Wer nach dem aktuellen Wert seiner Immobilie sucht, für den ist der Bodenrichtwert ein Anhaltspunkt. Soll eine Immobilie verkauft werden, unter Erben aufgeteilt werden oder ein Haus für eine Verrentung beurteilt werden, dann spielt der Bodenrichtwertinfo eine wichtige Rolle. Bei wohnung-jetzt.de informieren wir über alle Aspekte rund um den Bodenrichtwert und geben ein Anwendungsbeispiel:
Was ist ein Bodenrichtwert?
Ein Bodenrichtwert ist eine durchschnittliche Kennzahl, die den Wert eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet anzeigt. Er wird von lokalen Gutachterausschüsseninfo aus den Kaufpreisen von Grundstücken ermittelt, wobei Wertbeeinflussende Merkmale, wie die Art und das Maß der tatsächlichen Nutzung, berücksichtigt werden. Ein Bodenrichtwert ist jedoch kein Verkehrswertinfo, sondern dient als Orientierungshilfe bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken:
Art der tatsächlichen Nutzung
Die Art der tatsächlichen Nutzung eines Grundstücks bezieht sich auf dessen aktuelle Verwendung und Nutzung. Man unterscheidet bei der Nutzung nach:
Wohngebiet:
Dies sind Bereiche, die für Wohnzwecke vorgesehen sind. Das können Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder auch gemischt genutzte Gebäude sein, in denen Wohnen und Gewerbe kombiniert werden.
Gewerbegebiet:
Hierzu gehören Grundstücke, auf denen Unternehmen und Industrien angesiedelt sind. Dazu können Bürogebäude, Fabriken, Werkstätten und Lagerhallen zählen.
Mischgebiet:
In diesen Gebieten ist sowohl Wohnen als auch Gewerbe zulässig. Es handelt sich dabei oft um städtische Gebiete, in denen Wohnungen, Geschäfte und Büros nebeneinander existieren.
Sondergebiet:
Hierunter fallen Grundstücke mit besonderen Nutzungen, die nicht in die anderen Kategorien passen. Dazu können zum Beispiel Krankenhäuser, Schulen, Sportanlagen oder auch Freizeitparks zählen.
Landwirtschaftliche Fläche:
Diese Flächen sind für die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt. Dazu zählen Ackerland, Weiden, Wiesen, Weinberge und Waldflächen.
Maß der tatsächlichen Nutzung
Das Maß der tatsächlichen Nutzung bezieht sich auf das Ausmaß, in dem ein Grundstück bebaut oder genutzt werden kann. Es wird in der Regel durch städtebauliche Vorgaben oder Bebauungspläne bestimmt. Einige Beispiele hierfür umfassen:
Geschossflächenzahl (GFZ):
Die GFZ gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Gebäude auf einem Grundstück zur Größe des Grundstücks selbst an. Eine GFZ von 0,5 bedeutet beispielsweise, dass die Gesamtfläche aller Stockwerke eines Gebäudes nur die Hälfte der Grundstücksfläche betragen darf.
Grundflächenzahl (GRZ):
Die GRZ definiert, wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. Eine GRZ von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass 40% des Grundstücks bebaut werden dürfen.
Baumassenzahl (BMZ):
Die BMZ ist das Verhältnis der gesamten Baumasse (Volumen der Gebäude) auf einem Grundstück zur Größe des Grundstücks. Sie wird vor allem in Gebieten mit hohen Gebäuden oder dichter Bebauung verwendet.
Diese Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks, da sie bestimmen, in welchem Umfang es genutzt werden kann. Ein Grundstück mit höheren zulässigen Werten für GFZ, GRZ und BMZ kann in der Regel intensiver genutzt werden und hat daher oft einen höheren Bodenrichtwert.
Wie und von wem werden Bodenrichtwerte ermittelt?
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt durch Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Diese Ausschüsse bestehen in der Regel aus Experten der Immobilienbranche, darunter oft Architekten, Bauingenieure, Sachverständige für Grundstücksbewertung und Vertreter der Kommunen. Sie analysieren eine Vielzahl von Grundstücksverkäufen in einer bestimmten Region und erstellen auf dieser Basis die Bodenrichtwerte.
Die Ausschüsse berücksichtigen dabei verschiedene Faktoren, wie die Lage des Grundstücks, seine Größe, die Art der möglichen Nutzung (z.B. Wohn- oder Gewerbegebiet) und andere wertbeeinflussende Faktoren. Der ermittelte Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert für den Quadratmeter Grundstücksfläche in einem bestimmten Gebiet wieder.
Wofür können Bodenrichtwerte verwendet werden?
Bodenrichtwerte dienen in erster Linie als Orientierung für Käufer und Verkäufer von Grundstücken. Sie können zur Preisfindung bei Verkaufsgesprächen herangezogen werden und bieten eine erste Einschätzung für den Wert eines Grundstücks. Darüber hinaus werden sie auch bei der Wertermittlung von Immobilien genutzt, beispielsweise für Gutachten, die im Rahmen von Erbschaften, Scheidungen oder Beleihungen benötigt werden.
Auch für die Stadt- und Raumplanung sind Bodenrichtwerte relevant. Sie helfen dabei, die Entwicklung von Immobilienpreisen zu beobachten und können somit bei Entscheidungen über neue Bauvorhaben oder Infrastrukturprojekte eine Rolle spielen.
Wie aktuell soll ein Bodenrichtwert sein?
Bodenrichtwerte werden in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert. Das genaue Datum kann je nach Bundesland variieren. Es ist wichtig, bei der Verwendung von Bodenrichtwerten auf deren Aktualität zu achten, da sich die Immobilienmarktsituation schnell ändern kann.
Wo kann man aktuelle Bodenrichtwerte erhalten?
Aktuelle Bodenrichtwerte können bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte oder den zuständigen Katasterämtern eingesehen werden. Viele Gemeinden und Städte stellen diese Informationen auch online zur Verfügung, teilweise sogar auf interaktiven Karten, die eine schnelle und genaue Recherche ermöglichen.
Welche Arten von Bodenrichtwerten gibt es?
Im Grunde gibt es nur einen Typ von Bodenrichtwerten, jedoch können diese je nach Nutzung des Grundstücks variieren. So wird unterschieden zwischen Bodenrichtwerten für Bauland, landwirtschaftlich genutzte Flächen oder Waldgrundstücke. Innerhalb des Baulands können wiederum Unterschiede gemacht werden, z.B. zwischen Wohn- und Gewerbegebieten oder zwischen verschiedenen Bebauungsdichten. Jeder dieser spezifischen Bodenrichtwerte gibt den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für die jeweilige Art von Grundstück wieder.
Unterschied Bodenrichtwert, Verkehrswert und Marktwert
Um die Unterschiede zwischen Bodenrichtwert, Verkehrswert und Marktwert zu erklären, nehmen wir an, Sie haben eine Eigentumswohnung, die Sie verkaufen möchten.
Bedeutung des Bodenrichtwerts bei Verkauf einer Wohnung
Der Bodenrichtwert ist eine durchschnittliche Kennzahl, die den Wert eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet anzeigt. Er basiert auf den Kaufpreisen von Grundstücken, die ähnliche Merkmale aufweisen. Bei einer Eigentumswohnung spielt der Bodenrichtwert eher eine untergeordnete Rolle, da dieser hauptsächlich für unbebaute Grundstücke genutzt wird. Aber auch für eine Wohnung kann der Bodenrichtwert eine Rolle spielen, da der Wert des zugrundeliegenden Grundstücks Teil des Gesamtwerts der Wohnung ist.
Bedeutung des Verkehrswertes bei einem Wohnungsverkauf
Der Verkehrswert, auch bekannt als „Marktwert“ nach der Definition des deutschen Baugesetzbuches (BauGB), ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Grundstücks – also Größe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Bebauung, Lage – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Für Ihre Wohnung wäre der Verkehrswert also der Preis, den ein Käufer voraussichtlich bereit wäre zu zahlen, basierend auf den Merkmalen der Wohnung selbst (Größe, Zustand, Ausstattung etc.), der Lage (Stadt, Viertel, Nachbarschaft etc.), des Immobilienmarktes und weiteren wirtschaftlichen Faktoren. Dieser Wert wird oft von einem unabhängigen Gutachter ermittelt, um eine objektive Schätzung des Wertes zu erhalten.
Bedeutung des Marktwerts bei Verkauf einer Wohnung
Während der Verkehrswert im deutschen Kontext oft als Synonym zum Marktwert gesehen wird, ist der Marktwert im internationalen Kontext etwas anders definiert. Der Marktwert, oder „Market Value“ auf Englisch, wird im internationalen Kontext als der wahrscheinlichste Preis definiert, der in einem wettbewerbsorientierten Markt unter allen relevanten Marktbedingungen erzielt werden kann.
In der Praxis ist der Marktwert oft der tatsächliche Verkaufspreis der Immobilie, also der Betrag, den ein Käufer tatsächlich zahlt. Dieser kann vom Verkehrswert abweichen, insbesondere wenn der Markt sehr dynamisch ist oder wenn besondere Umstände vorliegen (z.B. ein besonders dringender Verkaufsbedarf des Verkäufers oder spezielle Präferenzen des Käufers).
Bei Ihrer zu verkaufenden Wohnung wäre der Marktwert also der Preis, den Sie tatsächlich beim Verkauf erzielen.
Dynamik des Marktes und besondere Umstände
Wie zuletzt durch den sehr raschen Zinsanstieg verdeutlicht, hat die rasche Verteuerung der Immobilienkredite das Geschehen am Immobilienmarkt beeinflusst. Aber auch Sonderinteressen wie Verkäufe unter Verwandten, Notverkäufe oder das Zahlen von Liebhaberpreisen in gesuchten Lagen sind besondere Umstände, die ein Auseinanderklaffen von Marktwert und Verkehrswert bewirken.
„der Wert ist objektiv – der Preis ist subjektiv“
Das Ziel einer Verkehrswertermittlung ist es nicht, den mit einem Interessenten bestverhandelbaren Kaufpreis zu erzielen, sondern den Kaufpreis zu errechnen, der am wahrscheinlichsten erzielbar wäre. Wohingegen der Marktwert ein Einzelkaufpreis ist, der deswegen oft vom Verkehrswert abweicht, weil er die subjektiven Interessen von Verkäufer und Käufer beinhaltet.
Zusammenfassend sind der Bodenrichtwert, Verkehrswert und Marktwert also verschiedene Konzepte zur Wertermittlung von Immobilien, die je nach Kontext und Ziel der Bewertung unterschiedlich relevant sein können.
In diesem Artikel verlinkte Begriffe:
Bodenrichtwert – siehe auch Wohnungslexikon bei wohnung-jetzt.de
Gutachterausschuss – siehe auch bei Wikipedia https://de.wikipedia.org/wiki/Gutachterausschuss
Verkehrswert – siehe auch Baugesetzbuch § 194 Verkehrswert https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html
Kataster – Wohnungslexikon bei wohnung-jetzt.de