Beim Kauf einer Immobilie ist der Kaufvertrag der zentrale Schritt, um das Eigentum rechtlich auf den Käufer zu übertragen. Dieser Prozess kann komplex sein und sollte gründlich vorbereitet sein, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Im letzten Teil unserer Artikelserie rund um den Kauf einer Wohnimmobilie gehen wir Schritt für Schritt durch die Abwicklung des Immobilienkaufs und besprechen die wichtigsten Schritte rund um Kaufvertrag und Abwicklung auf die es ankommt:
1. Die Einigung über den Kaufpreis
Bevor es zum Kaufvertrag kommt, müssen sich Käufer und Verkäufer auf den Kaufpreis einigen. In der Regel geschieht dies nach erfolgreichen Besichtigungen und Verhandlungen. Sobald beide Parteien einen Preis vereinbart haben, geht es darum, die Finanzierung zu sichern und den Kauf vertraglich festzuhalten. Hier sollte der Käufer sicherstellen, dass er einen verbindlichen Finanzierungsnachweis seiner Bank besitzt, um den Prozess voranzutreiben.
2. Der Notar ist zuständig für den Kaufvertrag
In Deutschland ist der Immobilienkaufvertrag nur dann rechtlich bindend, wenn er notariell beurkundet wird. Der Notar fungiert als unabhängiger Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Seine Aufgabe ist es, den Vertrag rechtskonform zu gestalten, alle Beteiligten umfassend zu beraten und zu informieren sowie sicherzustellen, dass der Kauf transparent und fair abläuft.
Nachdem die Vertragsbedingungen festgelegt sind, erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Es ist ratsam, den Vertragsentwurf im Detail zu prüfen und offene Fragen oder Unklarheiten direkt mit dem Notar zu klären. Käufer sollten hier besondere Aufmerksamkeit auf Zahlungsmodalitäten, Übergabetermine und die Haftung für eventuell bestehende Mängel der Immobilie legen.
3. Die wichtigsten Bestandteile des Kaufvertrags
Ein Kaufvertrag für eine Immobilie in Deutschland enthält mehrere essenzielle Punkte, die sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von Bedeutung sind:
- Kaufgegenstand: Die genaue Beschreibung der Immobilie, inklusive Grundstück, Gebäude, eventuell mit verkauftem Inventar oder Sondernutzungsrechten.
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Der vereinbarte Kaufpreis und die genauen Modalitäten der Zahlung. Üblicherweise wird eine Anzahlung vereinbart, gefolgt von der Restzahlung nach Erfüllung bestimmter Bedingungen.
- Grundbuch und Lastenfreistellung: Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie lastenfrei zu übergeben, was bedeutet, dass keine Schulden oder Hypotheken auf dem Grundstück lasten dürfen, sofern nicht anders vereinbart.
- Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten: Hier wird festgelegt, ab wann der Käufer die Immobilie nutzen darf und ab wann er die damit verbundenen Kosten, wie Grundsteuern und Versicherungen, übernehmen muss.
- Gewährleistungen und Haftung: Mängel und Haftungsfragen sind zentrale Aspekte des Kaufvertrags. Der Verkäufer kann für bekannte Mängel haftbar gemacht werden, sofern diese nicht explizit im Vertrag ausgeschlossen sind.
4. Kaufvertrag unterzeichnen und Notartermin
Sind alle Vertragsbestandteile geklärt und haben beide Parteien zugestimmt, wird der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet. Dies geschieht in einem Notartermin, bei dem der Notar den gesamten Vertrag noch einmal vorliest und eventuelle Unklarheiten bespricht. Käufer und Verkäufer müssen dabei persönlich anwesend sein oder sich durch eine Vollmacht vertreten lassen.
Nach der Unterzeichnung leitet der Notar die Grundbucheintragung ein. Diese Eintragung stellt sicher, dass der Käufer offiziell als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Erst mit dieser Eintragung ist der Kauf rechtlich abgeschlossen und der Käufer hat das volle Eigentumsrecht.
5. Zahlung und Übergabe der Immobilie
Nach dem Notartermin und der Eintragung ins Grundbuch erfolgt die Zahlung des Kaufpreises. Der Notar überwacht diesen Prozess ebenfalls und stellt sicher, dass die Zahlungen ordnungsgemäß geleistet werden. Meist hat der Verkäufer dem Notar eine Mitteilung über die vollständige Kaufpreiszahlung zu geben. Nur noch in seltenen Fällen wird eine sogenannte Notaranderkontenregelung genutzt, bei der das Geld auf ein Treuhandkonto eingezahlt wird und erst bei Erfüllung aller vertraglichen Pflichten an den Verkäufer ausgezahlt wird.
Sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, erfolgt die offizielle Übergabe der Immobilie. Hierbei sollte der Zustand der Immobilie genau protokolliert und sämtliche Schlüssel und wichtigen Dokumente übergeben werden.
6. Weitere Kosten und Formalitäten
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf in Deutschland noch weitere Kosten an, die der Käufer einplanen muss:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar- und Grundbuchkosten: Diese belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
- Maklergebühren: Falls ein Makler beauftragt wurde, fallen zusätzlich Maklerkosten an. Seit 2020 teilen sich in Deutschland Käufer und Verkäufer die Maklerkosten jeweils zur Hälfte, sofern der Makler von beiden Parteien beauftragt wurde.
7. Der letzte Schritt: Eintragung ins Grundbuch
Sobald die Übergabe der Immobilie erfolgt ist und der Kaufpreis bezahlt wurde, veranlasst der Notar die finale Grundbucheintragung. Diese bestätigt endgültig den neuen Eigentümer. Der Käufer erhält hierdurch das vollständige Recht an der Immobilie.
Es ist wichtig, diesen Schritt abzuwarten, da ohne die offizielle Eintragung im Grundbuch kein rechtlicher Eigentumsanspruch besteht. Die Eintragung ins Grundbuch kann einige Wochen dauern, aber mit der Auflassungsvormerkung, die der Notar nach dem Kaufvertrag veranlasst, ist der Käufer bereits abgesichert, dass keine weiteren Eintragungen vorgezogen werden können.
Fazit: Ein gut vorbereiteter Kaufvertrag ist der Schlüssel
Der Immobilienkaufvertrag und die Abwicklung des Kaufs sind zentrale Schritte auf dem Weg zum Eigenheim. Käufer sollten sich Zeit nehmen, um alle Details genau zu verstehen und sich bei Unsicherheiten rechtlich beraten zu lassen. Mit einer gründlichen Prüfung und einem gut vorbereiteten Notar können viele Risiken minimiert werden. Planen Sie die Kosten sorgfältig und stellen Sie sicher, dass alle rechtlichen Schritte ordnungsgemäß erfolgen – dann steht Ihrem Traum vom Eigenheim nichts mehr im Wege.
Immobilienkauf – zu diesem Thema finden Sie bei wohnung-jetzt.de außerdem:
Ziel Immobilienkauf: erste Schritte ins Eigentum
welche Immobilie passt für wen?
Infos und Tipps rund um eine gelungene Immobilienfinanzierung