langfristig vermietete Apartments ohne Verwaltungsaufwand für Anleger
Was sind eigentlich Service-Apartments?
Service-Apartments liegen im Trend, denn eine sofort verfügbare Miniwohnung hat ihre Vorteile! Das belegen auch die Übernachtungszahlen und Auslastungen der Boardinghäuser in diesem Segment. Insbesondere in Ballungsgebieten wird zunehmend ein Angebot an kleinen, flexibel anmietbaren Wohnungen benötigt. Diese Bedarfslücke schließen die Service-Apartments, oft auch Business- oder Mikroapartments genannt. Kein Wunder, das die Microapartments auch bei Kapitalanlegern beliebt sind.
Nach einer Studie von Apartmentservice waren bis zum Jahr 2019 rund 28.500 Service-Apartments in ca. 540 Häusern in Deutschland vorhanden. Die durchschnittliche Auslastung lag vor Corona bereits bei 80%. Zudem gehen zahlreiche Marktbeobachter von einer stark zunehmenden Nachfrage nach Kleinwohnungen in den Ballungszentren aus. Diese Nachfrage trifft jedoch auf ein besonders knappes Angebot, wie ein Beitrag von statista zuletzt festgestellt hat.
flexibel anmietbare Apartments für eine wachsende Zielgruppe
Es gibt viele Gründe warum Menschen für eine befristete Zeit, meistens für mehrere Wochen bis hin zu einem halben Jahr eine Wohnung benötigen: Geschäftsleute, Projektmitarbeiter und Angestellte auf Probezeit. Aber auch Menschen die aus medizinischen Gründen verreisen sowie Berufsanfänger oder Studenten, die kurzfristig eine solide Bleibe benötigen. Sie alle sind die Zielgruppe, für die rasch beziehbare Kleinwohnungen benötigt werden. Insbesondere in den deutschen Metropolen Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Leipzig wächst der Bedarf an rasch und befristet anmietbaren und funktional ausgestatteten Kleinwohnungen. Im Zuge angespannter Wohnungsmärkte werden die Apartments zunehmend von Wohnungssuchenden nachgefragt, die interimsweise in die Apartments einziehen können.
das unterscheidet die Business-Apartments von einer klassischen Wohnung
Im Unterschied zu einer klassischen Wohnung können diese Apartments
- einfacher,
- schneller und
- flexibler angemietet werden.
Die eigens für diesen Zweck errichteten Boardinghäuser oder Apartmenthäuser sind mit einem Hotelbetrieb vergleichbar, wenngleich sich der Service auf überwiegend optional buchbare Dienstleistungen wie Reinigung, Frühstück, Wäscheservice und dergleichen beschränkt. Das erspart den Mietern die -gerade in Ballungszentren- schwierige Wohnungssuche und die Organisation eines Umzugs. Man mietet einfach ein komplett ausgestattetes Apartment für einige Wochen oder Monate, bis entweder der Aufenthalt beendet ist oder man die passende Wohnung vor Ort gefunden hat.
Für Anleger gilt es zu beachten, ob die Kleinwohnungen als Gewerbeobjekte eingestuft werden oder nicht. Bei einer gewerblichen Nutzung sind die Mieten umsatzsteuerpflichtig und Käufer werden steuerlich als Gewerbetreibende eingestuft. Das hat Vor- und Nachteile und sollte im Vorfeld eines Ankaufs individuell abgeklärt werden.
Konzept der Service-Apartments
Im Vergleich der Service-Apartments mit klassischen Wohnungen wird deutlich, wo die Unterschiede zur klassischen Vermietung liegen:
| Unterschiede | Wohnung | Apartment mit Service |
| Wer vermietet? | Eigentümer | Betreiber |
| Vertragsverhältnis mit Eigentümer | Mietvertrag | Pachtvertrag |
| Miete beinhaltet Umsatzsteuer? | Nein | Ja |
| Mietdauer Bewohner | Langfristig | Bis maximal 6 Monate |
| Vertragsbestandteile: | ||
| Vertragsdauer | Unbefristet | Mindestens 10 Jahre, oft 20 Jahre zzgl. Verlängerungsoption |
| Kündigungsfrist | Mindestens 3 Monate | Für den Bewohner: kurzfristig für den Pächter: 1 Jahr vor Vertragsende |
| Ausstattung | Unmöbliert, teilmöbliert oder möbliert | Möbliert, löffelfertig |
| Mieter ist zuständig für Kaution | ja | ja |
| Mieter trägt Schönheitsreparaturen | ja | ja |
| Eigentümer kann selbst nutzen | ja | nein |
| Mietvertrag ist Mietspiegel, Mietpreisbremse unterworfen | ja | nein |
| Zu versteuern | Einkünfte aus Vermietung | Einkünfte aus Gewerbebetrieb/ Einkünfte aus Vermietung; abhängig vom steuerlichen Konzept |
| Rechtlich Kauf von | Sondereigentum | Teileigentum |
| Möglichkeit der Einflussnahme auf Mietverhältnis | Vorhanden | ausgeschlossen |
Die Ähnlichkeit mit einem Hotelbetrieb wirkt sich stark auf das Konzept aus und auf die darin enthaltenen Chancen und Risiken für den Käufer. Der wirtschaftliche Erfolg der Service-Apartments hängt neben den üblichen Standort- und Lagefaktoren maßgelblich von dem Geschick des Betreibers ab.
Chancen und Risiken, die Service-Apartments Anlegern bieten:
Die Vorteile für Anleger liegen im wesentlichen darin, dass die Apartments professionell von einem spezialisierten Management bewirtschaftet werden. Das beinhaltet:
- oft ein Rundum-Sorglos-Paket, kein Verwaltungsaufwand wie z.B. für das Erstellen von Abrechnungen
- Mietzahlungen erfolgen dauerhaft über den Pachtzeitraum unabhängig von der Belegung
- kein Vermietungs- oder Verwaltungs-Knowhow für den Eigentümer erforderlich
- Inflationsschutz des eingesetzten Kapitals durch indexierte Pacht
- Überschaubares Investment
- Überdurchschnittlich erzielbare Mietrendite, denn Mietpreise unterliegen keiner Mietpreisbremse
Risiken und mögliche Nachteile
Neben der Lage in Ballungszentren sollten Anleger hauptsächlich auf die Qualifikation des Managements achten, damit diese Risiken ausgeblendet werden:
- Insolvenzrisiko des Betreibers,
- Erhöhter Instandhaltungsaufwand durch häufigeren Mieterwechsel,
- Unsicherheit in Bezug auf Wertentwicklung des Investments (zu wenig belastbare Marktdaten)
- Eingeschränkte Weiterverkaufsmöglichkeit durch langfristige Vertragsbindung
- mögliche Vertragsrisiken auf Grund von behördlichen Auflagen
- kein Selbstbezug möglich
Angebote und Alternativen:
Kapitalanleger entdecken gleich hier aktuelle Angebote an Service-Apartments
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