Infos und Tipps rund um die Sonderabschreibung für Wohnungsneubau
Viele Steuerzahler können Steuern sparen, indem sie jetzt einen Neubau kaufen. Denn mit dem Wachstumschancengesetz wird die degressive Gebäudeabschreibunginfo auf 5 Prozent für 6 Jahre eingeführt. Das macht den Kauf von Neubauwohnungen für Anleger besonders attraktiv. Wie die Abschreibung funktioniert und für wen es sich lohnt:
Die Bundesregierung will den Wohnungsbau in Deutschland wieder in Schwung bringen. Nachdem das Wachstumschancengesetz im März 2024 verabschiedet wurde, gelten jetzt neue Abschreibungsregeln im Wohnungsbau und davon profitieren auch Anleger:
- Die Investitionskosten dürfen mit 5% pro Jahr abgeschrieben werden,
- Die degressive Abschreibunginfo gilt für alle Bauprojekte, deren Baubeginn zwischen dem 1.Oktober 2023 und dem 30.September 2029 erfolgt.
Voraussetzung für die Sonderabschreibung bei Neubau
- Das Gebäude muss mindestens den Effizienzstandard 55 erfüllen.
Besonders gut: Zudem kann die degressive Abschreibung kann mit weiteren Förderungen kombiniert werden:
Was viele Kapitalanleger nicht wissen: die degressive Abschreibung kann mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Dabei wird der Neubau von Wohnungen gefördert, die
- den energetischen Gebäudestandard EH40/QNG erfüllen und zudem
- eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro qm Wohnfläche einhalten.
Erfüllt der Neubau diese Voraussetzungen ebenfalls, darf der Kapitalanleger zusätzlich eine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau in Höhe von jährlich 5% über einen Zeitraum von 4 Jahren vornehmen. Das ermöglicht in Summe eine Sonderabschreibung von 10 Prozent!
Voraussetzung für die Förderung von Mietwohnungsneubau:
Der Bauantrag muss vor dem 1.10.2029 gestellt werden. Es gilt der Eingangsstempel der zuständigen Baubehörde oder das Datum der Bauanzeige.
Der Mietwohnungsneubau muss den Kriterien eines Effizienzhaus 40 entsprechen, hier muss das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude QNG“ vorliegen. Das Gütesiegel stellt sicher, dass die Neubau-Wohnungen bestimmte ökologische Anforderungen wie Klimaschutz und Ressourcenschonung erfüllen und das Siegel wird vom Staat über anerkannte Zertifizierungsstellen vergeben.
Die Baukostenobergrenze wurde inzwischen sogar rückwirkend zum 01.01.2023 auf 5.200 Euro pro qm-Wohnfläche erhöht. Aber es sollen keine Luxusneubauten gefördert werden.
Erfüllt der Neubau diese Vorgaben, darf der Anleger maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche abschreiben.
Sonderregelung gilt grundsätzlich auch für Studentenwohnungen und Seniorenapartments
Auch auf Wohnungen in einem Studentenwohnheim oder in einem Apartmenthaus sind die Regelungen anwendbar, ebenso wie auf abgeschlossene Apartments in einem Seniorenheim und in einem betreuten Wohnen:
Voraussetzung ist hier, dass die Wohnungen mindestens 20 Quadratmeter groß sind und mindestens mit einer Kleinkücheneinrichtung sowie mit einem Bad mit WC ausgestattet sind.
Auch hier werden nur bisher nicht vorhandene Wohnungen gefördert. Eine Modernisierung oder Sanierung von bereits bestehenden Wohngebäuden fällt nicht unter diese Förderung, unabhängig von der Höhe der entstandenen Kosten.
Förderung rechnet sich fast für Jeden
Ein Neubau ist natürlich nicht günstig. Aber wer eine Neubau-Wohnung für die Vermietung mit Kredit anschafft, setzt gewöhnlich die Mietzahlungen für die Tilgung des Darlehens ein und mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch die Sonderabschreibung. Durch die Sonderabschreibung erzielt der Anleger rechnerisch Verluste aus Vermietung, die abhängig von seinem persönlichen Einkommen zu einer Steuererstattung führen.
Musterberechnungen haben gezeigt, dass ab Kaufpreisen von ca. 220.000 Euro für eine teilmöblierte Kleinwohnung eine Steuerersparnis durch die Abschreibung über 10 Jahre bereits auf mehrere zehntausend Euro ab einem Jahreseinkommen von ca. 60.000 Euro belaufen. Und es kommt noch besser:
Förderung auch mit zinsverbilligten KfW-Darlehen kombinierbar
nicht nur die Sonderabschreibung ist für Anleger attraktiv. Auch die Kombinationsmöglichkeit mit den Finanzierungsangeboten der staatlichen KfW-Bank bescheren Anlegern besondere Vorteile. Denn die KfW reicht zinsverbilligte Kredite für Anleger aus. Da die Vergabe der Kredite hier nicht an Einkommensgrenzen geknüpft ist, profitieren auch Besserverdienende davon. Zudem hat die KfW-Bank in letzter Zeit ihre Zinsen weiter gesenkt. So lohnt sich jetzt ein Neubau für Kapitalanleger besonders!
Bis wann der Neubau angeschafft sein muss
Wer eine Wohnung kauft, muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung durchführen, damit die Wohnung noch als „neu“ gilt und förderfähig ist.
Achtung: der Notartermin ist nicht das ausschlaggebende Datum für die Anschaffung, sondern der Termin, ab dem der Übergang in den Eigenbesitz erfolgt ist und ab dem „Gefahr sowie Nutzen und Lasten“ auf den Käufer übergegangen sind. In vielen Kauffällen erfolgt dieser Termin erst nach der Kaufpreiszahlung und kann Wochen, wenn nicht Monate nach dem eigentlichen Notartermin liegen.
Unser Tipp: konkrete Angebote für Mietwohnungsneubau mit Sonderabschreibungsmöglichkeiten finden Sie bei wohnung-jetzt.de in unserer Rubrik Steuern sparen mit Immobilien
Wohngebäude, die nicht gefördert werden
Sofern die Wohnungen nur für eine vorübergehende Beherbergung von Personen gebaut werden, wie z.B. bei
- Ferienwohnungen,
- Hotels,
- Boardinghouses und sogenannte
- Serviced Apartments
Dann kann die Förderung nicht angesetzt werden.
Welche Kosten sind abschreibungsfähig?
(Sonder-) abschreibungsfähig sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Wohnung entstehen. Darunter fallen auch
- Notargebühren,
- Grunderwerbssteuer,
- Maklergebühr,
- Gerichtskosten,
- Vermessungskosten,
- Gutachterkosten sowie
- Erschließungskosten und nachträgliche Anschaffungskosten.
Wichtig: Damit die Sonderabschreibung genutzt werden kann, muss die Bauobergrenze von 5.200 Euro strikt eingehalten werden.
Unser Tipp: ob diese Obergrenze eingehalten wird, sollte ein Bauträger z.B. mittels einer Musterberechnung nachweisen.
Nicht unter diese Sonderabschreibung fallen zwar die Kosten für
- Möblierung der neuen Wohnung und
- Außenanlagen wie Straßenzufahren und Hofbefestigungen.
Jedoch können diese Kosten gewöhnlich über einen Zeitraum von 15 Jahren separat abgeschrieben werden.
Wahlrechte der Vermieter für Zeitraum und Höhe der Sonderabschreibung
Die Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % kann
- im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung der Wohnung und
- in den drei folgenden Jahren in Anspruch genommen werden.
Das ist im Einkommenssteuergesetz geregelt (§ 7b Abs. 1 S. 1 EStG).
Alternativ dürfen Vermieter die Abschreibung auch nur für ein Jahr oder zwei oder drei Jahre nutzen. Hier besteht ein Wahlrecht.
Die Sonderabschreibung gilt für jedes Jahr des Begünstigungszeitraums. Sie ist eine Jahresabschreibung und wird nicht unterjährig aufgeteilt.
Vermieter haben zudem die Wahl, ob sie für ihre Wohnung den vollen Satz von 5 % ausschöpfen oder jährlich nur einen niedrigeren Prozentsatz abschreiben. Ein nicht ausgeschöpfter Anteil des Sonderabschreibungsvolumens erhöht den verbleibenden Restwert, der ab dem vierten Jahr nach Fertigstellung über die Restnutzungsdauer der Wohnung linear abgeschrieben werden kann.
Nach Ablauf des vierjährigen Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung bemisst sich die weitere reguläre Abschreibung nach dem abschreibungsfähigen Restwert und der Restnutzungsdauer der Wohnung.
Andere Regeln bei Denkmalschutz und Sanierungsgebiet
Bei Gebäuden in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten sowie bei Baudenkmälern können Vermieter entweder die Sonderabschreibung nach § 7b EStG oder eine erhöhte Absetzung nach §§ 7h, 7i EStG in Anspruch nehmen. Eine Kombination beider Förderinstrumente ist nicht erlaubt.