Ob man ein Haus günstig über eine Zwangsversteigerung kaufen kann, hängt von einigen Faktoren ab
In vielen deutschen Städten sind die Hauspreise stark gestiegen und auch das Angebot ist knapp. Neubaugebiete werden nur noch selten in den Gemeinden ausgewiesen und der Neubau eines Eigenheimes ist für viele Familien mit einem hohen Investitionsaufwand verbunden. Dabei ist es schon schwierig, überhaupt ein geeignetes Grundstück zu finden. Wer heutzutage ein Haus bauen oder kaufen möchte, muss sich womöglich auf eine lange Suche gefasst machen. Doch abseits der klassischen Suchpfade können Familien mit etwas Glück ebenfalls ein geeignetes Haus finden: über Zwangsversteigerungen.
Wie das funktioniert und was Käufer beachten sollten, haben wir uns einmal genauer angesehen:
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Käufer sollten wissen, dass der Verkauf einer Immobilie über den Weg der Zwangsversteigerung stets auf das Betreiben eines oder mehrerer Gläubiger erfolgt. Dies ist ein formaler Akt und wird von den Amtsgerichten angekündigt und durchgeführt.
Für das Verfahren spielt es auch keine Rolle, ob die Immobilie noch bewohnt ist oder nicht. Will man ein Haus ersteigern, um danach selbst einzuziehen sollte man zuvor klären, ob das Objekt mietfrei ist. Denn auch bei einer Versteigerung müssen vorhandene Mietverträge übernommen werden.
Wie läuft die Zwangsversteigerung eines Hauses ab?
Die Amtsgerichte geben regelmäßig die Zwangsversteigerungstermine mit einer Vorlaufzeit von einigen Wochen bekannt. Man kann die Termine den Aushängen auf den Gerichts- und Gemeindetafeln sowie übers Internet entnehmen. Manche Amtsgerichte veröffentlichen die Termine nur auf ihren Internetseiten, andere Gerichte geben die Termine auch auf www.zvg-portal.de bekannt.
Zur Vorbereitung der Versteigerung muss von einem amtlich bestellten Immobiliengutachter der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Das Gutachten können Kaufinteressenten in der Dienststelle des Gerichts, oft auch online über die Homepage des Amtsgerichts eingesehen.
Dieser Verkehrswert muss aber nicht geboten werden. Er dient zur Orientierung für die Bieter. Vielmehr gibt das Gericht im ersten Termin ein Mindestgebot an.
Beim ersten Zwangsversteigerungstermin gibt das Gericht Wertgrenzen vor. So muss im ersten Termin mindestens 5/10 des Verkehrswertes geboten werden. Sofern im Zuge des Bieterverfahrens jedoch als Maximalgebot weniger als 7/10 des Verkehrswerts erreicht werden, kann der Gläubiger den Zuschlag an den Bieter ablehnen.
Sollte im ersten Termin kein Zuschlag erteilt worden sein, gelten im zweiten Versteigerungstermin keine Wertgrenzen mehr und der Zuschlag kann zu jedem Betrag erfolgen. Allerdings muss der Gläubiger diesem Verfahren zugestimmt haben. Ob das der Fall ist, kann man aus der Terminbestimmung des Amtsgerichts über folgende Information entnehmen: “der Zuschlag wurde in einem früheren Termin aus Gründen des § 74 a / 85 a ZVG versagt.“
Wurde ein Zweittermin für die Versteigerung eines Hauses festgesetzt, kann man darüber sehr günstig erwerben. Man sollte sich hier aber keinen Illusionen hingeben, denn der Großteil der Immobilien erhält den Zuschlag bereits im Ersttermin.
Das sollten Käufer bei einer Zwangsversteigerung beachten:
- Die Formalitäten des Amtsgerichts
Wer bei der Versteigerung mitbieten möchte, muss einige Regeln beachten. So verlangen die Gerichte eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des festgesetzten Verkehrswertes, die zum Termin in Form einer Bürgschaft oder eines bankbestätigten Schecks mitgebracht und beim Zuschlag vorgelegt werden muss.
Bieter müssen sich im Termin ausweisen, ohne Personalausweis oder Reisepass kann nicht mitgeboten werden.
Zu Beginn eines Termins kann das Gericht noch weitere Bestimmungen mitteilen, z.B. ob es Pflichten in Verbindung mit der Immobilie gibt, die man mitübernehmen muss.
Angekündigte Termine kann das Gericht auch kurzfristig, sogar noch an dem Tag, an dem der Termin geplant war, wieder absagen. Bietinteressenten sollten sich daher auch kurzfristig informieren, ob ein Termin zustande kommt.
- Bieter sollten sich gut vorbereiten
Das Gutachten zum Versteigerungsobjekt ist Pflichtlektüre. Denn aus dem Gutachten geht hervor, was der Gutachter ermitteln konnte und was nicht. Die Grundrisse und Pläne findet man im Gutachten ebenso wie Hinweise auf wertbeeinflussende Gegebenheiten. Da es oft nicht möglich ist, die Immobilie von innen zu besichtigen, sollte man um so genauer den Zustand von außen betrachten.
Meistens vergehen zwischen der Erstellung des Gutachtens und der Zwangsversteigerung eines Objektes mehrere Monate. Während dieser Zeit kann sich der Zustand des Hauses verändert haben.
Zudem muss sich jeder Bieter bewusst sein, dass bei einer Zwangsversteigerung auf eigenes Risiko gekauft wird! Sollten sich z.B. nach einem Zuschlag Mängel in dem Haus zeigen, die im Gutachten nicht erfasst waren, kann man den Preis weder mindern, noch kann man vom Kauf zurücktreten.
Folgekosten die nach einem Zuschlag anfallen und mit denen ein Bieter nicht gerechnet hat oder die er falsch kalkuliert hat, sind durchaus möglich. Ein Hauskauf über eine Zwangsversteigerung kann daher risikobehaftet sein.
Welche Kosten fallen bei der Zwangsversteigerung an?
Auch bei einer Zwangsversteigerung müssen Nebenkosten zusätzlich zum Zuschlagsgebot gezahlt werden. Das sind die Gerichtskosten des Verfahrens, die Kosten für das Grundbuchamt und die im jeweiligen Bundesland geltende Grunderwerbssteuer.
Tipps für Hauskäufer, die an einer Zwangsversteigerung teilnehmen wollen
- Machen Sie sich zunächst mit dem Verfahren vertraut. Die Gerichte empfehlen, als Zuschauer an einigen Verfahren teilzunehmen. Dafür benötigt man Zeit, denn die Termine finden üblicherweise wochentags zu den üblichen Bürozeiten statt.
- Kalkulieren Sie sorgfältig, wo Ihre Schmerzgrenze liegt. Man sollte sich in einem Bieterfahren nicht zu Geboten hinreißen lassen, die das eigene Budget womöglich überstrapazieren.
- Wenn Sie an einigen Verfahren als Zuschauer teilgenommen haben, können Sie auch abschätzen, wohin sich der Markt bewegt. Denn wenn der Saal sehr voll ist und Bietergefechte den Preis über den Verkehrswert hinauftreiben, sind die Aussichten auf ein Schnäppchen sehr gering. Dann geht es eher darum, ob man überhaupt eine Chance hat, ein Haus zu einem bestimmten Budget zu kaufen.
- Oftmals werden Termine kurzfristig wieder abgesagt. Das ist besonders ärgerlich, wenn man dem Termin schon mit Spannung entgegengefiebert hat.
- Wenn ein Haus angekündigt wird, dass für Sie in Frage kommt, empfiehlt es sich in angespannten Marktlagen frühzeitig mit den Gläubigern in Kontakt zu treten um zu prüfen, ob man sich nicht außergerichtlich einigen kann und das Objekt über einen normalen Weg erwerben kann.
Redaktion: wohnung-jetzt.de
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