Geld sparen beim Hausbau

Geld sparen beim Hausbau: Die 4 wichtigsten Tipps

Etwa 120.000 neue Ein- und Zweifamilienhäuser werden in Deutschland jedes Jahr gebaut. Trotz aktuell gestiegener Zinsen ist der Wunsch nach einem Eigenheim bei vielen Bauherren ungebrochen. Denn einerseits kann man individueller wohnen und andererseits gilt das eigene Haus als ideale Altersabsicherung. Der Wunsch nach einem Eigenheim steht daher bei vielen Menschen, vor allem jungen Paaren und Familien, nach wie vor ganz oben auf der Liste.

Allerdings sind die Grundstückspreise hoch und die realistische Kalkulation beim Hausbau ist oft schwierig. Sei es also zur Eigennutzung oder als Investitionsobjekt: Nur, wer richtig an die Sache herangeht und beim Hausbau gut kalkuliert, spart fünf- bis sechsstellige Beträge und macht unterm Strich ein gutes Geschäft.

Damit das Traumhaus dennoch kein Traum bleibt, haben wir in der folgenden Übersicht eine Reihe von Infos und Tipps zusammen getragen. Wie man beim Hausbau Geld sparen kann, ohne auf die eigenen Qualitätsmaßstäbe und Wünsche verzichten zu müssen. Bauherren müssen dabei nämlich einige Dinge berücksichtigen und gerade unerfahrene Laien können zusätzlich von der Beratung durch einen erfahrenen Experten profitieren.

1. Tipp: Grundstück günstig kaufen

Die Voraussetzung dafür, überhaupt ein Ein- oder Zweifamilienhaus bauen zu können, ist natürlich ein geeignetes Grundstück. Wer Glück hat, erbt eine entsprechende Baufläche. Doch auch dann ist Vorsicht geboten: Denn einerseits fallen dafür Steuern an und die muss der Erbe erst einmal bezahlen können.

Das ist auf der einen Seite nämlich die Erbschaftssteuer und auf der anderen Seite zusätzlich die Grunderwerbssteuer. Wer die Steuerlast nicht stemmen kann, muss entweder einen Kredit aufnehmen oder das Grundstück verkaufen. Wurde die Grunderwerbssteuer bezahlt, darf das Grundstück trotzdem erst bebaut werden, wenn eine entsprechende Genehmigung vorliegt. Auch der Erbfall ist daher nicht ganz kostenfrei.

Wer hingegen noch kein Grundstück besitzt oder ein solches erbt, muss den klassischen Weg gehen und eines kaufen. Grundstückskäufer sollten darauf achten, dass es bereits erschlossen ist – oder zumindest die Option auf eine Baugenehmigung besteht. In letzterem Fall bedeutet das aber zusätzliche Kosten für die Erschließung, die je nach Grundstück und Gemeinde schwanken können und somit im Voraus möglichst realistisch berechnet werden müssen. Erst dann sollte der potenzielle Käufer entscheiden, ob sich der finanzielle und zeitliche Aufwand lohnt.

Geld sparen beim Hausbau 1 — Bild: AdobeStock Andy Ilmberger

Sowohl bei einem erschlossenen als auch einem noch nicht erschlossenen Grundstück kann beim Kauf aber viel Geld gespart werden, indem mit der richtigen Strategie vorgegangen wird.

Auf den bekannten Plattformen werden nur wenige verfügbare Grundstücke tatsächlich ausgeschrieben, und zwar häufig nur die teuren und damit wenig attraktiven Optionen. Sinnvoller ist es also, andere Wege zu gehen, um noch vor seiner Ausschreibung oder seinem Verkauf quasi „unter der Hand“ an ein günstiges Baugrundstück zu gelangen.

Dafür bietet sich einerseits die Recherche direkt bei der Kommune an. Diese veröffentlichen oft auf der eigenen Webseite entsprechende Inserate oder Suchende nach einem Grundstück können direkt anfragen. Die verfügbaren Grundstücke sind meist deutlich günstiger als über einen Makler oder Bauträger, da diese weder profitorientiert sind noch eine Provision nehmen.

Die Provision können sich Bauherren außerdem sparen, indem sie direkt vom Vorbesitzer das Grundstück erwerben, sprich von einem Privatverkäufer. Unabhängig vom Weg, auf dem gesucht wird, sind solche Angebote also stets zu bevorzugen.

Auch das Erbbaurecht kann für Bauherren attraktiv sein. Hierbei wird das Grundstück „gemietet“, indem an den Eigentümer ein Erbbauzins gezahlt wird. Dennoch dürfen die „Mieter“ ein Haus nach ihren eigenen Vorstellungen bauen und nutzen. Nach einem gewissen Zeitraum – in der Regel 99 Jahre – erlischt schließlich das Erbbaurecht. Auch immer mehr Gemeinden, Stiftungen und andere öffentliche Träger bieten dieses Modell mittlerweile an.

Baulücken werden von den Kommunen ebenfalls häufig zu günstigen Preisen abgegeben, da sie zu klein sind für Investoren und damit nur eine Art „Störfaktor“ im Stadtbild. Diese sollen oftmals gewinnbringend veräußert werden, bevor neues Bauland außerhalb der Stadtgrenzen erschlossen wird.

Zwangsversteigerungen sind kein schöner Anlass, aber eine hervorragende Möglichkeit, um unterdurchschnittliche Preise für ein Grundstück zu zahlen. Im Internet lassen sich die Objekte sowie Termine für entsprechende Zwangsversteigerungen recherchieren.

Auch eine Bauherrengemeinschaft kann eine hervorragende Möglichkeit darstellen, um Geld zu sparen. Mit mindestens einem anderen Interessenten wird also gemeinsam ein Grundstück gekauft, um es anschließend aufzuteilen und so kann jeder ein Haus nach seinen Vorstellungen bauen – oder die Bauherren errichten gemeinsam ein Doppel- beziehungsweise Reihenhaus. Sinnvoll ist diese Variante vor allem in Regionen, wo nur sehr große Grundstücke zum Verkauf stehen.

Den größten Einfluss auf den Wert eines Grundstücks hat dessen Lage. Wer also nach einem Platz sucht, um dort ein Haus zur Eigennutzung zu errichten, das bestenfalls nie wieder verkauft werden soll, muss nicht auf eine mögliche Rendite achten. Dann ist es sinnvoll, auf Gegenden auszuweichen, die für Investoren, Mieter oder Käufer weniger interessant und damit deutlich billiger sind.

Bauträgergrundstücke sind eine weitere Alternative. Hier bieten also Bauträger, sei es von Fertig- oder Massivhäusern, den Bau eines Hauses mit inklusivem Grundstück an. Das Grundstück ist in solchen Fällen meist vergleichsweise günstig. Allerdings gehen die Käufer damit die Verpflichtung ein, das Haus mit dem Bauträger zu errichten – und das bedeutet nicht immer das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. Eine Option, die also im Einzelfall abgewogen werden sollte und sich lohnen kann, aber eben nicht muss.

Zuletzt ist es empfehlenswert, im Bekanntenkreis nachzufragen, ob jemand jemanden kennt, der jemanden kennt… Manchmal ergeben sich daraus die besten Optionen, wenn beispielsweise ein Bekannter ein Grundstück hat, das er nicht mehr nutzt oder bewirtschaften kann und somit günstig zum „Freundschaftspreis“ abgibt.

2. Tipp: Hausbau richtig finanzieren

Sowohl der Kauf des Grundstücks als auch der Hausbau bewegen sich vermutlich im sechsstelligen Bereich und müssen somit erst einmal finanziert werden, bevor mit dem eigentlichen Bau begonnen werden kann. Nachdem also die Kosten grob kalkuliert sind, müssen sich die Bauherren informieren, ob sie überhaupt ein entsprechendes Budget haben. Ohne Fremdkapital lässt sich der Hausbau nur in den wenigsten Fällen realisieren. Stattdessen gilt es also, an eine günstige Finanzierung zu kommen.

Erst einmal stellt sich also die Frage, ob die Antragsteller überhaupt einen Kredit bekommen und erst im zweiten Schritt gilt es, das günstigste Angebot auszuwählen. Was es für einen Baukredit braucht, ist einerseits eine ausreichende Bonität und andererseits ein gewisses Eigenkapitel.

Beim Hausbau sollte das Eigenkapital so hoch wie möglich sein, aber mindestens ausreichend, um die Baunebenkosten in Höhe von etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten des Hausbaus zu decken. Diese „Eigenkapitalquote“ wirkt sich nämlich auf die Kreditkosten aus, sprich auf die Höhe des zu zahlenden Zinssatzes. Diese muss daher neben weiteren wichtigen Faktoren berücksichtigt werden, um eine optimale Baufinanzierung zu finden.

Beim Hausbau ist die Eigenkapitalquote ein wichtiger Faktor. Wer selbst nicht ausreichend Eigenkapital zurückgelegt oder keine Zeit hat, um ein solches noch anzusparen, kann sich vielleicht Geld von der Familie leihen. Ein solcher Privatkredit kann kostenfrei oder zu einem individuell vereinbarten Zinssatz gegeben werden – und wird bestenfalls schriftlich fixiert. Auch Regelungen wie „Jetzt 20.000 Euro für den Hausbau, dafür aber irgendwann 20.000 Euro weniger Erbe als die Geschwister“ oder so ähnlich erfreuen sich großer Beliebtheit.

Ein zweiter wichtiger Faktor, der darüber bestimmt, ob die Interessenten ein Kreditangebot erhalten und zu welchen Konditionen, ist ihre Bonität. Je besser diese ist, umso höhere Summen an Fremdkapital können in der Regel aufgenommen werden oder desto niedriger sind die zu zahlenden Zinsen. Auch alle Strategien, welche die eigene Bonität verbessern, sind daher sinnvoll – zum Beispiel das Tilgen anderer noch laufender Kredite oder der Abschluss einer Versicherung wie eine Risikolebens- oder Restschuldversicherung als Sicherheit, dass auch bei Schicksalsschlägen der Kredit noch abbezahlt werden kann. Eine Entscheidung, die jedoch stets im Einzelfall durchgerechnet und getroffen werden muss.

Prinzipiell gilt bei der Baufinanzierung: Erst muss der Kredit „in trockenen Tüchern“ sein, bevor ein Kauf- oder Bauvertrag unterschrieben wird. Sinnvoll ist es daher, bereits vor der konkreten Suche nach Grundstücken die eigenen Optionen bei den Banken zu erfragen.

Kommt eine entsprechende Finanzierung theoretisch infrage, kann nach Objekten gesucht und das Projekt kalkuliert werden. Damit gehen die Interessenten erneut zur Bank, um ein konkretes Angebot einzuholen. Am besten werden dabei verschiedene Banken verglichen, um die bestmögliche sowie günstigste Baufinanzierung zu erhalten. Anschließend kann es endlich losgehen mit dem Projekt Hausbau.

3. Tipp: Fertighaus statt Massivhaus

Auch während der Bauphase gibt es verschiedene Möglichkeiten, um eine Menge Geld zu sparen. Eine Entscheidung, die dabei gleich zu Beginn getroffen werden muss, ist jene nach der Art des Hauses. Während noch vor wenigen Jahren nämlich Massivhäuser der Standard waren, werden mittlerweile immer mehr Fertighäuser gebaut. Denn diese bringen große Kostenvorteile mit sich.

Während ein durchschnittlicher Neubau mit 150 Quadratmetern knapp 200.000 Euro kostet – ohne Unterkellerung, Terrasse oder weitere Zusätze – sind vergleichbare Fertighäuser schon ab 150.000 Euro zu haben. Dann allerdings handelt es sich meist um ein sogenanntes Ausbauhaus. Schlüsselfertige Häuser liegen in ihren Kosten hingegen kaum unter jenen der Massivhäuser. Dabei haben Fertighäuser insgesamt einen geringeren Wiederverkaufswert und eine kürzere Lebensdauer.

Das Fertighaus ist also nicht in jedem Fall die bessere Wahl, bringt aber durchaus zahlreiche Vorteile mit sich:

Geringerer Planungsaufwand und dadurch niedrigere Kosten etwa für Architekten. Dennoch einige Individualisierungsmöglichkeiten, um das Haus den eigenen Vorstellungen anzupassen.
Einbau modernster Haustechnik für mehr Komfort sowie langfristige Kostenersparnisse im Bereich Strom und Heizung.
Möglichkeit der Inanspruchnahme von Fördermitteln durch den Staat oder die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).
Nutzung nachhaltiger Baustoffe, zum Beispiel in Form eines Fertighauses aus Holz.
Witterungsunabhängiger Bau, sodass keine langen Wartezeiten anfallen und dadurch Kosten wie jene für die Miete einer „Übergangswohnung“ entstehen.
Diese Miete wird außerdem gespart, indem die Bauzeit minimal ist und die Eigentümer somit schneller ins eigene Heim ziehen können.

Vor allem aber sind die Eigenleistungen der größte Vorteil bei den Fertighäusern. Sie sind natürlich auch in einem Massivhaus möglich, wenn es entsprechend geplant wird. An den geringen Preis eines Ausbauhauses kommt dieses im Regelfall aber dennoch nicht heran.

Es lohnt sich daher die Frage: Was ist eigentlich ein Ausbauhaus? Hierbei handelt es sich um ein Fertighaus, das in bestimmten Ausbaustufen errichtet wird. Es wird also nicht schlüsselfertig gebaut, sondern nur bis zu einem gewissen Stadium und anschließend muss es vom Bauherren fertiggestellt werden. Er kann also entweder selbst anpacken oder sich Hilfe holen.

Dabei gilt: Je „fertiger“ das Haus ausgebaut wird, desto teurer ist es. Sinnvoll ist daher, sich vorab zu fragen, welche Ausbaustufen möglich sind, was finanziell attraktiv ist, aber eben auch realistisch auf eigene Faust fertiggestellt werden kann. Der goldene Weg liegt dabei oft irgendwo in der Mitte.

So werden beispielsweise einfache Tätigkeiten wie das Tapezieren und Streichen der Wände von vielen Bauherren selbst übernommen. Wer über die entsprechende Expertise verfügt, kann natürlich auch Wasser- und Elektroinstallationen oder andere Arbeiten übernehmen – oder diese an Bekannte beziehungsweise günstige Handwerker auslagern.

Es ist daher empfehlenswert, sich einmal mit dieser Option auseinanderzusetzen und durchzurechnen, ob sich dadurch beim Hausbau Geld sparen lässt und wie viel. Gleichzeitig muss abgewogen werden, wie viel Zeitaufwand und Arbeit für die Eigentümer anfällt und ob sie diese leisten möchten. Auch hierbei handelt es sich also um eine Einzelfallentscheidung.

4. Tipp: Versicherungen prüfen

Auch Versicherungen können dabei helfen, bereits bei der Finanzierung des Hausbaus bares Geld zu sparen. Aber auch weitere Versicherungen sind in der Bauphase hilfreich oder sogar obligatorisch. Dazu zählen:

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung, denn der Bauherr ist für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Kommt es hier zu Verletzungen, Unfällen oder Schäden, müsste er dafür aus eigener Tasche haften. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist somit während der Bauphase ein absolutes Muss. Dennoch kann diese möglichst günstig abgeschlossen werden, indem der Bauherr verschiedene Anbieter vergleicht und anstelle einer pauschalen Versicherung einen individuellen Tarif abschließt, der optimal auf das Bauvorhaben abgestimmt ist. Dadurch spart er sich unnötige Kosten für Versicherungsbausteine, die er eigentlich überhaupt nicht benötigt.

Auch die Bauhelfer-Unfallversicherung ist extrem wichtig, sofern Freunde, Verwandte oder andere inoffizielle Bauhelfer auf der Baustelle tätig sind. Da das in beinahe jedem Fall zutrifft, sollte die Bauhelfer-Unfallversicherung frühzeitig abgeschlossen werden. Für gewerblich tätige Arbeiter wie einen Architekten oder Handwerker ist diese hingegen nicht zuständig. Diese sind in der Regel selbst oder über ihren Arbeitgeber versichert. Auch bei dieser Police sollte also nicht an falscher Stelle gespart werden, doch ein Anbietervergleich kann durchaus große Kostenunterschiede zwischen den Versicherern entlarven, sodass der Bauherr die Option mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis wählen kann.

Eine Bauleistungsversicherung übernimmt eventuelle Schäden, die durch Sturm oder Überschwemmungen entstehen. Inbegriffen ist zudem der Diebstahl von festen Bauteilen oder Installationen. Solche Vorkommnisse können erhebliche finanzielle Verluste bedeuten. Ob die Bauleistungsversicherung auch bei der Errichtung eines schlüsselfertigen Fertighauses sinnvoll ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden. Aufgrund der kurzen Bauzeit, sind entsprechende Schäden hier nämlich deutlich seltener – lassen sich aber natürlich auch niemals ganz ausschließen.

Schließlich sollte jeder Bauherr eine Feuerrohbauversicherung haben. Wie der Name bereits vermuten lässt, erstattet der Versicherer eventuelle Schäden durch Feuer oder einen Blitzeinschlag – selbst, wenn dadurch der gesamte Rohbau vernichtet werden sollte. Auch an dieser Stelle ist natürlich ein Vergleich zwischen den Versicherern und Policen zu empfehlen.

Mit der richtigen Vorgehensweise, kann durch die optimale Auswahl der Versicherungen bereits in der Bauphase eine Menge Geld gespart werden. Selbiges gilt natürlich für alle Versicherungen, die später für die fertige Immobilie wichtig sind.

Fazit

Mit den vier genannten Tipps lässt sich also bei jedem Hausbauprojekt viel Geld. Welche davon angewendet werden können, ist dabei natürlich stets vom Einzelfall abhängig. Zudem gibt es noch weitere Möglichkeiten, um die Kosten zumindest ein bisschen zu drücken, beispielsweise den Verzicht auf gewisse „Luxusausstattung“, die Wahl günstiger Materialien für den Innenausbau oder das Zurückstellen unwichtigerer Bestandteile wie dem Garten, den Außenanlagen oder der Garage.

Es handelt sich also um viele kleine Entscheidungen, die Bauherren im Spannungsfeld zwischen den eigene Wünschen und dem verfügbaren Budget treffen müssen, um ein optimales Ergebnis zu erlangen.

Weiterführende Tipps:

Haus kaufen über Zwangsversteigerung

Tools und Rechner für Ihren Immobilienkauf