Wohnung Kaufen

Lohnt es sich eine Wohnung zu kaufen?

Wir als Betreiber eines Wohnungsportals sind natürlich der Meinung: ja es lohnt sich! Aber: nicht immer, und auch nicht für jeden ist es sinnvoll, eine Wohnung zu kaufen! Für wen sich wann die selbst genutzte Wohnung lohnt und wie man als Anleger mit einer vermieteten Wohnung Vermögen aufbauen kann, dazu geben wir Euch hier einen Überblick mit weiterführenden Infos:

Wohnungskauf für Selbstnutzer

In vielen Fällen lohnt sich eine selbst genutzte Eigentumswohnung:

• Du gewinnst langfristig weitere Handlungsspielräume: Ob Du immer in Deiner Wohnung bleibst, sie vermietest, innerhalb der Familie weitergibst oder wieder verkaufst ist Deine Entscheidung. Du kannst im Alter die Wohnung auch für eine Immobilienrente nutzen und teilweise wieder zu Geld machen, ohne dass Du ausziehen musst. Schließlich ist eine abbezahlte Wohnung auch ein Vermögenswert, den man für andere Anschaffungen beleihen kann.
• finanzielle Planbarkeit: um im Alter mietfrei wohnen zu können, kaufen sich viele Menschen in jungen Jahren eine Wohnimmobilie. Man zahlt statt der Miete einen Kredit ab und schafft sich langfristig Eigentum. Von zukünftigen Mietsteigerungen bleibt man verschont und die Kreditzinsen sind über einen langen Zeitraum fixiert. Zwar ist in den ersten Jahren nach einem Wohnungskauf Sparsamkeit notwendig und man muss oft auf Konsumausgaben verzichten, aber es lohnt sich. Studien haben gezeigt, dass Menschen mit Wohneigentum im Alter finanziell bessergestellt sind als Menschen ohne eine selbst genutzte Immobilie.
• Dein eigenes Dach über dem Kopf schafft Dir ein Zuhause. Wenn Du weißt, wo Du langfristig wohnen willst, setzt Du mit einer Eigentumswohnung einen Anker. Viele Menschen streben für sich und ihre Familie nach Wohneigentum aus genau diesem Grund, weil sie sich ein eigenes Heim schaffen möchten. Denn einem Selbstnutzer kann kein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen – Deine Wohnung bleibt Dein Zuhause.
• Freiheiten als Eigentümer: als Selbstnutzer hast Du die volle Kontrolle über Deine Wohnsituation ohne Vorgaben eines Vermieters. Wer z.B. mit Haustieren wohnen will oder zeitweise ein Zimmer untervermieten will, kann diese Wünsche umsetzen und ist nicht von der Zustimmung eines Vermieters abhängig. Als Wohnungseigentümer kann man einfacher individuelle Wohnwünsche realisieren.

Das macht den Wohnungskauf für Kapitalanleger attraktiv

• Finanzieller Hebel durch die Finanzierung: Die Bank gibt Dir einen Kredit und beleiht als Sicherheit die Wohnung, die Du kaufst. Ab der ersten Rate, mit der Du den Kredit zurückzahlst, bildest Du Eigenkapital. Hinzu kommt, dass der Mieter über die Mietzahlungen zu Deiner Kapitalbildung beiträgt.
• Solides und schwankungsarmes Investment: Eine Wohnung als Kapitalanlage ist eine vergleichsweise einfach zu managende Anlage. Einmal solide vermietet, bringt eine Wohnung über viele Jahre stetige Mietzahlungen.  Das macht eine vermietete Wohnung zu einem besonders pflegeleichten Investment.
• Steuerliche Vorteile: Aufwendungen für Sanierungen und Modernisierungen von nicht selbst genutzten Wohnungen können von der Steuer abgesetzt werden. Wenn Du über ein hohes Einkommen verfügst, kannst Du Deine Steuerlast mit der Anschaffung einer zu sanierenden Wohnung senken. Damit schaffst Du gleichzeitig Vermögen und sparst Steuern.
• Langfristige Wertsteigerung: Nicht nur Mieten steigen langfristig, auch Wohnimmobilien steigen langfristig im Wert. Das zeigen viele Beispiele und Studien.
• Handlungsspielräume gewinnen: Auch als Anleger schafft man sich mit Wohnimmobilien Handlungsspielräume: ob man die Wohnung verkauft, weiter vermietet, für andere Zwecke beleiht oder später sogar selbst nutzt – der Möglichkeiten sind viele.

Für wen es nicht ratsam ist, eine Wohnung zu kaufen

Es gibt einige Punkte, die gegen einen Wohnungskauf sprechen, insbesondere in diesen Lebenslagen:

• Kein Interesse an einer Wohnung als Vermögenswert: Wer sich nicht langfristig an eine Sache binden möchte und wer generell wenig Interesse an Immobilien hat, ist wahrscheinlich besser beraten, sich auch keine Immobilie zuzulegen.
• Zu wenig Eigenkapital vorhanden: Der Kauf einer Wohnung ist oft die größte Anschaffung im Leben! Ohne ausreichendes Eigenkapital kann ein Wohnungskauf riskant sein, insbesondere dann, wenn kein finanzieller Puffer z.B. für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen vorhanden ist. Es heißt: Eigentum verpflichtet!
• Unsteter Lebenswandel: wer häufig umzieht, öfters den Job wechselt oder keine langfristige Zukunftsplanung hat, für den dürfte eine selbst genutzte Eigentumswohnung nicht optimal sein. Nicht jeder mag seine Wohnung bei einem Ortswechsel vermieten und nicht jeder kann sich eine leerstehende Wohnung leisten. Wer innerhalb weniger Jahre eine Wohnung kauft und wieder verkauft, wird wahrscheinlich Geld verlieren.
• Falscher Zeitpunkt: Ab einem Alter von 50 Jahren wird es deutlich schwieriger, noch Wohneigentum zu bilden. Wer in dieser Lebensphase nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung hat, erhält oft nur zu sehr begrenzten Bedingungen noch Kredit für den Kauf einer Wohnung. Viele Banken lehnen dann bereits eine Finanzierung ab.

Infos und Tipps für den Kauf einer Wohnung

Jeder fängt mal (klein) an. Vor einem Wohnungskauf sollte man sich schlau machen. Wir bei wohnung-jetzt.de unterstützen Euch mit unseren Ratgebern rund um den Wohnungskauf:

Infos rund um Kaufvertrag, Teilungserklärung, Kauf mit Erbpacht und vieles mehr bieten wir Dir ebenfalls in unserem Ratgeber rund ums Kaufen.

In unserem Ratgeber 5 Punkte, die grundsätzlich beim Kauf einer Wohnung wichtig sind, gibt’s kurz und knapp Orientierung und Klartext für Dich.  

Ob Bausparer oder Darlehen, man kann verschiedene Finanzierungsinstrumente kombinieren. Welche Ansparinstrumente und Tilgungsmöglichkeiten sich wann für wen anbieten, stellen wir Dir in unserer Rubrik Finanzierung vor.

Aktuelle Kreditkonditionen der größten Banken findest Du in unserem großen Baufinanzierungsvergleich, dort kannst Du auch eine Kreditanfrage für ein Wohnungsangebot stellen.

Die Wohnungssuche kann schwierig sein, insbesondere dann, wenn es eine günstige Wohnung sein soll. Bei wohnung-jetzt.de bieten wir Schnäppchenjägern die Möglichkeit, überregional günstige Wohnungen zum Kauf besonders einfach zu finden. Zudem kannst Du bei uns kostenlos den Suchagenten neue passende Angebote für Dich finden lassen – so lange Du willst. Hier geht’s zu unseren Suchtipps.

Zusätzliche Tipps für Käufer, die eine Wohnung als Kapitalanlage suchen

Kapitalanleger suchen nach lukrativen Anlagemöglichkeiten, die langfristig Wertsteigerungspotentiale bieten. Wir unterstützen Euch in unserem Ratgeber rund um eine Immobilie als Kapitalanlage mit Infos rund um die Berechnung der Eigenkapitalrendite, Nutzung von staatlich geförderten KfW-Krediten und bieten Euch Infos zu Trends und Perspektiven rund um attraktive Wohnungsinvestments. Unsere Ratgeber bieten Euch zudem Spezialinfos zu

• Studentenapartments
• Seniorenimmobilien
• Steuern sparen mit Denkmälern
• Sowie besondere Konzepte wie serviced Apartments und Co-Living-Konzepte.

In diesen Beiträgen verlinken wir auch zu aktuellen Angeboten.

Besonderer Tipp: Hol Dir von einem unabhängigen Immobilienexperten eine zweite Meinung zu einem Kaufangebot und gewinne Sicherheit für Deine Kaufentscheidung!

Fragen rund um den Kauf einer Wohnung:

Welche Vorteile sprechen noch für den Kauf einer Wohnung?

• Wer eine Wohnung mit Kredit kauft und abbezahlt, baut Vermögen auf.
• Wer seine Wohnung abbezahlt, verbessert seine Bonität. Banken sind dann eher bereit, weitere Kredite zu geben.
• der Staat fördert den Kauf von Wohnungen z.B. mit zinsverbilligten KfW-Krediten
• im Alter kann man auch wieder Geld aus der eigenen Wohnung ziehen, indem man sie verrentet.
• Das Wohneigentum genießt einen hohen Stellenwert und ist rechtlich besonders geschützt.

Welche Nachteile hat der Kauf einer Wohnung?

• Hohe Anfangsinvestition und Nebenkosten wie Notar-, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer fallen an. Eine nicht selbst genutzte Wohnung können Anleger frühestens nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Man sollte als Anleger also einen langfristigen Anlagehorizont mitbringen.
• Eigentum verpflichtet: als Eigentümer musst Du auch für nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltergebühren aufkommen und bist bei Wohnungen verpflichtet, eine Rücklage anzusparen.
• Bei einem möglichen Wertverlust der Immobilie trägst Du als Eigentümer grundsätzlich das Risiko finanzieller Einbußen.
• Die Instandhaltung und Verwaltung des Eigentums erfordert auch Zeit und Engagement.
• Geld, das in Deiner Immobilie steckt ist oft nicht so rasch liquidierbar, da der Verkauf einer Wohnung auch länger Zeit beanspruchen kann.
• Standortrisiken, wie wirtschaftlicher Abschwung in einer Region, können den Wert und die Vermietbarkeit Deiner Wohnung beeinflussen.

Welches Knowhow braucht man, um eine Wohnung zu kaufen?

Wir empfehlen, sich mit den Wohnungsunterlagen und den vertraglichen Aspekten eines Wohnungskaufs vertraut zu machen. Wichtige Dokumente sind:

• Teilungserklärung,
• Baubeschreibung,
• Pläne, Grundrisse,
• Energieausweis,
• Kaufvertrag,
• Verwaltervertrag,
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

In unserem Ratgeber Wohnungskauf stellen wir weitere Infos zur Verfügung und in unserem Wohnungslexikon erklären wir wichtige Fachbegriffe.

Welche Fragen sollte ich vor dem Kauf einer Wohnung klären?

• Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten?
• Gibt es geplante Renovierungen oder Sanierungen?
• Wie ist der Zustand des Gebäudes und der Wohnung?
• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
• Wie ist die Lage und Infrastruktur der Umgebung?
• Gibt es bestehende Mietverhältnisse?
• Wie ist die Hausgemeinschaft und wer verwaltet die Immobilie?
• Sind bauliche Veränderungen geplant oder möglich?
• Wie ist die Energieeffizienz der Wohnung?
• Gibt es rechtliche Streitigkeiten oder Belastungen?

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Wohnung?

Das hängt von den persönlichen Prämissen eines Käufers ab: er sollte genügend Eigenkapital und eine passende Wohnung gefunden haben. In der Regel sollten mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung stehen, daneben sollte man ein Liquiditätspolster für Notfälle haben. Manchmal kann auch in einer Marktphase mit großem Wohnungsangebot oder günstigen Kreditzinsen ein guter Zeitpunkt für den Kauf einer Wohnung sein.

Wie viel Eigenkapital braucht man für den Kauf einer Wohnung?

Für den Kauf einer Wohnung in Deutschland empfiehlt es sich, etwa 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital zu haben. Dies deckt meist die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) und einen Teil des Kaufpreises ab.

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung an?

Neben dem Kaufpreis muss man die Kosten für den Notar, das Amtsgericht und die Grunderwerbssteuer tragen. Ist ein Makler vermittelnd tätig, sind Maklerhonorare von 1% bis 6% des Kaufpreises möglich.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird vom jeweiligen Bundesland, indem sich die Immobilie befindet, vorgegeben. Sie liegt derzeit zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (Nordrhein-Westfalen). Manche Bundesländer bieten für Erstkäufer Vergünstigungen. Wer von engen Verwandten kauft, kann zudem von der Grunderwerbssteuer befreit sein.

Ist es billiger, eine Wohnung in Erbpacht zu kaufen?

Grundsätzlich ist es billiger, eine Wohnung in Erbpacht zu kaufen, weil das Grundstück, auf dem die Wohnung gebaut wurde, nicht mit gekauft wird, sondern eben nur gepachtet. Welche Vor- und Nachteile damit verbunden sind, beleuchten wir in unserem Online-Beitrag Immobilie im Erbbaurecht kaufen – Pro und Contra.

Kann man eine finanzierte Wohnung verkaufen?

Ja, man kann eine finanzierte Wohnung verkaufen. Dabei gibt es zwei Hauptmöglichkeiten:

1. Übernahme der Finanzierung durch den Käufer: Der Käufer übernimmt den bestehenden Kreditvertrag.
2. Vorzeitige Rückzahlung des Kredits: Der Verkäufer tilgt den Restkredit mit dem Verkaufserlös. Dabei können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Es ist wichtig, die Bank frühzeitig in den Verkaufsprozess einzubeziehen.

Wohnung kaufen oder mieten – was ist besser?

Das kommt zum einen auf die persönliche Situation als auch auf die Bedingungen des Wohnungsmarktes an. Generell bindet der Kauf einer Wohnung das eingesetzte Kapital für viele Jahre. Eine langfristige Lebensplanung und eine solider Umgang mit den persönlichen Finanzen erleichtert die Entscheidung. Wer unentschlossen ist, findet hier eine ausführliche Entscheidungshilfe.

Kann man im Alter aus einer selbst genutzten Wohnung Geld ziehen?

Ja, über eine Verrentung kann man im Alter die selbst genutzte Immobilie wieder zu Geld machen, ohne ausziehen zu müssen. Es gibt verschiedene Modelle der Immobilienverrentung. Mehr Informationen dazu bieten wir in unserem Ratgeber Immobilienrente

Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Ja, der Verkauf einer Eigentumswohnung kann steuerpflichtig sein. Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, fällt Spekulationssteuer an, außer die Wohnung wurde im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

In unserem Ratgeber für Immobilienkäufer findest du dazu noch mehr Knowhow.