Leitfaden für den Kauf von Neubauten
Wer eine Neubauimmobilie kauft, unterschreibt einen Kaufvertrag, der nach der Makler-und Bauträgerverordnunginfo (kurz: MaBV) geregelt ist. Wir nennen bei wohnung-jetzt.de die wesentlichen Vertragsinhalte und beleuchten die Regelungen, die für Käufer besonders wichtig sind.
Denn in wesentlichen Punkten unterscheidet sich der Kaufvertrag von Bauvorhaben von Verträgen über Bestandsimmobilien. Leider scheitern immer wieder Verträge mit teils üblen Folgen für die Käufer – das gilt es zu vermeiden:
Was regelt ein Kaufvertrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung?
Der Kaufvertrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung betrifft den Erwerb von Neubauimmobilien, die von einem Bauträger oder einem Makler vermarktet werden. Er regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen dem Käufer und dem Verkäufer und bietet Schutz für beide Parteien.
Ein Makler-und Bauträger-Kaufvertrag enthält in der Regel folgende 6 wichtige Punkte:
1. Objektbeschreibung:
Eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, einschließlich Lage, Größe, Ausstattung und besonderen Merkmalen.
2. Kaufpreis und Zahlungsbedingungen:
Der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten, einschließlich Anzahlungen, Ratenzahlungen und Restzahlung bei Übergabe.
3. Baubeschreibung:
Eine genaue Beschreibung der Bauausführung, Materialien und technischen Spezifikationen.
4. Fertigstellungstermin:
Ein verbindlicher Zeitpunkt oder ein Zeitraum, in dem die Immobilie fertiggestellt sein sollte.
5. Gewährleistungen und Garantien:
Regelungen bezüglich der Gewährleistungsfrist und der Haftung des Bauträgers oder Verkäufers für Mängel und Baumängel.
6. Rechte und Pflichten der Parteien:
Die Vertragsbedingungen, die die Rechte und Pflichten sowohl des Käufers als auch des Verkäufers regeln.
Unterschiede zwischen einem Bauträgervertrag und einem Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie
Ein Bauträgervertrag unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten von einem Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie. Hier sind die Hauptunterschiede:
Ein Bauträgervertrag unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten von einem Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie. Hier sind die 3 Hauptunterschiede:
1. Neubau vs. Bestandsimmobilie:
Während ein Bauträgervertrag den Erwerb einer noch zu errichtenden Immobilie betrifft, handelt es sich bei einem Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie um den Kauf einer bereits existierenden Immobilie.
2. Baubeschreibung und Fertigstellungstermin:
Ein Bauträgervertrag enthält detaillierte Angaben zur geplanten Bauausführung und zum Fertigstellungstermin, während ein Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie diese Informationen in der Regel nicht beinhaltet.
3. Gewährleistungsfrist:
Bei einem Bauträgervertrag besteht in der Regel eine gesetzliche Gewährleistungsfrist für Mängel und Baumängelinfo, die der Bauträger beheben muss. Bei einem Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie gilt häufig der Grundsatz „gekauft wie gesehen“, sodass der Käufer die Verantwortung für etwaige Mängel trägt.
Was sollten Käufer bei diesem Kaufvertrag grundsätzlich beachten?
Beim Abschluss eines Kaufvertrags nach der Makler- und Bauträgerverordnung sollten potenzielle Käufer folgende Punkte beachten:
1. Sorgfältige Prüfung:
Den Kaufvertrag und alle darin enthaltenen Klauseln gründlich lesen und bei Bedarf einen Rechtsanwalt oder einen Sachverständigeninfo zurate ziehen.
2. Baubeschreibung überprüfen:
Die Baubeschreibunginfo sorgfältig prüfen und sicherstellen, dass sie den eigenen Vorstellungen und Anforderungen entspricht.
3. Finanzierung klären:
Die Finanzierungsmöglichkeiten im Voraus klären und sicherstellen, dass die Zahlungsbedingungen im Kaufvertrag realisierbar sind.
4. Seriosität des Verkäufers prüfen:
Die Reputation und Erfahrung des Bauträgers oder Maklers recherchieren, um sicherzustellen, dass es sich um einen vertrauenswürdigen und zuverlässigen Vertragspartner handelt.
5. Gewährleistungen und Garantien verstehen:
Die Gewährleistungsfrist, Haftungsregelungen und Garantien im Kaufvertrag genau durchlesen und gegebenenfalls Unklarheiten mit dem Verkäufer klären.
6. Notartermin vereinbaren:
Einen Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrags vereinbaren, um die rechtliche Gültigkeit und Rechtssicherheit des Vertrags zu gewährleisten.
Fazit: Der Kaufvertrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung ist ein wichtiges Dokument, das den Kauf einer Neubauimmobilie regelt. Indem potenzielle Käufer die Vertragsbedingungen sorgfältig prüfen und ihre Rechte und Pflichten verstehen, können sie den Kaufprozess reibungslos gestalten und sich vor unerwarteten Problemen schützen.
Der Kaufvertrag für einen Neubau ist unterschrieben – wie geht es anschließend weiter?
- Der Käufer erhält nach der Vertragsunterschrift den Bescheid über die Grunderwerbssteuer
- Wenn alle rechtlichen Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind, erhält der Käufer dazu eine Mitteilung vom Notar. Anschließend zahlt der Käufer den Neubau analog zum Baufortschritt in mehreren Kaufpreisraten, wie sie vertraglich vereinbart sind. Das nennt man auch Bezahlung nach Baufortschritt.
- Wenn der Neubau fertig gestellt ist, erhält der Käufer eine Mitteilung mit der Einladung, den Bau abzunehmen. Hier findet oft eine gemeinsame Begehung von Verkäufer und Käufer statt, bei dem das Bauwerk besichtigt wird. Dieser Termin ist für den Käufer wichtig, weil hier ein Abnahmeprotokollinfo erstellt wird, auf dem auch etwaige Mängel notiert werden. Das Protokoll ist ein wichtiges Dokument für die Gewährleistunginfo und die Gewährleistungsfristen und sollte von Käufern mit sorgfältig ausgefüllt und aufbewahrt werden.
- Ist der Neubau fertig erfolgt die Schlüsselübergabe an den Käufer – vorausgesetzt er hat bis dahin alle fällig gewordenen Kaufpreisraten bezahlt.
Fazit: bis ein Neubau bezugsfertig erstellt ist, vergehen oft mehrere Monate. Der Kaufvertrag wird „Zug um Zug“ analog zum Baufortschritt vollzogen.
Bezahlung nach Baufortschritt was ist hier wichtig?
Eine Besonderheit bei Kaufverträgen nach der MaBV ist die Bezahlung des Bauwerks in mehreren Kaufpreisraten. Das kann sich zeitlich durchaus über ein bis zwei Jahre hinziehen, bis der Neubau eben fertig ist.
Grundsätzlich soll ein Käufer nur das bezahlen, was vom Bauwerk auf dem Grundstück bereits hergestellt ist. Daher ist es ratsam, wenn Käufer bei jeder geforderten Rate entweder vor Ort oder über geeignetes Fotomaterial Informationen über den Baufortschritt erhalten.
Bis zur vollständigen Fertigstellung haben Käufer das Recht 5% vom gesamten Kaufpreis einzubehalten. Alternativ kann der Verkäufer ein gleichwertiges Pfand in Form einer Bankbürgschaft an den Käufer übergeben. Erst wenn der Neubau komplett fertig gestellt ist, ist der Käufer auch zur vollständigen Kaufpreiszahlung verpflichtet.
Was sind die häufigsten Gründe für eine Rückabwicklung eines Kaufvertrages nach der Makler- und Bauträgerverordnung?
Wenn ein Kaufvertrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung rückabgewickelt werden muss ist das oft ein großes Ärgernis für den Käufer. Die Gründe dafür können vielfältig sein – einige häufige Gründe sind:
- Nichterfüllung des Vertrags durch den Bauträger: Wenn der Bauträger seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, zum Beispiel indem er den Fertigstellungstermin nicht einhält oder Mängel nicht behebt, kann dies zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen.
- Wesentliche Abweichungen von der Baubeschreibung: Falls die tatsächliche Bauausführung erheblich von der in der Baubeschreibung festgehaltenen Beschreibung abweicht und der Käufer dadurch nicht das erhält, was ihm zugesichert wurde, kann dies ein Grund für eine Rückabwicklung sein.
- Fehlende Baugenehmigung: Wenn sich herausstellt, dass für das Bauprojekt keine oder eine fehlerhafte Baugenehmigung vorliegt, kann der Käufer den Kaufvertrag rückgängig machen.
- Finanzielle Probleme des Bauträgers: Wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät und dadurch nicht in der Lage ist, das Bauvorhaben abzuschließen, kann der Käufer den Vertrag rückabwickeln.
- Widerrufsrecht: Unter bestimmten Umständen haben Käufer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ein gesetzliches Widerrufsrechtinfo, das es ihnen ermöglicht, den Kaufvertrag innerhalb einer bestimmten Frist ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
Fazit: Auch die genauen Bedingungen für eine Rückabwicklung sind im jeweiligen Kaufvertrag sowie nach den gesetzlichen Bestimmungen festgelegt. Im Falle einer potenziellen Rückabwicklung sind Käufer gut beraten, sich rechtlichen Rat einzuholen und ihre Rechte und Optionen zu prüfen.