Wie Sie eine Pflegeimmobilie finanzieren und wie Sie die besten Konditionen finden
Wir stellen hier die Finanzierungsmöglichkeiten für Pflegeimmobilien vor und informieren über alle Aspekte, die bei der Finanzierung einer Pflegeimmobilie zu beachten sind. Abhängig von der Bauweise der Pflegeimmobilie kann sie entweder mit einem klassischen Bankdarlehen oder auch in Kombination mit einem KfW-Förderdarlehen finanziert werden, sofern der geförderte Niedrigenergiestandard erreicht wird.
Pflegeimmobilie mit Bankdarlehen finanzieren
War es in den letzten Jahren eher schwierig, ein klassisches Bankdarlehen für eine Pflegeimmobilie zu erhalten, hat sich hier inzwischen der Bankensektor geöffnet.
Viele Banken tun sich zwar nach wie vor schwer mit der Taxierung des Beleihungswertes einer Pflegeimmobilie. Als Kapitalanleger erkennt man dies daran, dass die Bank für ein Darlehen nicht das Pflegeappartement, sondern andere Sicherheiten wie z.B. die Beleihung einer selbstgenutzten Immobilie fordert.
Wer jedoch ausschließlich die Pflegeimmobilie für die Beleihung des Darlehens anbieten kann, muss entweder über eine gute Bonität verfügen oder einen Risikoaufschlag in Form eines höheren Zinses in Kauf nehmen. Auch hier sind Onlinebanken meistens nicht der passende Partner, sondern eher die ortsansässigen Regionalbanken wie Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken und die Bausparkassen.
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Vorteile der Finanzierung einer Pflegeimmobilie mit einem Bankdarlehen
Hohe Flexibilität: Tilgungssätze und Darlehenslaufzeiten sowie Sondertilgungsmöglichkeiten können bei einem Bankdarlehen individuell vereinbart werden und passen sich so den Wünschen des Kapitalanlegers an.
Nachteile bei der Finanzierung einer Pflegeimmobilie mit einem Bankdarlehen
Es kann für Kapitalanleger schwierig sein, eine Bank zu finden, die eine Finanzierung anbietet. Regionalbanken sind häufig auf ihr Geschäftsgebiet begrenzt und können grundsätzlich keine Immobilien außerhalb ihres Gebietes finanzieren. Wenn Sie dennoch eine Finanzierung anbieten, dann oft nur unter der Voraussetzung, dass der Anleger eine andere Immobilie als Beleihungswert anbieten kann.
Kapitalanleger müssen damit rechnen, dass die Banken für vermietete Immobilien gegenüber selbstgenutzten Immobilien grundsätzlich mit einem Zinsaufschlag arbeiten und strengere Grenzen bei der Beleihung ansetzen. Trotz dieser Einschränkung sollte man die Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Schließlich soll die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage für die Altersabsicherung in einem absehbaren Zeitraum abbezahlt sein.
Tipp: Unabhängige Finanzierungsvermittler können oftmals rascher mit Finanzierungsangeboten aufwarten, da sie mit vielen Bankpartnern kooperieren und die Prämissen Ihrer Bankpartner bei der Kreditvergabe kennen.
Jetzt unabhängiges Finanzierungsangebot anfragenPflegeimmobilie mit KfW-Darlehen finanzieren
Um eine Pflegeimmobilie mit einem KfW-Darlehen in Kombination mit einem Bankdarlehen finanzieren zu können, muss die Pflegeimmobilie als klimafreundlicher Neubau den vorgegebenen Niedrig-Energiestandard erfüllen, der von der KfW-Bank gefördert wird. Von Zeit zu Zeit werden die Standards geändert, weshalb man beim Anbieter der Immobilie nachfragen sollte, ob ein Förderdarlehen für dieses Angebot erhältlich ist.
Grundsätzlich beziehen sich die KfW-Darlehen im Neubau auf die Baukosten und nicht auf den Kaufpreis der Immobilie. Die Vergaben der Kredite sind nicht an Einkommensgrenzen der Kreditnehmer geknüpft. Ob man ein KfW-Förderdarlehen erhält, obliegt der Bonitätsprüfung durch die Hausbank.
Kreditnehmer, die keine lokale Bankverbindung haben, weil sie ihren Zahlungsverkehr ausschließlich über Onlinebanken abwickeln, haben hier oft das Nachsehen. Denn viele Online-Banken arbeiten nicht mit der KfW zusammen:
Wichtige Voraussetzungen, um eine Pflegeimmobilie mit einem KfW-Darlehen finanzieren zu können sind:
- Darlehenszuteilung nur über eine Hausbank
Das Darlehen kann entweder nur über die Hausbank des Darlehensnehmers beantragt werden oder über Finanzierungsvermittler, die eine Hausbank vermitteln können. Genau darin liegt eine Hürde, die viele Kaufinteressenten von Pflegeimmobilien mit Finanzierungsbedarf unterschätzen: die meisten Onlinebanken bieten keine KfW-Finanzierung an. Denn das KfW-Darlehen wird nur über solche Hausbanken bewilligt, welche die Bonitätsprüfung des Antragsstellers durchführen und gegenüber der KfW-Bank für eine korrekte Bonitätsprüfung haften.
In einigen Fällen ist es möglich, am Standort der Pflegeimmobilie über eine dort ansässige Regionalbank ein KfW-Darlehen zu erhalten. Allerdings funktioniert das meistens nur über ein Girokonto, dass der Darlehensnehmer bei dieser Bank eröffnen muss.
- Gefördert werden nur die reinen Baukosten
Wenn die reinen Baukosten der Pflegeimmobilie mindestens den geförderten Darlehensbetrag erreichen, dann kann das Darlehen in voller Höhe ausgeschöpft werden. Ein Grundstücksanteil, Kosten für Möblierung, Außenanlagen und Zuschüsse für den Pflegeheimbetreiber werden dagegen nicht gefördert und können deshalb auch nicht über ein KfW-Darlehen finanziert werden.
Tipp: wenn die Kaufpreisliste des Prospekts dazu keine Angaben macht, sollten Sie sich vom Verkäufer eine detaillierte Kaufpreis-Aufschlüsselung aushändigen lassen. Nur der Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt, kann über das KfW-Darlehen finanziert werden.
Der Vorteil bei einer Finanzierung mit KfW-Darlehen ist der günstige Zins
Gegenüber einem klassischen Bankdarlehen bietet die KfW zinsverbilligte Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren an. Darlehensnehmer erhalten zudem eine tilgungsfreie Anlaufzeit, da die Neubauwohnungen gewöhnlich während der Bauphase gekauft und finanziert werden:
| Programm KfW (Stand 10/2023) | Darlehensbetrag | Zinssatz |
| klimafreundliches Wohngebäude: Effizienzhaus-Stufe 40 | 100.000.- Euro | ab 0,01% |
| klimafreundliches Wohngebäude mit QNG: Effizienzhaus-Stufe 40 + QNG-Plus oder QNG-Premium | 150.000.- Euro | ab 0,01% |
| Quelle KfW-Programm 298 |
Auch wenn man das KfW-Darlehen nicht in voller Höhe ausschöpfen kann oder möchte, rechnen sich KfW-geförderte Neubauten meistens sehr gut, zumal es hier keine Altersgrenzen und auch keine Einkommensgrenzen für die Kreditnehmer gibt. Jeder, der die Prüfung durch seine Hausbank besteht, erhält das Darlehen.
Nachteil des KfW-Darlehens bei einer Pflegeimmobilie: nicht flexibel, starre Tilgung
Zwar kann man bei der KfW-Bank Darlehen auch endfällig oder mit Laufzeiten bis zu 30 Jahren erhalten, allerdings werden die Zinsen für maximal 10 Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erhält man ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung. Sollte man das Angebot ablehnen, muss das Darlehen abgelöst werden und die Bank wird dafür gewöhnlich eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Höhe dieser Entschädigung fällt umso höher aus, je länger die Restlaufzeit des Darlehens ist und je höher der dann marktübliche Zinssatz ist.
Tipp: Für die Finanzierung einer Pflegeimmobilie ist ein KfW-Darlehen gut geeignet, sofern es in Bezug auf die Laufzeit auf Ihre Ziele als Anleger abgestimmt ist. Wählt man eine Laufzeit mit Zinsfestschreibung von 10 Jahren, kann man mit dem niedrigsten Zins rechnen und die Tilgung entsprechend höher ansetzen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt. Vorfälligkeitsentschädigungen sollte man möglichst vermeiden, denn sie sind teuer und unnötig. Kürzere Darlehenslaufzeiten sind dann besser, wenn man nach deren Ablauf das Darlehen komplett oder teilweise tilgen möchte. Längere Zinsfestschreibungen bieten sich dann an, wenn mit steigenden Zinsen gerechnet wird.
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