Mietvertrag aufsetzen – was muss rein, was ist erlaubt?

Ein gut formulierter Mietvertrag ist der Grundstein für ein stabiles und vertrauensvolles Mietverhältnis. Wer als privater Vermieter in Deutschland einen Mietvertrag aufsetzen möchte, sollte daher die wichtigsten rechtlichen Vorgaben kennen und Inhalte klar definieren. Auch seriöse Institutionen wie der Eigentümerverband Haus & Grund empfehlen Vermietern, sich genau über Form und Inhalt des Mietvertrags zu informieren, um von Anfang an Rechtssicherheit zu schaffen.

1. Mietvertrag aufsetzen – wichtige Regeln und Pflichtangaben

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) liefert den juristischen Rahmen für Mietverhältnisse. Die wesentlichen Mindestangaben sind:

• Name und Anschrift von Vermieter und Mieter
• Bezeichnung der Mieträume (zum Beispiel genaue Lage in einem Mehrfamilienhaus, Anzahl der Zimmer)
• Mietbeginn und Mietdauer (bei befristetem Mietverhältnis)
• Höhe der Miete und Nebenkosten (inklusive Angaben zur Betriebskostenumlage)

Ohne diese Kerndaten kann es später zu Unklarheiten kommen, etwa wenn nicht klar definiert ist, welche Räume genau vermietet sind oder ob bestimmte Nebenkostenpositionen fällig werden. Das Handelsblatt empfiehlt zusätzlich, Sonderregelungen schriftlich festzuhalten, beispielsweise die Nutzung von Kellerräumen oder Stellplätzen.

2. Weitergehende Klauseln und Zusatzvereinbarungen

Über die Pflichtangaben hinaus lassen sich im Mietvertrag weitergehende Punkte regeln. Üblich sind unter anderem:

• Hausordnung: Eine kurze Bezugnahme im Mietvertrag ist sinnvoll, wenn diese Ordnung zum Beispiel Regelungen zu Ruhezeiten, Treppenhausreinigung oder Winterdienst enthält.
• Tierhaltung: Pauschale Tierhalteverbote sind nicht immer zulässig. Wer hier klare Regelungen wünscht, sollte sie sorgfältig formulieren, um rechtssicher zu bleiben.
• Schönheitsreparaturen:^info Vermieter dürfen Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, sofern die Klauseln rechtskonform sind. Starre Renovierungsfristen sind laut Rechtsprechung allerdings unwirksam. Hier lohnt ein Blick in aktuelle Urteile.
• Kleinreparaturen: Der Mieter kann bis zu einer bestimmten Obergrenze zur Zahlung von Kleinreparaturen verpflichtet werden, aber diese Grenze muss im Mietvertrag eindeutig festgelegt sein.

Man sollte einen gut ausgestalteten Mietvertrag aufsetzen, denn er sorgt für transparente Verhältnisse und reduziert das Risiko von Streitigkeiten. Auch das Focus-Magazin rät Vermietern, Klauseln weder zu allgemein noch zu einschränkend zu formulieren, da sie sonst unwirksam sein können.

3. Mietvertrag aufsetzen – mündliche Absprachen vermeiden

Mündliche Zusagen oder Absprachen „zwischen Tür und Angel“ wirken zwar oft unkompliziert, doch im Streitfall haben sie wenig Bestand. Was nicht im Mietvertrag steht, ist schwer nachweisbar. Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrags sollten daher stets in Textform (schriftlich oder digital) festgehalten werden. So können beide Seiten Missverständnisse vermeiden.

4. Unterschiedliche Vertragsformen

1. Unbefristeter Mietvertrag: Die häufigste Vertragsart. Endet erst bei Kündigung durch Mieter oder Vermieter.
2. Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag): Möglich, wenn ein nachvollziehbarer Befristungsgrund vorliegt (z. B. Eigenbedarf oder umfassende Sanierung).
3. Staffelmietvertrag: Hier werden zukünftige Mietsteigerungen in festen Schritten bereits festgelegt.
4. Indexmietvertrag: Die Miete richtet sich nach der Entwicklung eines Preisindexes (meist der Verbraucherpreisindex).

Wenn Sie einen Mietvertrag aufsetzen wollen, der eine Index- oder Staffelmiete enthält, muss die entsprechenden Regelungen klar formulieren. Häufig erfordern sie besondere Klauseln (z. B. zur Berechnung der Mietanpassung). Es lohnt sich, aktuelle und rechtlich geprüfte Vertragsmuster zu verwenden. Dazu können Sie auf günstige Mietvertragsmuster aus dem Fachhandel zurückgreifen.

5. Häufige Fehler und Streitpunkte

• Renovierungspflichten: Zu starre Klauseln (z. B. „Der Mieter muss alle drei Jahre streichen“) sind unwirksam.
• Kleinreparaturklausel: Eine zu hohe Obergrenze oder ein zu hoher Gesamtbetrag pro Jahr kann die Klausel ebenfalls unwirksam machen.
• Nebenkosten: Nur die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Positionen dürfen umgelegt werden. Fehlt der Hinweis im Mietvertrag oder ist er zu ungenau, muss der Vermieter die Kosten ggf. selbst tragen.
• Vertragskopien: Geben Sie dem Mieter stets eine identische Kopie des unterschriebenen Mietvertrags.

Laut Haus & Grund sind unvollständige oder fehlerhafte Klauseln einer der häufigsten Gründe für Auseinandersetzungen, die später viel Geld und Zeit kosten können.

6. Datenschutz und Bonitätsprüfung

Ob und wie man persönliche Daten speichert, ist durch die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) geregelt. Vor Abschluss des Mietvertrags darf eine Bonitätsprüfung eingeholt werden, sofern der Mieter zustimmt oder sie gesetzlich erlaubt ist. Nach Vertragsschluss sind personenbezogene Daten nur so lange zu speichern, wie es für das Mietverhältnis und gesetzliche Aufbewahrungsfristen nötig ist.

Fazit: Ein professionell aufgesetzter Mietvertrag ist unverzichtbar, um sich als Vermieter rechtlich abzusichern und mit den Mietern auf Augenhöhe zu kommunizieren. Seriöse Quellen wie Haus & Grund, Handelsblatt und Focus zeigen immer wieder, dass Sorgfalt beim Vertragsabschluss den besten Schutz vor teuren und zeitintensiven Streitigkeiten bietet. Wer zusätzlich Rücksprache mit einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem erfahrenen Immobilienexperten hält, kann die wichtigsten Punkte individuell anpassen und vermeidet Fallstricke. So profitiert sowohl der Vermieter als auch der Mieter von einem langfristig fairen und konstruktiven Mietverhältnis.

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