der Sommer meldet sich zurück und in Deutschland wird rund um den Wohnungsmarkt viel gerechnet und diskutiert: das sind die aktuellen Immobilientrends im August
- Wohnungsmarkt ist deutlich angespannt
- Politik diskutiert über steuerliche Anreize um Wohnungsbau anzukurbeln
- Nachfrage nach Wärmepumpen geht deutlich zurück, gefragt sind Maßnahmen zur Energieeinsparung
- noch keine Klarheit, welche Maßnahmen Wohnungseigentümer für Barrierefreiheit umsetzen können
Angespannter Wohnungsmarkt
Der aktuelle Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung bestätigt die weiterhin angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt: Mietwohnungen sind in Ballungszentren weiter stark gefragt, wobei die Nachfrage wegen der zusätzlich starken Zuwanderung aus der Ukraine noch zugelegt hat. Die Mieten und Nebenkosten sind weiter gestiegen. Ein Aspekt, der sich zukünftig noch stärker auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar machen dürfte, ist die strukturelle demographische Veränderung der Bevölkerung, denn bei niedrigem Geburtenniveau und einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sind inzwischen mehr als 75% aller Haushalte Ein- und Zweipersonenhaushalte. Das erhöht die Nachfrage nach Wohnungen zusätzlich.
Politik diskutiert über steuerliche Anreize um Wohnungsbau anzukurbeln
Nachdem die Zahl der Baugenehmigungen im ersten Halbjahr bereits im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen war, suchen Politik und Wirtschaft nach Lösungen, um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln. Gleichzeitig erschüttern die jüngsten Insolvenzen von größeren Projektentwicklern die Wohnungswirtschaft. Zwar sind die Baukosten nicht mehr so stark gestiegen wie im Jahr 2022 und auch die Lieferengpässe nehmen wieder ab. Doch die Probleme wegen hoher Bau- und Modernisierungskosten und hoher Finanzierungskosten bleiben nach den aktuellen ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex weiter hoch: man sieht die Immobilienwirtschaft weiter im Abschwung und in der Baubranche scheint sich eine ernsthafte Krise zusammen zu brauen. Nun plant die Regierung, die Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten massiv zu erweitern: bis Ende des Jahres 2030 sollen in den ersten 4 Jahren jeweils 7 Prozent der Baukosten abgeschrieben werden können (aktuell können Neubauten mit 3 Prozent abgeschrieben werden). Der Vorschlag muss noch abgestimmt werden und soll in das Wachstumschancengesetz einfließen, das am 16. August beschlossen werden soll.
Nachfrage nach Wärmepumpen geht stark zurück
nachdem das geplante Gebäudeenergiegesetz (GEG) weiter diskutiert wird, sind Nachbesserungen sehr wahrscheinlich. Inzwischen ist die Zahl der Anträge für die Förderung von Wärmepumpen gegenüber dem Vorjahr von 98.000 Anträgen auf nur noch 48.800 Anträge im ersten Halbjahr 2023 nach Angaben des Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gesunken. Im ersten Quartal 2023 wurden dagegen bereits 168.000 Gasheizungen und 21.500 Ölheizungen verkauft. Laut Meinungsumfragen fürchten viele Verbraucher die hohen Kosten bei einer Heizungsumstellung. Dagegen möchten die meisten befragten Personen mehr Maßnahmen zum Energiesparen ergreifen.
Noch zu wenig konkret: Gesetz zur Erleichterung von Barrierefreiheit sorgt bei Wohnungseigentümern für Streit
Um es Wohnungseigentümern mit Behinderung zu ermöglichen, ihre Wohnungen barrierefrei zu erreichen, hat der Gesetzgeber bereits im Jahr 2020 das Wohnungseigentumsgesetz geändert. Danach kann ein Wohnungseigentümer gem. § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen jedoch keine baulichen Veränderungen beschlossen werden, die eine Wohnanlage grundlegend verändern oder einen Wohnungseigentümer ohne seine Zustimmung gegenüber anderen „unbillig benachteiligen“.
Die Gerichte mussten sich bereits mehrfach damit befassen, was als angemessene bauliche Veränderung gilt, die eine Eigentümergemeinschaft dulden muss und was eine grundlegende bauliche Umgestaltung ist, die ohne einstimmige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nicht umgesetzt werden kann. In einigen Fällen wurden die strittigen Maßnahmen von den Instanzen nicht immer einheitlich beurteilt:
- Einbau von einem Außenlift im Innenhof eines denkmalgeschützten Mehrfamilienhauses wurde vom LG München als angemessen beurteilt (Urteil vom 8.12.2023, 36 S 3944/22 WEG), nachdem die Vorinstanz die Maßnahme ablehnend beschieden hatte
- Anbau einer Terrasse und Ersetzen von Doppelfenstern durch Türe wurde als grundlegende Umgestaltung beurteilt, die nur einstimmig beschlossen werden kann ( LG Köln, Urteil vom 26.01.2023, 29 S 136/22). Zuvor hatte die Mehrheit der Eigentümer zugestimmt, dagegen gingen einige Wohnungseigentümer mittels Anfechtungsklage vor.
Noch fehlt es für Wohnungseigentümer an konkreten Kriterien für eine „angemessene“ bauliche Veränderung zur Schaffung von barrierefreien Zugängen. Wohnungseigentümer sollten daher vor allem abwägen, welche Maßnahme zur Schaffung von Barrierefreiheit die Miteigentümer am geringsten belastet und daher von ihnen am ehesten geduldet werden kann.
Quellen:
Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung, erschienen am 28.06.2023. Berechnungsgrundlage sind die Jahre 2021/2022
The Pioneer: Wohnungsbau: die neue Cancel Culture sowie
Geywitz Milliardenplan für den Wohnungsbau – entnommen aus Hauptstadtbriefing von The Pioneer
Institut der Deutschen Wirtschaft: Aktuelle Ergebnisse des ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI)
Berliner Zeitung: Umfrage zu Wärmepumpen: die meisten Deutschen halten sich beim Kauf zurück
Haufe.de: Barrierefreiheit: Wo muss die WEG zustimmen?
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