Immobilienkauf – Finanzierung

Teil 4 unserer Serie zeigt, wie eine optimale Finanzierung gelingen kann

Der Job ist gesichert, die ersten 20 Prozent Eigenkapital sind auch vorhanden? Das sind bereits gute Voraussetzungen für den Kauf einer Wohnimmobilie. Doch wie sieht eine optimale Finanzierung aus? Hier besprechen wir die Stellschrauben, die eine gute Finanzierung ausmachen. Denn neben Zinsen und Laufzeiten gibt es noch weitere wichtige Aspekte:

Immobilienkauf: welche Summe wird benötigt?

Am Anfang sollte der Finanzierungsbedarf geklärt werden. Neben dem Kaufpreis müssen die Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, in der Kalkulation berücksichtigt werden. Diese machen in der Regel 10–15 % des Kaufpreises aus und müssen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis finanziert werden.

Doch dabei bleibt es oft nicht. Mit dem Kauf einer Immobilie werden auch Möbel und andere Einrichtungsgegenstände benötigt. Bei älteren Wohnungen und Häusern muss man mit Renovierungs- und Instandhaltungskosten rechnen. Auch diese Aspekte sollten in der persönlichen Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Finanzierungsmöglichkeiten klären

Sobald die finanziellen Voraussetzungen vorhanden sind sollte man nicht lange zögern, um die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen:

• Die gängigste Variante ist die Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen, bei dem Sie über einen festgelegten Zeitraum einen festen Betrag zurückzahlen.
• Auch staatliche Förderungen, wie beispielsweise das Baukindergeld oder KfW-Förderungen, können in Betracht gezogen werden.
• Auch ein Bausparvertrag kann ein Baustein einer gelungenen Finanzierung sein. Mit ihm lassen sich Annuitätendarlehen und/oder KfW-Darlehen kombinieren. Alle gesammelten Infos fließen dann in

• einen individuellen Finanzierungsplan.

Vergleichen Sie nicht nur die verschiedenen Angebote und deren Zinssätze, sondern betrachten Sie optional auch verschiedene Kombinationen von Finanzierungsmöglichkeiten. Dies gelingt umso besser, je klarer man sich über die persönlichen Ziele ist. Für eine gelungenen Finanzierung sind folgende Überlegungen notwendig:

• Wann soll die Tilgung beginnen,
• Wann soll die Immobilie schuldenfrei sein,
• Welche Puffer sollten bei der Finanzierung für etwaige Wechselfälle des Lebens eingebaut sein.

Zins- und Tilgungsrechner: Wie berechnet man die monatliche Belastung?

Um die monatliche Belastung einer Baufinanzierung zu berechnen, ist der Einsatz eines Zins- und Tilgungsrechners äußerst hilfreich. Man kann damit verschiedene Konstellationen durchrechnen.

Unser Rechner, den wir mit Unterstützung von financeads hier verlinken, vergleicht die Finanzierungskonditionen großer überregionaler Banken. Mit ihm können Sie z.B. ihre monatliche Kreditrate berechnen, so funktionierts:

• Nettodarlehen: Geben Sie die Höhe des Darlehens ein, das Sie aufnehmen möchten.
• Kreditlaufzeit: Tragen Sie die gewünschte Laufzeit ein, für deren Dauer der Zins festgeschrieben werden soll. Das Tool schlägt Ihnen die gängigsten Laufzeiten vor.
• Beleihung: dieser Wert bezieht sich auf den Anteil, den das Darlehen am Kaufpreis der Immobilie hat. Wenn Sie z.B. 20% des Kaufpreises mit Eigenkapital bestreiten, benötigen Sie eine Beleihung von 80%. Bei einem vorhandenen Eigenkapital von 40% des Kaufpreises wird noch ein Kredit in Höhe von 60% der Investition benötigt.

zum Zins- und Tilgungsrechner

Der Rechner gibt Ihnen dann die monatliche Rate an, die sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammensetzt. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil höher, während der Tilgungsanteil mit fortschreitender Zeit zunimmt.  

Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro, einem Zinssatz von 2 % und einer anfänglichen Tilgungsrate von 3 % ergibt sich eine monatliche Belastung von rund 1.250 Euro. Diese Zahl hilft Ihnen, abzuschätzen, ob die Finanzierung in Ihr monatliches Budget passt.

Mit einem Zins- und Tilgungsrechner können Sie auch verschiedene Szenarien durchspielen, beispielsweise wie sich eine höhere Tilgungsrate auf die Laufzeit und die Gesamtkosten des Kredits auswirkt. Dadurch gewinnen Sie eine klare Vorstellung davon, welche Finanzierungsoption am besten zu Ihrer Situation passen könnte. Zudem rechnen Sie hier mit den aktuell am Markt üblichen Zinskonditionen.

Die Finanzierung prüfen und abschließen

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, steht vor einem Kauf der nächste große Schritt an: der Abschluss einer Finanzierung. Dazu sollte neben einem verbindlichen Finanzierungsangebot auch ein persönlicher Ansprechpartner bei dem Kreditinstitut Ihrer Wahl zur Verfügung stehen. Nehmen Sie sich ruhig die Zeit, den Vertrag gründlich zu studieren und alle aufkommenden Fragen zu klären. Insbesondere empfehlen Fachleute, darauf zu achten, ob Ihnen der Vertrag ausreichend Puffer und Anpassungsmöglichkeiten bietet!

Mangelnde Puffer und Fehler können teuer werden

Leider keine Seltenheit: Fehler bei einer Immobilienfinanzierung kommen die Kreditnehmer oft teuer zu stehen, wie Thomas Ruf von den Freien Finanzierern aus München weiß. Wenn die Tilgung zu niedrig angesetzt wird, die Kreditlaufzeit auf veränderte Lebensumstände trifft oder ein Bausparer nicht zugeteilt wird, drohen finanzielle Einbußen, die sich bei ordentlicher Finanzplanung vermeiden lassen. Finanzierungsspezialist Ruf hat in einem früheren Gastbeitrag auf wohnung-jetzt.de die häufigsten Fehler einer Immobilienfinanzierung aufgezeigt und wie man sie vermeiden kann.

Fazit: für eine gute Immobilienfinanzierung braucht es Zeit, einen Plan der auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist und eine solide Beratung, die Ihnen mögliche Varianten aufzeigt, Sie auf Risiken hinweist und Ihre Fragen klärt.

mit Finanzierungsnachweis passende Immobilie finden

Nachdem Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten geklärt haben, fällt auch die Suche nach der passenden Immobilie leichter. Für Ihre Immobiliensuche können Sie auch den Suchagenten von wohnung-jetzt.de nutzen. Es lohnt sich, verschiedene Objekte zu besichtigen und deren Vor- und Nachteile abzuwägen.

Besichtigung oft nur mit Finanzierungsnachweis

Nicht nur in Regionen mit knappem Immobilienangebot können Interessenten nur mit einem Finanzierungsnachweis ein Objekt besichtigen. Hier hat nur der die Nase vorn, der schon vor einem Kauf die Eckpunkte seiner Finanzierung geklärt hat!

Für Objektbesichtigungen sollte Ihnen die Bank eine aussagekräftige Referenz ausstellen können oder telefonisch für potentielle Verkäufer erreichbar sein. Das funktioniert oft am ehesten mit einer Hausbank.

Fazit: Wer seine Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten kennt, kann auch leichter seinen individuellen Finanzierungsplan schmieden und sich für die passendsten Finanzierungsinstrumente entscheiden. Online-Kreditrechner helfen zudem dabei, ein Gespür für die optimale Kreditvariante zu finden.

Bisher erschienen:

Teil 1: erste Schritte ins Eigentum

Teil 2: Immobilienmarkt verstehen

Teil 3: welche Immobilie passt für wen?

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