Mit dem Start der Heizperiode ab dem 1. Oktober beginnt die Zeit, in der Vermieter sicherstellen müssen, dass ihre Mieter in der Wohnung ausreichend heizen können. Welche Pflichten Vermieter haben, welche Rechte Mieter genießen, und worauf beide Parteien achten sollten, um Streitigkeiten zu vermeiden, erfahren Sie in diesem Artikel.
Heizpflicht für Vermieter
Vermieter sind während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) verpflichtet, die Betriebsfähigkeit der Heizungsanlage sicherzustellen. Dies bedeutet, dass Wohnungen so beheizt werden müssen, dass die gesetzlich bzw. gerichtlich vorgegebenen Mindesttemperaturen erreicht werden können. Tagsüber (zwischen 6:00 und 23:00 Uhr) sollten Wohnräume mindestens 20 bis 22 Grad Celsius erreichen. Für Bäder wird sogar eine Temperatur von 21 Grad empfohlen. Allerdings urteilen die Gerichte durchaus unterschiedlich. Manchmal wird die Heizpflicht auch von den Außentemperaturen abhängig gemacht.
In der Nacht (zwischen 24:00 und 6:00 Uhr) können Vermieter die Heiztemperatur auf etwa 18 Grad Celsius absenken, solange dies mit der Dämmung des Gebäudes im Einklang steht, um Schimmelbildung zu verhindern. Fällt die Temperatur jedoch dauerhaft unter diese Werte, liegt ein Mietmangelinfo vor, der die Mieter zu einer Mietminderung berechtigen kann.
Heizpflicht außerhalb der Heizperiode
Auch außerhalb der Heizperiode müssen Vermieter unter bestimmten Umständen heizen. Fällt die Außentemperatur an drei aufeinanderfolgenden Tagen unter 12 Grad Celsius, sind sie verpflichtet, die Heizung zu aktivieren. Dies verhindert, dass Wohnungen unangenehm kalt werden oder Schäden an den Rohren entstehen.
Was tun bei unzureichender Beheizung
Erreichen die Wohnräume nicht die erforderliche Mindesttemperatur, kann das für Vermieter teure Konsequenzen haben. Mieter haben dann das Recht, die Miete zu mindern, bis der Mangel behoben ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Heizungsanlage vollständig ausfällt. Je nach Schwere des Mangels können Mieter ihre Miete um 5 Prozent bis zu 70 Prozent des Mietpreises mindern. Bei einer Abweichung von einem Grad von der Mindesttemperatur kann eine Minderung der Miete um 5 Prozent berechtigt sein. Wird in der Wohnung nur eine Durchschnittstemperatur von 18 Grad erreicht, kann eine Minderung der Miete von 10 Prozent durchgesetzt werden (Amtsgericht Potsdam, Urteil v. 27.5.1999, 19 C 228/98). In besonders schlimmen Fällen können Mieter jedoch noch weiter gehen. So entschied das Amtsgericht Charlottenburg beispielsweise, dass eine Mietminderung von 70 Prozent gerechtfertigt ist, wenn die Heizungsanlage komplett ausfällt und die Wohnung nicht beheizt werden kann (Urteil v. 7.6.2013, 216 C 7/13).
Regelmäßige Wartung der Heizungsanlage
Um Heizungsprobleme zu vermeiden, sollten Vermieter sicherstellen, dass die Heizungsanlage regelmäßig gewartet wird. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt eine solche Wartung vor, um sicherzustellen, dass die Heizungen effizient und sicher arbeiten. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dieses Thema in ihren Versammlungen ansprechen und Wartungsverträge mit Fachfirmen abschließen.
Rechte und Pflichten der Mieter
Mieter sind hingegen nicht verpflichtet, eine bestimmte Mindesttemperatur in ihrer Wohnung zu halten. Klauseln im Mietvertrag, die Mieter dazu verpflichten, die Heizung auf einem bestimmten Niveau zu halten, sind rechtlich unwirksam. Allerdings sind Mieter verpflichtet, durch angemessenes Heizen und Lüften Schäden an der Wohnung zu vermeiden. Schimmelbildunginfo oder Frostschäden, etwa an Wasserrohren, müssen durch ein sinnvolles Heiz- und Lüftungsverhalten verhindert werden.
Kann eine Wohnung nicht beheizt werden, weil die Heizung ausgefallen ist, haben Mieter die Pflicht, den Mangel sofort ihrem Vermieter zu melden. Der Vermieter muss in die Lage versetzt werden, den Mangel zu beheben. Wird der Heizungsausfall in einer für den Mieter akzeptablen Zeit behoben, liegt kein Minderungsgrund vor:
Mietminderung nicht bei Bagatellmangel
Das Mietminderungsrecht setzt voraus, dass der Mangel nicht bloß unerheblich ist (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Fällt die Heizung nur kurzfristig aus oder weicht die Temperatur nur vorübergehend von der Mindesttemperatur (zirka um ein Grad) ab, dann liegt ein Bagatellschadeninfo vor. Der Mieter kann dann ebenfalls nicht die Miete mindern. (BGH, Urteil v. 30.6.2004 – XII ZR 251/02).
Ist eine Heizungsanlage alt oder arbeitet sie nicht wirtschaftlich, dann hat der Mieter ebenfalls keinen Anspruch auf Mietminderung. Entscheidend ist, dass die Mietwohnung ausreichend beheizt werden kann (BGH, Urteil v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12). Der Vermieter schuldet lediglich eine Heizungsanlage, die dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus entspricht.
Fazit
Die Heizperiode bringt Pflichten sowohl für Vermieter als auch für Mieter mit sich. Vermieter müssen sicherstellen, dass ihre Wohnungen angemessen beheizbar sind und die Heizungsanlage in gutem Zustand ist. Mieter haben das Recht auf eine angemessene Beheizung ihrer Wohnung und können bei Problemen die Miete mindern. Ein gutes Miteinander und klare Kommunikation zwischen beiden Parteien sind der Schlüssel, um die Heizperiode ohne Streitigkeiten zu durchstehen.
Quellen:
Verband Wohnen im Eigentum: Heizperiode – was Vermieterinnen wissen müssen
Haufe Verlag: Mindesttemperatur – rechtlich knifflige Fragen für Vermieter