietkautionskonto“. Wichtig:
- Verpfändungserklärung unterschreiben lassen.
- Sperrvermerk („Auszahlung nur mit Zustimmung beider Parteien oder rechtskräftigem Titel“).
- Trennung vom Mietkonto: die Mietkaution muss getrennt vom eigenen Vermögen aufbewahrt werden.
Wie viel darf für eine Kaution verlangt werden?
Nie mehr als drei Nettokaltmieten. Der Mieter kann die Summe in maximal drei gleichen Monatsraten zahlen, wobei die erste Rate mit Mietbeginn fällig ist
Wichtig sind Zeitpunkt für Anlage und Rückzahlung
Die Anlage muss spätestens nach Eingang der ersten Rate erfolgen.
Nach Mietende darf der Vermieter bis zu sechs Monate prüfen, ob Forderungen bestehen, bevor der die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen hat. Bleibt nur eine mögliche Nachzahlung bei den Betriebskosten offen, darf er höchstens diesen Betrag einbehalten.
Was passiert mit den Zinsen?
Die Guthabenzinsen gehören dem Mieter. Zwar sind die Zeiten von „Negativzinsen“ vorbei, jedoch sollten Vermieter wissen, dass bei Null- oder Negativzinsen der Vermieter kein „Verwahrentgelt“ vom Kautionsbetrag abziehen darf.
Alternativen zum klassischen Sparbuch
Sie gibt es und manche Alternativen bieten in Bezug auf Verwaltung und Handling deutliche Vorteile:
Verpfändetes Tagesgeld- oder Festgeldkonto
Sofern die Hausbank eine Verpfändung anbietet, ist diese Option unser Favorit, da Tages- oder Festgeldkonto oft bessere Zinsen anbieten, leicht online zu eröffnen sind. Die Verpfändung bewirkt, dass während der Laufzeit das Festgeld blockiert wird.
Mietkautionsbürgschaft
Sie dient dazu, dem Mieter Liquidität zu sparen, jedoch muss der Vermieter diese Form der Mietsicherheit akzeptieren.
Mietkautionsversicherung
Sie benötigt wenig Verwaltung, und kann vom Mieter schnell abgeschlossen werden. Fordert ein Vermieter die Mietkaution ein, zahlt die Versicherung das Geld an den Vermieter aus und fordert die Auszahlung vom Mieter zurück.
Kautionsdepot
Ein Pfanddepot mit ETF´s bietet langfristig die Aussicht auf Rendite, unterliegt jedoch Kursschwankungen. Sinkt der Wert des Depots unter den vereinbarten Kautionsbetrag, entsteht für den Mieter eine Nachschusspflicht. Zudem ist ein Pfanddepot mit mehr Verwaltungsaufwand verbunden.
unser Fazit: wir meinen: keep it simple! Die Kaution ist in erster Linie eine Mietsicherheit und es genügt, wenn sie diesen Zweck erfüllt.
Typische Stolperfallen & Streitpunkte
Die nachfolgenden Beispiele aus der Vermietungspraxis zeigen, wo Streitpunkte auftreten können.
- Konto muss insolvenzfest sein
Soll die Kaution auf ein Mietkonto überwiesen werden oder gar in bar entgegen genommen werden, sollte der Vermieter sicher stellen, dass das Geld auf ein insolvenzfestes Konto fliest. Denn der Mieter darf die Zahlung so lange verweigern, bis ein insolvenzfestes Konto benannt ist. - Kaution sollte möglichst zeitnah nach Mietende abgerechnet werden
Ist sechs Monate nach Auszug alles geklärt, muss die Kaution ausgezahlt werden. Verzögerungen kosten Verzugszinsen und können Klagen auslösen.
- Unklare Schadensdokumentation beeinträchtigt Mietsicherheit
Kommt es in Ihrer Mietwohnung zu einem Schaden, der durch den Mieter verursacht wurde, sollten Sie diesen Schaden möglichst genau dokumentieren. Verwenden Sie dazu ein Auszugsprotokoll (auch Übergabeprotokoll). Ein Musterprotokoll können Sie bei wohnung-jetzt.de hier kostenlos downloaden. Denn ein pauschaler Einbehalt für renovierungsbedürftige Wände ist nicht rechtens, wenn Sie keine Beweisgrundlage haben. Haus & Grund empfiehlt, Schäden sofort zu dokumentieren und Kostenvoranschläge einzuholen.
Praxis-Checkliste für Vermieter
- Kautionshöhe im Mietvertrag festhalten (max. 3 NKM).
- Vor Vertragsunterschrift: Konto mit Sperrvermerk einrichten oder Bank-/Versicherungsalternative vereinbaren.
- Quittung ausstellen und Kopie der Verpfändung dem Mieter geben.
- Jährlich Zinsen ausweisen – selbst wenn es 0 € sind.
- Schäden sowohl bei Einzug, als auch bei Auszug lückenlos dokumentieren. Verwenden Sie dazu ein Wohnungsübergabeprotokoll.
- Abrechnung spätestens nach sechs Monaten; nur nachgewiesene Forderungen einbehalten.
- Urteile im Blick behalten: Neue BGH-Entscheidungen können Spielregeln ändern.
Fazit
Für Vermieter mit wenig Erfahrung ist das Kautionssparbuch weiterhin der unkomplizierteste Weg, die Mietsicherheit gesetzeskonform zu verwalten – vorausgesetzt, Verpfändung, getrennte Anlage und eine fristgerechte Abrechnung sind sichergestellt. Wer mehr Rendite oder weniger Verwaltungsaufwand sucht, kann auf Tagesgeld-Verpfändung oder Bürgschaftslösungen ausweichen. Entscheidend ist immer eine saubere Dokumentation – dann bleibt die Kaution das, was sie sein soll: eine Sicherheit und kein Streitfaktor.
Quellen:
Kaution: Zurückbehaltungsrecht bei fehlendem insolvenzfestem Konto
Kautionsabrechnung: BGH räumt Vermietern mehr Flexibilität ein
Weitere Ratgeber für Vermieter:
Wohnungsübergabeprotokoll: Musterformular und Tipps für die Anwendung