Bei Häusern die verkauft werden sollen ist die Energieeffizienzklasse ein entscheidendes Kriterium für die Preisfindung geworden. Das hängt mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), der Inflation und der aktuellen Diskussion rund um das Verbot fossiler Energieträger zusammen.
Als der Bundeskanzler von einer Zeitenwende sprach, war damit keine Wende auf dem Immobilienmarkt gemeint. Doch nun macht sich eine deutliche Veränderung auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien bemerkbar mit spürbaren Folgen für private Immobilienverkäufer.
Denn neben den bisher bekannten Merkmalen für die Bewertung von Wohnimmobilien wie Lage, Größe und Ausstattung gewinnt ein weiteres Merkmal beim Verkauf eine große Rolle: die Energieeffizienz.
Zeitenwende auf dem Markt für Wohnimmobilien
Wie die Berater von Jones Lang Lasalle SE ermittelt haben, müssen Verkäufer von Häusern mit schlechter Energiebilanz zukünftig mit höheren Preisabschlägen rechnen. Denn die Schere beim Marktwert zwischen energieeffizienten Häusern und Wohnhäusern mit schlechter Energiebilanz klafft zunehmend auseinander.
Nach einer Untersuchung der Analysten lagen die Angebotspreise von Mehrfamilienhäusern mit der schlechtesten Energieklasse G und H um 28 Prozent niedriger im Vergleich zu Häusern mit der besten Energieklasse. Im Vorjahr lag die Preisdifferenz lediglich bei 21,6 Prozent. Der Untersuchung lagen Kaufangebote von rund 5.000 Häusern zugrunde, die im ersten Quartal 2023 zum Verkauf standen.
Dazu passt, dass das EU-Parlament einer verschärften Dämmrichtlinie für Gebäude zugestimmt hat. Danach sollen bis zum Jahr 2030 alle Gebäude die Energieeffizienzklasse E erreichen und bis zum Jahr 2033 die Energieeffizienzklasse D. Die Richtlinie muss jetzt noch mit den einzelnen Staaten ausgehandelt werden. Zwar wird in Deutschland noch diskutiert, wie die Richtlinie umgesetzt wird, aber der Druck auf Eigentümer, ihre Häuser energetisch zu sanieren, nimmt zu.
Das wird für Verkäufer von Wohnimmobilien wichtig
Hausverkäufer sollten einen aussagekräftigen Energieausweis vorlegen können. Die darin getroffenen Aussagen sind für einen Käufer eine notwendige und wichtige Bewertungsgrundlage. Der Energieausweis
- darf nicht älter als 10 Jahre sein und
- sollte von einem zugelassenen Energieberater erstellt worden sein.
Wer noch keinen Ausweis hat, kann den Ausweis über einen Energieberater erhalten. Die Verbraucherzentralen empfehlen, auf seriöse Berater zu achten, deren Qualifikation regelmäßig überprüft wird. Experten für Energieeffizienz werden z.B. bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) oder bei den Bundesförderprogrammen gelistet – die Links dazu finden Sie im Anschluss an diesen Artikel.
Was sagt die Einstufung im Energieausweis über das Haus aus?
Der Energieausweis stuft den Endenergieverbrauch von Gebäuden über neun Stufen von A+ (sehr niedriger Verbrauch) über A, B, C, D, E, F, G bis H (höchster Verbrauch) aufsteigend in Verbrauchsklassen ein:
A+ bzw. A erreichen Neubauten, die einen niedrigen Endenergieverbrauch zwischen 30 bis 40 kWh pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr erreichen.
Der Durchschnitt der Wohngebäude in Deutschland erreicht laut den Verbraucherzentralen die Stufe E mit einem jährlichen Bedarf von 150 kWh pro Quadratmeter Nutzfläche.
Unsanierte Einfamilienhäuser, die mit einem Verbrauch von über 200 kWh pro Jahr und Nutzfläche eingeschätzt werden, landen in der Klasse G oder H und erzielen damit die schlechtesten Werte.
Fazit: bis Energieeffizienzklasse E liegt ein Einfamilienhaus heute noch im normalen Verbrauchsbereich. Ab der Klasse E müssen Verkäufer für ihr Haus jetzt aber mit zusätzlichen Preisabschlägen rechnen. Langfristig ist jedoch davon auszugehen, dass auch Häuser die nicht mindestens die Energieeffizienzklasse D erreichen, energetisch saniert werden müssen.
Energieausweis: was ist besser: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Der Bedarfsausweis weist den Energiebedarf aus, der sich aufgrund der Gebäude- und Heizungseigenschaften rechnerisch ergibt.
Der Verbrauchsausweis ermittelt den Energiebedarf auf der Grundlage der gemessenen Verbrauchsdaten.
Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf unabhängig von einem individuellen Heizverhalten der Bewohner gerechnet. Allerdings ist seine Genauigkeit und Aussagekraft stark davon abhängig, wie genau die Daten erhoben werden.
Für den Verbrauchsausweis werden die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen von drei aufeinander folgenden Jahren benötigt. Das Ende des Abrechnungszeitraums darf höchstens 18 Monate zurückliegen.
Fazit: Bei älteren Häusern ist der Verbrauchsausweis die bessere Wahl, wenn die dafür notwendigen Daten vorliegen.
Was tun bei schlechter Energiebilanz?
Wenn ein Haus mit schlechter Energiebilanz verkauft werden soll, empfehlen Immobilienmakler vorab zwei Dinge zu klären:
- wie stark wirkt sich der energetische Zustand des Hauses auf seinen Beleihungswert aus?
- mit welchen Kosten ist zu rechnen, um die Energiebilanz zu verbessern?
Die Banken müssen bei der Beleihung einer Immobilie auch den Energiezustand berücksichtigen. Es liegt auf der Hand, dass Häuser mit schlechtem Energiewert einen geringeren Beleihungswertinfo erzielen als Häuser mit guter Energiebilanz. Ein Käufer erhält also entweder weniger Kredit oder er bekommt den Kredit zu schlechteren Konditionen, wenn das Haus eine schlechte Energiebilanz hat.
Ob es sich für einen Hausverkäufer lohnt, ein zu verkaufendes Haus energetisch zu sanieren ist fraglich. Die erforderlichen Kosten sollten einem erwartbaren Verkaufserlös gegenüber gestellt werden.
Fazit: Häuser mit einem hohen Energieverbrauch erfordern eine sorgfältige Marktwertermittlung, bei der insbesondere die Kosten einer energetischen Sanierung für einen Käufer nachvollziehbar ermittelt und offen gelegt werden sollten. Wenn Verkäufer mit soliden Angaben punkten können, erleichtert das den Verkauf der Immobilie.
Quellen:
Jones Lange Lasalle SE: Folgen der Energiekrise für den Wohnungsmarkt
Verbraucherzentrale: So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie
Liste der Energieeffizienz-Experten bei Bundesförderprogrammen
Liste der Energieberater bei der dena (Deutsche Energie-Agentur)