Ein Blick auf den Immobilienmarkt offenbart für potenzielle Käufer keine guten Nachrichten: Das niedrige Zinsniveau hat in den letzten 10 Jahren dafür gesorgt, dass die Nachfrage nach Immobilien rasant angestiegen ist. Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich großer Konkurrenz gegenüber: Auf 8 Millionen Interessenten kommen lediglich 125.000 Angebote. Der Nachfragedruck sorgt zudem dafür, dass in beliebten Lagen die Preise immer weiter ansteigen und eine Finanzierung damit trotz niedriger Zinsen immer schwieriger wird. Angesichts dieser Marktsituation hat Immobilienexperte Patrick Riehl ein Immobilientausch-Konzept entwickelt. Doch was steckt dahinter und welche Vorteile können potenzielle Käufer damit nutzen?
Immobilienpreise haben sich in den letzten 10 Jahren verdoppelt
Patrick Riehl hat ein Whitepaper verfasst, welches die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt umfassend beleuchtet. Darin heißt es etwa: „In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise in den Großstädten verdoppelt. […] Diese Preissteigerungen haben den Vorteil von Niedrigzinsen ausgeglichen.“ Zudem ist davon die Rede, dass ein Immobilienwechsel aufgrund der geringen Angebote nur sehr schleppend vollzogen werden kann.
Vereinfacht gesagt finden Immobilienbesitzer, die ein Objekt in einer anderen Region oder Mikrolage beziehen möchten, oft keine passenden Immobilien. Zusätzlich würden die gestiegenen Preise dafür sorgen, dass viele potenzielle Käufer lieber von einem Kauf Abstand nähmen, hieß es weiter.
Immobilientausch: Dort ansetzen, wo es hakt
Das Konzept des Immobilientauschs macht sich vor allem einen grundlegenden Zusammenhang zunutze: Wer eine neue Immobilie kaufen oder mieten möchte, macht im Gegenzug meistens eine andere Immobilie frei. Im Normalfall erfolgt ein Verkauf aber erst dann, wenn die neue Immobilie bereits gefunden wurde. Genau hier könnte die Chance liegen, die der Immobilientausch bietet: Verschiedenen Immobilienbesitzern mit jeweils Vorstellungen zu ihrem Wunschobjekt zu verhelfen.
Doch wie funktioniert das Ganze?
Der innovative Tauschansatz wird von Patrick Riehl als Ringtausch-Modell bezeichnet und funktioniert durch einen Algorithmus, der jeweils passende Tauschpartner automatisiert zusammenbringt. Zu diesem Zweck müssen Teilnehmer zunächst folgende Schritte durchführen:
- Die eigene Immobilie auf Immotausch.net inserieren. Hierzu wird ein Tauschangebot erstellt, welches alle wichtigen Daten zum jeweiligen Objekt enthält. Dazu zählt auch der gewünschte Verkaufspreis und mögliche Tauschpreis.
- Ein Immobiliengesuch auf der Plattform speichern bzw. inserieren, welches wiederum alle wichtigen Wunschmerkmale enthält. Dazu zählt etwa die Wohnraumgröße (auch auf einzelne Zimmer bezogen), der Wunsch nach einem Balkon oder Garten und natürlich auch die Region und Lage des Wunschobjekts.
Der „Ringtausch-Algorithmus“ nutzt die Informationen über Tauschangebote und Immobilienwünsche und gleicht sie mit sämtlichen anderen Angeboten auf der Plattform ab. Hat er entsprechende „Matches“ gefunden, verrät der Algorithmus, wem die Kunden ihre aktuelle Immobilie verkaufen müssen, um im Gegenzug ihre Wunschimmobilie zu erhalten.
Ein solcher Tausch muss übrigens nicht nur zwischen zwei Personen stattfinden, sondern kann auch deutlich mehr Teilnehmer einschließen. Dies erklärt die Bezeichnung Ringtausch. Am Ende steht jedoch fest: Jeder der Tauschpartner kann eine Immobilie zum gewünschten Preis verkaufen und erhält pünktlich ein neues Objekt für den Umzug – alle sind zufrieden.
Darüber hinaus lassen sich noch zwei weitere sehr wichtige Vorteile nutzen:
- Deutlich größere Immobilienauswahl
Aus Frust über die hohen Kaufpreise verzichten viele Immobilienbesitzer auf einen Wechsel und bieten somit ihr Haus oder ihre Wohnung gar nicht erst an. Mit der Chance auf ein passendes Objekt kann sich dies jedoch ändern. „Somit entsteht ein Parallelmarkt mit Tauschangeboten“, merkt Patrick Riehl an. Interessenten haben also plötzlich Zugriff auf Immobilien, die sonst gar nicht verfügbar wären.
2. Deutlich geringere Erwerbsnebenkosten
Der Anstieg der Immobilienpreise hat dazu geführt, dass sich immer weniger Menschen überhaupt den Kauf einer Immobilie leisten können. Die Verdoppelung der Preise wird jedoch von einer weiteren Entwicklung in den Schatten gestellt: Die Erwerbsnebenkosten haben sich in den letzten 10 Jahren erheblich erhöht. Auch ohne Makler müssen Käufer in vielen Regionen nun 8 % statt 5 % des Kaufpreises als Nebenkosten berappen. Dadurch haben sich die effektiven Nebenkosten sogar verdreifacht. Die Gründe sind vielfältig:
- Anstieg der Preise um 100 %
- Anstieg der Grunderwerbsteuer
- Anstieg der Notar- und Grundbuchgebühren
Gerade der zweite Punkt schlägt deutlich zu Buche. Seit 2006 dürfen die Bundesländer die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Rahmens zwischen 3,5 % und 6,5 % selbst festlegen. Bundesländer wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland nutzen diese Möglichkeit und erheben den Spitzensteuersatz von 6,5 %. Dies hat zur Folge, dass ein Paar im deutschen Durchschnitt allein für die Grunderwerbsteuer eines Einfamilienhauses über 4 Jahre lang sparen muss. Da die Steuer auch für wechselwillige Immobilienbesitzer gilt, wirkt sie in diesem Fall ebenfalls als Hürde für den Kauf von Immobilien.
Doch hier kann das Tauschkonzept eine gute Hilfe darstellen: Die Tauschpartner haben die Möglichkeit, sich auf einen Tauschpreis zu einigen, der die überbordenden Marktentwicklungen ignoriert und sich auf den niedrigeren Sachwert bezieht. Da die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und Notargebühren sowie die Maklergebühren sich alle auf den jeweiligen Kaufpreis beziehen, bedeutet ein niedrigerer Preis automatisch niedrigere Kosten. Da die Sachwerte laut Patrick Riehl angesichts der aktuell hohen Marktpreise oft nur bei 50 % der Kaufpreise liegen, ließe sich so sehr viel Geld einsparen.
Vergleich: Erwerbsnebenkosten mit und ohne Tauschpreis
Um die Ersparnis der Erwerbsnebenkosten durch einen guten Tauschpreis aufzuzeigen, soll folgendes Beispiel dienen:
Fall 1: Ohne Tausch
Ein Paar besitzt ein Haus mit großem Grundstück in relativ guter Lage. Der aktuelle Marktwert 1.000.000 Euro, während der reine Sachwert ca. bei 500.000 Euro liegt. Das Paar möchte umziehen und sucht eine citynahe, seniorengerechte Luxuswohnung, die in entsprechenden Metropolen ebenfalls ca. 1. Million Euro kostet.
Daraus entstehen ca. folgende Erwerbsnebenkosten für das Paar sowie den Käufer des Hauses:
| Kostenpunkt | Betrag |
| Notarkosten (ohne Grundschuldbestellung) | ca. 6.211,80 Euro |
| Grundbuchkosten (ohne Grundschuldeintragung) | ca. 2.642,50 Euro |
| Grunderwerbsteuer (Deutscher Durchschnitt: 5,44 %) | 54.400 Euro |
| Maklerprovision (in den meisten Bundesländern ca. 7,14 %) | 71.400 Euro (geteilt: 35.700 Euro) |
| Gesamt | 134.654,30 Euro |
| Gesamt bei geteilter Maklerprovision | 98.954,30 Euro |
Die hohen Erwerbsnebenkosten wären für beide Parteien (das Paar als Käufer der Luxuswohnung und den Käufer des Hauses) eine enorme finanzielle Belastung, die wahrscheinlich die Ersparnisse komplett aufzehrt. Auch eine Zwischenfinanzierung zur Zeitüberbrückung würde deutlich erschwert, weil die Sachwerte erheblich niedriger liegen.
Fall 2: Mit Tausch
In diesem Fall würden beide Tauschpartner (Haus mit großem Grundstück und Luxuswohnung) die jeweiligen Sachwerte als Kaufpreise ansetzen – also ca. 500.000 Euro.
Daraus ergäben sich plötzlich viele Vorteile:
- Die Erwerbsnebenkosten lägen plötzlich nur noch halb so hoch
- Erbschaftssteuern und Spekulationssteuern würden ebenfalls gesenkt oder eingespart
Eine eventuelle Zwischenfinanzierung wäre aufgrund der Zeitoptimierung entweder nicht nötig oder wird kurzzeitig von Immotausch selbst übernommen. Doch auch Banken hätten kein Problem, weil die Finanzierungssummen den Sachwerten entsprechen.
Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de mit freundlicher Unterstützung von Patrick Riehl