Im Netz haben sich einige Plattformen gebildet, die sich auf die Vermittlung von Immobilien spezialisiert sind, die unter der Hand und ohne offizielle Bewerbung verkauft werden. Was bringen diese Off-Market-Angebote und für wen lohnt es sich?
Off-Market Immobilien – wie funktioniert das?
Off-Market-Plattformen richten sich überwiegend an professionelle Anleger und Investoren. Darunter befinden sich schnell agierende Immobilienkäufer, die sich einen finanziellen Vorteil durch einen Zeitvorsprung verschaffen möchten und an Verkäufer, die unerkannt verkaufen möchten. Die Off-Market-Plattform verspricht ihren Kunden beides:
- Käufer erhalten Zugang zu Immobilien, die nicht über die offiziellen Kanäle und Plattformen erhältlich sein sollen
- Verkäufer können weitestgehend anonym verkaufen
- Nicht am Verkaufsprozess beteiligte Dritte erfahren wenig oder nichts über die gehandelten Immobilien,
- Beiden an einem Verkauf beteiligten Seiten wird eine zügige Abwicklung als weiterer Vorteil versprochen.
Wie funktioniert ein Off-Market Deal?
Käufer und Verkäufer registrieren sich in der Off-Market-Plattform.
Die Käufer hinterlegen dort ein Ankaufsprofil. Darin wird die gesuchte Immobilie hinsichtlich ihrer Eckdaten möglichst exakt beschrieben. Angaben zu Größe, Standort, Lage und Kaufpreisvorstellung sind eine Mindestvoraussetzung. Weitere Angaben wie zum Beispiel zum Baujahr, Zustand, Leerstand und Mietermix der gewünschten Immobilie sind keine Seltenheit.
Die Immobilienverkäufer tragen das zu verkaufende Objekt in der Off-Market-Plattform ein. Die Plattform gleicht nun das Objekt mit den Ankaufprofilen der angemeldeten Investoren ab. Dort wo sich ein Match, also eine Übereinstimmung ergibt, wird die Information an den Verkäufer und an den Käufer übermittelt.
Kernpunkt der ersten Match-Information an die interessierten Käufer ist jedoch nur eine ungefähre Information über den Kaufgegenstand. Die genaue Adresse sowie der Eigentümer wird zu diesem Zeitpunkt nicht mitgeteilt. Anbieter und potentieller Käufer bleiben solange anonym, bis in einem über mehrere Stufen geleiteten Informationsprozess ein Verkauf sehr wahrscheinlich ist und Anbieter und Käufer durch gegenseitige Stillhalteabkommen während des Procederes abgesichert sind. Hier bietet die Off-Market-Plattform den geeigneten Rahmen.
Welche Immobilien werden über Off-Market-Plattformen gehandelt?
Die Plattformen bieten hauptsächlich Immobilien, die einer bestimmten Anlageklasse angehören und sich in bestimmten Preisklassen bewegen. Nach einem auf der ExpoReal 2023 vorgestellten Report von 7 Plus Club sind das überwiegend
- Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien in den deutschen Ballungsgebieten
- In den Preisklassen zwischen 1 Million Euro bis 50 Millionen Euro
- Projektentwicklungen, Neubauten als auch Bestandsimmobilien
Warum Off-Market?
Die Gründe, die sowohl Verkäufer als auch Investoren auf eine Off-Market-Plattform treibt, sind unterschiedlich. In Marktphasen, wo wie jetzt kürzlich der sehr rasche Zinsanstieg dazu führt, dass über die üblichen Vertriebskanäle wenig Geschäft generiert werden, müssen Verkäufer mit Verkaufsdruck nach alternativen Lösungen suchen. Hier kann die Off-Market-Plattform eine Vermittlung an unbekannte Investoren ermöglichen.
Off-Market-Plattformen können auch als Mittler für Kapitalgeber dienen. Hier bieten die Plattformen einen Zugang zu sogenannten Co-Investments und Joint Ventures, bei dem sich mehrere Kapitalgeber zusammenschließen, um ein Projekt oder eine Immobilie zu kaufen.
Ist eine Off-Market-Plattform für Privatanleger interessant?
Die klassischen Off-Market-Plattformen adressieren an professionelle Investoren. Das wird bereits bei den Preisklassen der dort zum Kauf angebotenen Immobilien deutlich.
Zwar sind auch die unteren Preisklassen im Bereich von 1 Million Euro bis 5 Millionen Euro, in denen oft auch Privatanleger agieren vertreten, doch finden dem Report zufolge in dieser Preisklasse die wenigsten Umsätze off market statt.
Vorsicht bei Off-Market-Immobilien für private Kapitalanleger
Mit den für Privatanleger im Netz kursierenden „Off-Market“-Angeboten hat ein klassischer Off-Market-Deal wenig zu tun. Für Privatanleger ist daher Skepsis geboten! Ein kleines Mehrfamilienhaus kann off-market gekauft für Käufer schlechtere Konditionen bedeuten als on-market.
Denn „on-market“, also auf dem für jeden zugänglichen Immobilienmarkt erfolgt die Preisfindung nach den bekannten Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage. Selbst in Marktphasen, wo wenig Umsätze stattfinden, wie zum Beispiel im Jahr 2023 bedingt durch den raschen Zinsanstieg funktionieren die Marktmechanismen: die Preise passen sich an und die Umsatzgeschwindigkeit verlangsamt sich.
Diese Prozesse sind auf dem Immobilienmarkt dynamisch und fortlaufend. Ändern sich die Rahmenbedingungen, ändern sich auch wieder die Preise und die Geschwindigkeit der am Markt handelnden Akteure.
Meine Meinung: für Privatanleger ohne professionellen Hintergrund sind Off-Market-Immobilien ein heißes Eisen – besser Finger weg.
Autorin: Maxi Schwarz ist Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH und betreibt das Anzeigenportal wohnung-jetzt.de – ein Portal für On-Market-Immobilien