Der Immobilienmarkt ist komplex und wird von vielen Einflussfaktoren bestimmt, die den Kauf oder Verkauf einer Immobilie entscheidend beeinflussen können. Den Immobilienmarkt verstehen – für angehende Immobilienkäufer ist das sinnvoll! Welche Marktmechanismen es hier gibt und wie sie Käufer beeinflussen – wer das besser versteht, kann auch bessere Kaufentscheidungen treffen!
Im 2.ten Teil unserer Serie rund um den Immobilienkauf erklären wir, wie der Immobilienmarkt funktioniert, welche Faktoren die Preise beeinflussen und wie man aktuelle Markttrends analysieren kann.
Wie tickt eigentlich der Immobilienmarkt?
Aktuelle Trends und Entwicklungen in Deutschland
Der deutsche Immobilienmarkt war in den letzten Jahren durch steigende Preise, eine hohe Nachfrage und durch Sondereinflüsse wie eine Pandemie, Lieferkettenengpässe, niedrige Zinsen und durch eine starke Konjunktur geprägt. Insbesondere in Großstädten und Ballungsräumen wie Berlin, München, Hamburg und Frankfurt sind die Preise für Wohnimmobilien stark angestiegen. Durch einen raschen nahezu weltweiten Zinsanstieg wurden Investitionen gebremst, Kredite verteuerten sich rasant und Käufer wurden zurückhaltender. In der Folge dauerten Verkäufe von Häuser und Wohnungen wieder länger und die Preise am Immobilienmarkt gerieten unter Druck.
Regional wirken sich diese Faktoren jedoch oft unterschiedlich stark und unterschiedlich schnell aus:
Städtische versus ländliche Immobilienmärkte:
Während die Preise in städtischen Gebieten weiter steigen, sind Immobilien in ländlichen Regionen oft günstiger. Allerdings gibt es auch hier regionale Unterschiede. In den sogenannten Speckgürteln rund um die Großstädte entwickeln sich Angebot und Nachfrage oft dynamischer dank der dort vorhandenen Infrastruktur.
Ost versus West – Nord versus Süd
Auch traditionell dauert es seine Zeit, bis strukturschwächere Regionen aufholen. In Deutschland sind immer noch tendenziell ein Ost-West-Gefälle und ein Nord-Süd-Gefälle am Immobilienmarkt spürbar. Arbeitsplatzangebot, Kulturangebot und die Attraktivität von Innenstädten verändern sich eher langsam.
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz:
Nachhaltigkeit spielt eine immer wichtigere Rolle. Immobilienkäufer achten zunehmend auf energieeffiziente Gebäude und nachhaltige Bauweisen und das wirkt sich auf die Preisentwicklung aus. Steigen die Kosten für energetische Sanierungen oder werden steuerliche Anreize dafür geschaffen, beeinflusst das den Wert von Wohnimmobilien.
Angebot versus Nachfrage:
Wenn die Nachfrage nach Wohnimmobilien in vielen Regionen das Angebot übersteigt, wird das zu weiter steigenden Preisen führen.
Preisbildungsfaktoren am Immobilienmarkt
Was beeinflusst die Immobilienpreise?
1. Lage:
Die Lage ist der wohl wichtigste Faktor für die Preisbildung. Immobilien in zentralen Lagen, mit guter Infrastruktur und Anbindung, sind meist teurer als solche in peripheren oder weniger gut erschlossenen Gebieten. Wenn jedoch ein fair eingepreistes Haus in einer bestimmten Lage keiner haben will, wird man nur mit Preisabschlägen einen Käufer finden. Schlechte Lagen werden wenig nachgefragt, weshalb wenig Nachfrage auf den Preis drückt.
2. Kapitalkosten:
Niedrige Zinsen erleichtern die Finanzierung von Immobilien und erhöhen die Nachfrage. Steigende Zinsen können jedoch den Markt dämpfen, da die monatlichen Belastungen für Kredite steigen.
3. Angebot und Nachfrage:
Ein knappes Angebot bei hoher Nachfrage führt zu steigenden Preisen. Dies ist vor allem in beliebten Städten und Regionen der Fall. Umgekehrt können Preise in Regionen mit geringer Nachfrage und hohem Angebot stagnieren oder sogar sinken. Dazu später noch mehr.
4. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen:
Die gesamtwirtschaftliche Lage, die Beschäftigungssituation und das Einkommensniveau beeinflussen ebenfalls den Immobilienmarkt. In wirtschaftlich starken Regionen mit hoher Beschäftigungsquote sind die Immobilienpreise oft höher.
5. Politische und regulatorische Einflüsse:
Gesetze und Vorschriften, wie etwa die Mietpreisbremse, Bauvorschriften oder Förderprogramme, können sich auf den Immobilienmarkt auswirken. Auch steuerliche Änderungen, wie die Grunderwerbssteuer, spielen eine Rolle.
Aktuelles Beispiel: Das Energieeinsparungsgesetz und der Energieausweis
Eine zentrale Rolle spielt hierbei das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das zusammen mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) die energetischen Standards für Gebäude in Deutschland definiert:
Das Gebäudeenergiegesetz (vormals Energieeinspargesetz)
Das GEG (umgangssprachlich auch Heizungsgesetz) wurde eingeführt, um den Energieverbrauch in Gebäuden zu senken und damit einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Es bildet die rechtliche Grundlage für verschiedene Verordnungen, die spezifische Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden festlegen.
Das Gesetz zielt darauf ab, den Energieverbrauch im Gebäudesektor zu reduzieren und die Nutzung erneuerbarer Energien zu fördern. Dies soll sowohl den CO2-Ausstoß senken als auch die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern verringern.
Verschärfte Anforderungen
Über die Jahre wurden die Anforderungen an die Energieeffizienz von Neubauten und Bestandsgebäuden schrittweise verschärft. Dies betrifft insbesondere die Dämmung und den Einsatz moderner Heizungstechnologien sowie die Nutzung erneuerbarer Energien.
Der Energieausweis
Ein zentraler Aspekt des EnEG und der EnEV ist der Energieausweis. Dieser ist ein Pflichtdokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet und potenziellen Käufern oder Mietern zur Verfügung gestellt werden muss.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Die Einführung des Energieeinspargesetzes und der Pflicht zum Energieausweis hat erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt:
- Wertsteigerung energieeffizienter Gebäude
Immobilien, die hohe energetische Standards erfüllen, sind auf dem Markt gefragter und erzielen höhere Preise als Häuser mit schlechter Energiebilanz. Energieeffiziente Häuser und Wohnungen versprechen langfristig geringere Betriebskosten. Besser gedämmte Häuser heizen sich im Sommer weniger auf und kühlen im Winter weniger ab. In Phasen steigender Energiepreise hat das besonders starke Auswirkungen auf die Nachfrage.
- Sanierungsbedarf bei Bestandsimmobilien
Eigentümer von älteren Gebäuden sehen sich zunehmend mit der Notwendigkeit konfrontiert, energetische Sanierungen durchzuführen, um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden und den Wert ihrer Immobilie zu erhalten. Dies kann jedoch hohe Kosten verursachen.
- Verschärfte Auflagen und Strafen
Bei Nichtbeachtung der Vorgaben, insbesondere bei der Pflicht zur Vorlage des Energieausweises, drohen rechtliche Konsequenzen und Bußgelder. Dies erhöht den Druck auf Eigentümer, sich an die Vorgaben zu halten.
- Förderprogramme und Anreize
Um den energetischen Standard von Gebäuden zu verbessern, bieten Bund und Länder verschiedene Förderprogramme an, die zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse für energetische Sanierungen vorsehen. Dies kann den finanziellen Druck auf Eigentümer mildern und gleichzeitig den Markt für sanierungsbedürftige Immobilien ankurbeln.
Fazit
Das Energieeinspargesetz und die Auflagen rund um den Energieausweis beeinflussen sowohl Angebot und Nachfrage, als auch die Preisbildung am Immobilienmarkt. Käufer sollten diese Faktoren verstehen und bei der Auswahl und Bewertung von Immobilien berücksichtigen.
Wechselwirkung von Nachfrage und Angebot
Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt natürlich maßgeblich die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt.
– Hohe Nachfrage, geringes Angebot:
In Regionen mit hoher Nachfrage und einem begrenzten Angebot an Immobilien steigen die Preise oft stark an. Dies ist häufig in Großstädten und Ballungsgebieten der Fall, wo der Wohnraum knapp und begehrt ist. Als weiterer Effekt werden in dieser Marktsituation Immobilien besonders schnell verkauft und gern „unter der Hand“ weiter gereicht.
– Geringe Nachfrage, hohes Angebot:
Nicht nur in strukturschwachen Gebieten mit sinkender Bevölkerung oder wirtschaftlichen Herausforderungen kann das Angebot an Immobilien das Interesse übersteigen, was dann zu sinkenden Preisen führt. Auch Sondersituationen wie eine Pandemie oder negative Erwartungen der Marktteilnehmer kann ein Sinken der Nachfrage bewirken.
– Zukunftsperspektiven:
Die langfristige Entwicklung von Angebot und Nachfrage hängt von vielen Faktoren ab, darunter demografische Trends, wirtschaftliche Entwicklung und Infrastrukturprojekte. Käufer sollten daher nicht nur die aktuelle Situation, sondern auch zukünftige Entwicklungen im Auge behalten.
Fazit
Ein besseres Verständnis des Immobilienmarktes ist hilfreich, um bessere Kaufentscheidungen treffen zu können. Aktuelle Trends, Angebot und Nachfrage sowie weitere Einflussfaktoren auf den Kaufpreis ändern sich nahezu täglich und beeinflussen den Immobilienmarkt. Wer sich mit den Marktmechanismen vertraut macht, kann sowohl Risiken besser erkennen als auch Chancen besser nutzen.
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Bisher erschienen:
Folge 1: erste Schritte ins Eigentum