Überlegungen für Erstkäufer: Wohnung kaufen mit Bankkredit
Fast alle Hausbanken finanzieren den Kauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie. Alles, was der Käufer braucht ist eine aus der Sicht der Bank geeignete Bonität und Informationen über die zu erwerbende Immobilie.
Bevor es zur Bank geht – richtig kalkulieren
Häufiger Denkfehler von Erstkäufern: „Was ich jetzt an Kaltmiete zahle, kann ich auch für die Abzahlung eines Immobilienkredits aufbringen: Kaltmiete = Kreditrate„.
Das ist falsch! Denn als Eigentümer muss man zusätzlich zur Miete auch die nicht umlagefähigen Kosten einer Eigentumswohnung tragen, bestehend aus:
- Kosten für die Hausverwaltung,
- Reparaturen in der Wohnung und
- die laufende Rücklage
Kalkulatorisch kann man diese Zusatzkosten in Höhe von circa 2 Monatsmieten jährlich auf die Kreditrate hinzurechnen. Also 14 x Miete = kalkulatorischer jährlicher Aufwand für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Dazu kommen dann noch die laufenden Betriebs- und Nebenkosten der Wohnung, die man nach Bezug der Wohnung ebenfalls einrechnen muss.
unsicher, ob Du einen Kredit für den Wohnungskauf bekommst?
Eine erste Indikation bieten hier kostenlose Vergleichsrechner – aber sie ersetzen nicht das Gespräch mit einem Bankberater. Mit diesen Online-Tools kann man verschiedene Varianten für einen Bankkredit durchrechnen. Am Ende von diesem Artikel findest Du einen Link zu unserem Baufinanzierungs-Rechner, der die aktuellen Kreditangebote vieler großen Banken vergleicht.
Wenn man sich nicht sicher ist, ob und in welcher Höhe man ein Darlehen bekommen würde, dann kann man auch bei seiner Hausbank eine Selbstauskunft ausfüllen und in Erfahrung bringen, welche Summe die Bank für die Anschaffung einer Immobilie als Darlehen bereit stellen würde. Viele Regionalbanken wie die Sparkassen und Volks-und Raiffeisenbanken sind als typische Hausbanken ein Ansprechpartner, aber auch unabhängige Finanzierungsvermittler bieten oft eine gute Anfangsberatung.
Wohnung kaufen mit Bankkredit – bei welchen Banken das eher nicht klappt:
Vorsicht: Viele Online-Banken vergeben keine Immobilienkredite. Daher sollte man schon bei der Wahl seiner Bankverbindung darauf achten, dass man hier auch einen potentiellen Partner für eine Immobilienfinanzierung hat. Online-Vergleiche von Bankkrediten eignen sich nicht für die Ermittlung eines Darlehensbetrages, wenn man noch keine Angaben zu der Immobilie machen kann, die man kaufen möchte!
Erst Infos einholen, dann beraten lassen, dann Kredit beantragen
Im ersten Schritt gilt es also sämtliche Informationen zusammen zu stellen, die Deine persönliche Bonität betreffen, bevor man im nächsten Schritt mit dem Bankberater oder einem unabhängigen Finanzexperten über eine anstehende Finanzierung spricht. Das will die Bank von Dir wissen:
- Einkommen
- Lebenshaltungskosten
- vorhandene Kredite
- Vermögen: Sparguthaben, Sparpläne, Depots etc.
- außergewöhnliche Belastungen
Auf diese Weise kann man der Bank dann alle notwendigen Informationen liefern, die benötigt werden, um den gewünschten Kredit ohne Komplikationen beantragen zu können. Darüber hinaus lassen sich anhand der vorliegenden Informationen die Zins- und Tilgungsraten deutlich einfacher berechnen, sodass man nicht von Anfang an mit falschen Zahlen hantiert und sich am Ende über viel zu hohe Kosten wundern muss.
Vorsicht: Ein Online-Kreditangebot ist noch keine Finanzierungszusage!
Das muss klar gesagt sein: Wer von der Bank ein Kreditangebot erhält sollte nicht vorschnell den Kauf einer Wohnung besiegeln! Denn ein Angebot ist noch keine Kreditzusage. Oft stehen die Finanzierungsangebote der Banken unter Vorbehalt. Das bedeutet, dass die Bank die Zusage davon abhängig macht, ob die im Kreditantrag gemachten Angaben auch korrekt sind. Eine gute Kommunikation ist hier unerlässlich. Lieber nochmal nachfragen und sich
Was bedeutet das alles? Keine Angst vor Fachchinesisch
Häufig hat man dann Angst vor Schulden, wenn man sich nicht ausreichend informiert hat. Bevor man einen Immobilienkredit abschließt, klärt man alle offenen Fragen. Die Begriffe Annuität, Effektivzins, Laufzeit, Zinsbindung und Kreditkosten sollte jeder, der ein Kredit beantragt, kennen und verstehen.
Zukunftsängste sind ebenfalls ein schlechter Kreditratgeber. Besser ist es, wenn man verschiedene Zukunftsszenarien einmal für sich gedanklich durchspielt. Das erleichtert die Entscheidung und zeigt auf, wie man sich vor Zukunftsproblemen schützen kann.
Was passiert mit dem Immobilienkredit, wenn sich die Lebenssituation ändert?
Man muss für sich klären was man monatlich für das Immobiliendarlehen bezahlen kann. Ebenfalls schaut man sich an, ob eine Veränderung der persönlichen Lebenslage zu einem Problem mit dem Darlehen führen kann. Was passiert, wenn… man z.B. arbeitslos wird oder krank wird, wenn man den Familienstand ändert, Nachwuchs bekommt oder sich scheiden lässt. Aus der Antwort auf diese Fragen ergeben sich regelmäßig folgende Überlegungen:
- Eine Immobilie kauft man in der Regel dann, wenn man einen „Notgroschen“ für die persönliche Lebensabsicherung hat oder z.B. mit entsprechenden Versicherungen abgesichert ist,
- Für den Fall, dass sich die persönlichen Lebensumstände ändern, sollte man sich darüber klar werden, ob man dann an der Immobilie festhalten will, oder diese wieder veräußert.
- Wenn man mit dem Lebenspartner eine Immobilie kauft sollte man für den Fall, dass die Partnerschaft auseinanderbricht klären, was für diesen Fall mit der Immobilie passieren soll. Um Verluste für beide Partner zu vermeiden, sollte man sich im Vorfeld einer Immobilienanschaffung über eigentumsrechtliche Fragen informieren. Hier sind die Notare gute Ansprechpartner.
Was der Kreditberater nicht verschweigen sollte:
- Dass man in einer Notsituation die Rückzahlung des Kredits aussetzen kann. Man zahlt dann lediglich die Zinsen für das geliehene Geld,
- Auch die Höhe der monatlichen Annuität kann man ändern, vorausgesetzt, man hat das bei der Kreditvergabe mit der Bank verhandelt. Der Bankberater sollte angeben, wie oft man während der Laufzeit die Annuität in welchem Rahmen verändern kann. Das bietet für die Zukunft mehr Flexibilität.
- Statt einem großen Kredit kann man auch 2 Kreditverträge mit unterschiedlichen Laufzeiten und Tilgungshöhen abschließen. Man kann auch ein Bankdarlehen mit einem Bauspardarlehen kombinieren.