neues Heizungsgesetz – Gute Nachrichten für Kapitalanleger – keine Wende an der Zinsfront – Schlechte Nachrichten für Mieter – neuer Preisrechner hilft Hauseigentümern bei der Wahl der Heiztechnologie: das sind die aktuellen Immobilientrends!
Heizungsgesetz: neue Regelungen gelten ab 1.1.2024:
- in Neubauten dürfen nur noch Heizungen verbaut werden, die zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energieträgern verbaut werden.
- Es gibt keine sofortige Austauschpflicht für bestehende Heizungen, diese dürfen vorerst weiter betrieben und repariert werden.
- Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen bis Mitte 2026 einen kommunalen Wärmeplan erstellen, kleinere Städte und Gemeinden haben dazu Zeit bis 30. Juni 2028.
- das langfristige Ziel ist es, dass alle Gebäude in Deutschland bis zum Jahr 2045 klimaneutral beheizt werden.
- Wer sich für den Austausch seiner bestehenden Heizung auf ein Heizsystem mit erneuerbaren Energieträgern entscheidet, kann Zuschüsse für eine Energieberatung und für das Heizsystem erhalten.
- Man kann weiterhin ein veraltetes Heizsystem durch ein neues System mit fossilen Energieträgern wie Öl oder Gas in Bestandsbauten ersetzen, muss hier aber zur Kenntnis nehmen, dass seitens der Regierung mit erheblichen Preisanstiegen in der Zukunft gerechnet wird.
EZB erhöht Zinsen erneut
der Leitzins wurde am 14.09.2023 erneut um 0,25%-Punkte auf jetzt 4,5% angehoben. Für Immobilienkäufer dürften sich die Darlehen weiter verteuern und der Druck auf die Preise von Bestandsimmobilien nimmt weiter zu. Die Europäische Zentralbank will durch die Erhöhung des Leitzinses die allgemeine Teuerungsrate bekämpfen.
Gute Nachrichten für Kapitalanleger
Die befristete degressive AfA kommt ab 1.Oktober wenn die Bundesländer dem Gesetz zustimmen.
Um den Bau von neuen Wohnungen zu fördern und auch für Kapitalanleger attraktiv zu machen, werden Wohnimmobilien jetzt besonders gefördert:
- Neubauprojekte, die ab dem 1.10.23 mit dem Bau begonnen werden und
- die mindestens den Energie-Effizienzstandard 55 erreichen, dürfen
- 6 Jahre lang jährlich degressiv über 6% der Investitionskosten abgeschrieben werden.
Mein Fazit: nachdem viele Bauprojekte dieses Jahr wegen Zinsanstieg und Engpässen bei der Materialversorgung abgesagt wurden, sind wir noch skeptisch, ob mit dieser Förderung der Markt für Wohnimmobilien wieder belebt werden kann. Das Gesetz muss zudem noch im Bundesrat genehmigt werden. Damit wird erst zum 10.11.2023 gerechnet.
Keine Wende an der Zinsfront
Zwar rechnet der Chef-Ökonom der EZB mit einem Rückgang der Kerninflation im Herbst wie er dem irischen Magazin „the Currency“ in einem Interview mitteilte. Das werten einige Banken bereits als Signal der EZB, wonach die Zinsen nicht weiter erhöht werden könnten.
Doch Immobilienkäufer sollten nicht auf eine kurzfristige Zinssenkung spekulieren. Denn noch sind die Nachrichten aus der Wirtschaft widersprüchlich:
So hat die EZB kürzlich eine Umfrage veröffentlicht, wonach die Verbraucher mit weiter steigenden Preisen rechnen. Sollten die Verbraucher damit richtig liegen, könnte die EZB noch weiter an der Zinsschraube drehen: zur Freude der Sparer und zum Nachteil aller, die Immobilien kaufen oder verkaufen wollen und auf Kredite angewiesen sind.
Mein Fazit: wer hat vor 10 Jahren damit gerechnet, dass die Kreditzinsen auf 0 Prozent fallen würden? Die meisten Zinsprognosen lagen damals daneben. Vielleicht sollten wir uns darauf einstellen, dass die Zinsen noch viel weiter steigen werden!
Ein Trost für alle, die jetzt kaufen oder bauen wollen: über die staatliche KfW-Bank gibt es Förderkredite mit Darlehensbeträgen bis zu 150.000 Euro und Zinssätzen von derzeit immer noch unter 2%. Aber Achtung: auch die Mittel im KfW-Programm sind begrenzt. Sie sollen noch bis Ende des Jahres verfügbar sein, dann werden hier die Karten ebenfalls wieder neu gemischt.
Wer mittelfristig bauen will, kann sich mit einem Bauspardarlehen für die Zukunft bereits jetzt günstige Zinsen sichern. Sparen lohnt sich jetzt wieder.
Schlechte Nachrichten für Mieter
Die Mieten steigen weiter – schuld daran ist zum einen der fortlaufende allgemeine Preisanstieg und zum anderen die weiterhin angespannte Lage am bundesdeutschen Wohnungsmarkt. Nachdem größere Bauvorhaben in den Ballungsgebieten gestoppt wurden und die Zahl der Baugenehmigungen im Wohnungsbau rückläufig ist, sprechen diese Indikatoren nicht für eine Trendwende. Durch Einwanderer nimmt die Nachfrage am Wohnungsmarkt nach preisgünstigen Mietwohnungen zudem weiter zu.
Mein Fazit: Wer auf Wohnungssuche ist, muss zukünftig deutlich tiefer in die Tasche greifen und sich auf eine länger andauernde Wohnungssuche gefasst machen. Schneller geht es nur, wenn man bereit ist, befristet möbliert zu mieten oder auf WG-Zimmer ausweicht, die über einige Plattformen sofort gebucht werden können.
In den deutschen Großstädten wie Berlin, München, Köln und Karlsruhe werden Mietwohnungen zunehmend möbliert oder befristet vermietet. Für private Vermieter ist die Vermietung einer Wohnung zunehmend bürokratisch und wird von zahllosen Fallstricken beim Mietrecht begleitet. Kein Wunder, wenn Vermieter ihre Wohnungen nur noch im Familienkreis oder unter der Hand weitervermieten oder auch einfach leer stehen lassen! Kündigt sich eine Zeitenwende am Mietwohnungsmarkt an? Die Eigentumswohnung als klassisches Anspar- und Vorsorgemodell könnte bei eingefleischten Mietern an Attraktivität gewinnen.
Übrigens: in den meisten europäischen Großstädten wie z.B. in Paris, in Madrid, in Rom sind Mieter deutlich höhere Mietpreise gewohnt als in den deutschen Metropolen.
Welche Heiztechnologie passt in welches Haus?
Die Landesenergieagentur Baden-Württemberg (KEA-BW) hat einen Wärmepreisrechner veröffentlicht, der Hauseigentümer dabei unterstützen soll, das optimale Heizsystem zu finden. Denn mit dem geplanten neuen Gebäudeenergiegesetz sollen zukünftig nur noch Heizungsanlagen verbaut werden dürfen, die überwiegend durch erneuerbare Energien versorgt werden. Welche Technologie für ein Haus voraussichtlich günstiger ist, kann mit dem Rechner ermittelt werden:
https://www.kea-bw.de/waermewende/waermepreisrechner
Bisher erschienen:
Quellen:
Zeit.de vom 9.5.2023: Chefvolkswirt rechnet mit Rückgang der Kerninflation
Haufe.de: Top News Degressive AfA für Wohngebäude bei Baubeginn ab 1.Oktober
Faz.net: EZB Umfrage: Inflationserwartungen der Verbraucher steigen leicht an