Welche Miete können Vermieter ansetzen?
Besitzer von Wohnungen und Häusern sollten sich spätestens bei einer Neuvermietung mit den aktuellen Mietpreisen am Immobilienmarkt beschäftigen. Nur so lässt sich der marktübliche Mietpreis ermitteln. Wer sich die Mühe sparen möchte, kann auch einen Makler damit beauftragen. Dennoch ist es sinnvoll, sich selbst zu informieren. Dabei helfen unsere Online-Mietspiegel und die Mietpreistabellen der Gemeinden. Folgende Tipps helfen dabei, den richtigen Mietpreis festzulegen:
Welche Miete kann ich verlangen – für private Vermieter oft mühsam zu ermitteln
Es kommt auf die passende Methode an
Grundsätzlich soll man sich bei der Festlegung des Mietpreises an vergleichbaren Wohnungen orientieren. Vergleichbar sind Wohnungen, die nach
- Baujahr,
- Größe,
- Ausstattung und (in größeren Städten) auch
- nach der Wohnlage
vergleichbar sind. Je kleiner eine Stadt ist, desto schwieriger wird es, hier ausreichende Vergleichsangebote zu finden.
Was tun, wenn keine vergleichbaren Mietwohnungen für die Mietpreisermittlung auffindbar sind? Auch hier soll der Mietspiegel der Gemeinde Orientierung geben. Diese Infos finden Sie im Mietspiegel Ihrer Gemeinde:
- wird die Wohnung vom Mietspiegel erfasst? Sehr kleine Wohnungen, Wohnungen in Heimen oder sehr große Wohnungen sind oft nicht Gegenstand der Preisspiegel, ebenfalls werden Neubauten nicht erfasst.
- Wie ist die Wohnung hinsichtlich Baujahr, Wohnfläche, Lage und Ausstattung einzuwerten? Dazu beinhalten alle qualifizierten Mietspiegel ein Schema für die Berechnung.
- Vergangenheitsorientierte Betrachtung: die größte Kritik erfahren die Mietspiegel dadurch, dass sie nicht so aktuell sind, wie es Immobilienportale sind, da die Daten mehrere Monate bis zu 2 Jahre alt sind. Zudem werden auch die Mieten von Wohnungen erfasst, die schon vor langer Zeit vermietet wurden. Die Preise dieser Wohnungen sind oft niedriger als die aktuelle ortsübliche Miete, dennoch fließen sie in die Betrachtung ein.
Näherungsweise können Vermieter die aktuelle Miete anhand der seit der letzten Mietanpassung erfolgten Inflation hochrechnen. Hilfreich ist dazu die Übersicht zu der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Dieser Messwert wird monatlich vom statistischen Bundesamt neu berechnet und ermittelt die allgemeine Inflation.
Auch die Wirtschaftskraft einer Region ist ausschlaggebend für den aktuellen Mietpreis einer Wohnung. Mieter sollten generell in der Lage sein, ca. 40% bis maximal 50% ihres Nettoeinkommens für die Miete aufzuwenden. Liegt ein geforderter Mietpreis über dieser Messlatte, dürften es Vermieter schwer haben, einen geeigneten Mieter zu finden.
Wichtig zu bedenken ist, dass für potenzielle Interessenten nicht nur der Preis ausschlaggebend ist. Wer also eine Immobilie vermieten möchte, sollte das Mietangebot attraktiv gestalten. Zahlreiche hochwertige Fotos erleichtern es den Interessenten, einen Eindruck von dem Mietangebot zu gewinnen. Auch detaillierte Informationen zur Wohnung oder zum Haus helfen dabei, einen Mieter zu finden. Für Verkäufer und Vermieter gleichermaßen ist außerdem ein Energieausweis Pflicht, um Wohnung oder Haus vermieten oder verkaufen zu dürfen.
Fazit: Neben der Kaltmiete kommen weitere Kosten zum Mietpreis hinzu. Der Mietspiegel bietet einen ersten Anhaltspunkt für den passenden Preis.
Keine Methode ohne Ausnahme – die häufigsten Sonderregelungen
Wer sich schon einmal in die Tiefen eines Mietspiegels gegraben hat, stellt schnell fest, dass es eine Reihe von Ausnahmen gibt. Das ist grundsätzlich sinnvoll aber es erhöht gleichzeitig den Aufwand um den passenden Mietpreis zu finden. Wann können Sie den Mietspiegel nur bedingt oder nicht anwenden? Das sind die häufigsten Sonderregelungen:
- besonders große Wohnungen: wenn die Wohnfläche über 160 qm liegt,
- besonders kleine Wohnungen, sogenannte Mikroapartments mit Wohnflächen unter 20 qm (was als klein gilt, bestimmt hier jede Gemeinde individuell)
- möblierte Wohnungen, wobei sich die Möblierung nicht nur auf eine Einbauküche beschränkt, sondern regelmäßig sind es voll möblierte Wohnungen
- Wohnungen mit zusätzlichem Service-Angebot, wie es beispielsweise beim Wohnen auf Zeit oder beim betreuten Wohnen für Senioren der Fall ist
- frisch modernisierte Wohnungen, wodurch sich der Wohnwert der Wohnungen erhöht hat ( Beispiel: Balkonanbau, energetische Dämmung, Fenster mit Schallschutz wo vorher kein Schallschutz bestand)
- besonders luxuriöse Wohnungen mit exklusiven Sonderausstattungen
Fazit: Die Ausstattung einer Immobilie wirkt sich direkt auf ihren Preis aus. Hochwertig möblierte Wohnungen können höhere Miet- und Kaufpreise erzielen als schlicht ausgestattete Immobilien.
Preisbeeinflussend sind Ausstattung und die Lage
Um den Preis für eine Wohnung oder ein Haus zu bestimmten, gibt es neben dem Preisspiegel weitere Faktoren. So sind in vielen Städten gute Wohnlagen erheblich teurer als andere. Insbesondere zentrumsnahe Gegenden und Villenviertel haben einen höheren Wert pro Quadratmeter und werden dementsprechend zu höheren Preisen vermietet oder verkauft. Das gilt insbesondere für die Großstädte. Kommt in einer guten Lage eine gehobene Ausstattung hinzu, erhöht es den Wohnwert der Immobilie. Insbesondere die folgenden Ausstattungsmerkmale sind hierbei gefragt und wirken sich preissteigernd aus:
- Garten und/oder Balkon
- Keller
- Garage
- möblierte Küche oder möblierte Wohnung
- hochwertige, neue Badausstattung
- frisch renoviert
- moderne Heizungsanlage
- Verwendung erneuerbarer Energien
Aber Vorsicht: Lage und Ausstattung sollten miteinander korrespondieren. Es macht erfahrungsgemäß wenig Sinn eine schlechte Wohnlage durch eine üppige Ausstattung „zu vergolden“. In den wenigsten Fällen zahlt sich das aus.
Auf aktuelle Entwicklungen achten
Natürlich ist der Markt mitverantwortlich für den Preis von Immobilien. Hier funktioniert es inzwischen nur noch eingeschränkt nach dem Prinzip „Angebot und Nachfrage“. Denn Vermieter sollten das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sehen. Denn trifft ein geringes Angebot nur auf eine geringe Nachfrage, so führt diese Situation zu einem geringeren Preisdruck, als wenn viele vergleichbare Mietwohnungsangebote um die Gunst weniger Mietinteressenten buhlen.
Möchten mehr Menschen eine Wohnung oder ein Haus kaufen, beispielsweise aufgrund des niedrigen Zinsniveaus, führt die steigende Käufernachfrage zu höheren Preisen am Immobilienmarkt. Zu Beginn des Jahres 2020 hat die Corona-Pandemie für Veränderungen auf dem Immobilienmarkt gesorgt. So waren Immobilien in ländlicheren Gegenden gefragter als urbane Lagen. Mit dem stärkeren Zinsanstieg im ersten Halbjahr 2022 kam es kurzfristig zu einem Rückgang bei der Käufernachfrage und zu einer Preisdämpfung. Unsicherheiten hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung tragen grundsätzlich zu einer Käuferzurückhaltung bei. Da inzwischen ein erheblicher Teil der Immobilienkäufer nicht zum Selbstbezug, sondern zur Kapitalanlage kauft, tragen diese Käufer tendenziell zu einem größeren Mietwohnungsangebot bei. Fallen sie als Käufergruppe weg, macht sich das am Mietmarkt bemerkbar, denn dann verknappt sich das Angebot.
Fazit: Vermieter sollten aktuelle Marktentwicklungen berücksichtigen, wenn sie ihre Immobilie zur Vermietung inserieren. Ob in der Nachbarschaft viel oder wenig vergleichbare Wohnungen vermietet werden, wirkt sich mitunter stärker auf den Mietpreis aus, als die Wohnungsausstattung.
Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de