Anwendungstipps rund um den Mietspiegel Frankfurt für Vermieter, Mieter und Wohnungssuchende.
Mietpreistabelle nach dem offiziellen Frankfurter Mietspiegel: wie die Basismiete ermittelt wird
Übersicht Basis-Nettokaltmiete Frankfurt – gültig seit 1.6.2022 (Quelle Stadt Frankfurt)
| Wohnung | Baualter | Baualter | Baualter | Baualter |
| Größe | bis 1977 | 1978-1994 | 1995-2009 | 2010-2021 |
| 30 qm | 12,28 | 12,81 | 13,1 | 13,57 |
| 40 qm | 10,8 | 11,33 | 11,62 | 12,09 |
| 50 qm | 9,91 | 10,44 | 10,73 | 11,2 |
| 60 qm | 9,31 | 9,85 | 10,14 | 10,61 |
| 70 qm | 8,89 | 9,42 | 9,71 | 10,18 |
| 80 qm | 8,57 | 9,1 | 9,39 | 9,86 |
| 90 qm | 8,33 | 8,86 | 9,15 | 9,62 |
| 100 qm | 8,13 | 8,66 | 8,95 | 9,42 |
| 110 qm | 7,97 | 8,5 | 8,79 | 9,26 |
| 120 qm | 7,83 | 8,36 | 8,65 | 9,12 |
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Die Mietermetropole Frankfurt
Die Mainmetropole ist hinlänglich bekannt für hohe Mieten und einen sehr angespannten Wohnungsmarkt. Umso wichtiger ist es, den Mietspiegel für die Stadt zu kennen, um bei der Wohnungssuche bezüglich der ortsüblichen Preise gut informiert zu sein. Der Frankfurter Mietspiegel aus dem Jahr 2022 gilt als qualifizierter Mietspiegel. Er hat deshalb den Vorteil, dass er im Normalfall auch vor Gericht als Beweismittel anerkannt werden kann.
Die Mietpreise für den aktuellen Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main wurden in Zusammenarbeit mit dem Statistischen Bundesamt ermittelt. Das Statistische Bundesamt beobachtet die Entwicklung des der Mietpreise und legt unter anderem die relative Steigerungsrate der Nettomieten fest. Zwischen dem Mietspiegel von 2018 und dem Mietspiegel von 2022 liegt für die Stadt Frankfurt am Main die relative Steigerungsrate der Nettomieten bei durchschnittlich 9,9%. Seit 2019 gilt in Frankfurt eine Mietpreisbremse.
Wo kann der Mietspiegel für Frankfurt am Main bezogen werden?
Der Mietspiegel für Frankfurt liegt als PDF aber auch als Broschüre vor. Wird der Mietspiegel in Papierform gewünscht, kann das Bestellformular auf der Webseite der Stadt zum Einsatz kommen. Der Mietspiegel als Broschüre hat eine Schutzgebühr von 3 € zuzüglich Porto für den Versand. Es ist auch möglich, ältere Druckexemplare auf Anfrage bei der Stadt Frankfurt anzufordern.
Die Stadt hat auf ihrer Webseite alle Mietspiegel der letzten Jahre hinterlegt. Als PDF hat der aktuelle Frankfurter Mietspiegel 2022 eine Größe von 9,53 MB. Mit einem Klick auf den entsprechenden Button wird der Mietspiegel direkt auf den Rechner oder das mobile Endgerät heruntergeladen.
Auch die Broschüre zum Mietspiegel wird über diese Webseite der Stadt Frankfurt bereitgestellt. Das Formular für die Beantragung muss dafür lediglich ausgefüllt werden. Das Bestellformular wird an das Amt für Wohnungswesen geschickt.
Hinweis: Die Stadt Frankfurt weist darauf hin, dass ein direkter Verkauf des Mietspiegels als Broschüre nicht vor Ort im Amt für Wohnungswesen möglich ist. Dafür ist es möglich, im Zeitschriftenhandel von Frankfurt den Mietspiegel versandkostenfrei zu erwerben. Es sind dann lediglich die 3 € Schutzgebühr zu zahlen. Welche Zeitschriftenhändler den Mietspiegel zur Verfügung stellen, gibt die Stadt auf ihrer Webseite leider nicht an. Es ist aber davon auszugehen, dass die großen Zeitschriftenhändler wie beispielsweise am Bahnhof den Mietspiegel in ihrem Angebot haben.
Welche Wohnungen werden im Mietspiegel Frankfurt berücksichtigt?
Der Frankfurter Mietspiegel umfasst insgesamt 40 Seiten. Auf den ersten Blick ist das sehr viel. Allerdings sind für einen normalen Mietvergleich nicht alle 40 Seiten relevant. Eine Tabelle zu den Betriebskosten sowie zusätzliche Informationen und Hilfen oder die unterschiedlichen Arbeitsbereiche des Amtes für Wohnungswesen sind für die meisten Nutzer des Mietspiegels wenig interessant. Wichtig sind die Abschnitte „Durchschnittliche Basis-Nettokaltmiete“, „Durchschnittliche Zuschläge und Abschläge“, „Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete“, „Teil-Kartenübersicht“ und „Wohnlagen“.
In der Tabelle zur durchschnittlichen Basis-Nettokaltmiete werden die Wohnungsgröße und das Baualter der Immobilie berücksichtigt. Bei der Wohnungsgröße beginnen die Angaben bei 15 Quadratmeter Wohnfläche und reichen bis hin zu 165 Quadratmeter Wohnfläche. Es ist eine Staffelung von jeweils fünf Quadratmetern vorgesehen.
Beim Baualter sind folgende Abstufungen im Mietspiegel berücksichtigt:
- Baualter bis 1977
- Baualter 1978 bis 1994
- Baualter 1995 bis 2009
- Baualter 2010 bis 2021
Diese Wohnungen werden nicht vom Mietspiegel in Frankfurt am Main erfasst:
- Sozialwohnungen
- Wohnungen eines Studentenheims, Jugendheims, Altenpflegeheims oder sonstigen Heimeinrichtungen, in denen zusätzliche Leistungen vom Vermieter erbracht werden
- Wohnungen mit Mietverhältnissen, bei denen nur ein vorübergehender Vertrag geschlossen wird
- Untermietverhältnisse
- Einzelzimmer die zu einer kompletten Wohnung gehören
- Penthauswohnungen
- freistehende Einfamilienhäuser
Welche Wohnlagen sind in Frankfurt am Main bevorzugt?
Die Stadt Frankfurt stellt eine sogenannte Teil-Kartenübersicht der Wohnlagen im Mietspiegel zur Verfügung.
Hier wird unterschieden in:
- sehr gute Wohnlagen: in Kalbach-Riedberg nähe Kätcheslach-Weiher, Frankfurter Berg: auf der Kuhr, in Ginnheim, Bockenheim, in Westend, in Dornbusch südlich und westlich von Sinaipark, rund um den Günthersburgpark, in Bergen-Enkheim und am Kappelgarten in Seckbach.
- gehobene Wohnlagen in Kalbach-Riedberg, im östlichen Nieder-Erlebnach, am Südwestlichen Rand von Harheim, in Praunheim, Hausen und teilweise in Ginnheim, in der Postsiedlung, in Bockenheim und in Westend, in Dornbusch, Nordend, Bornheim, in Bergen-Enkheim, Seckbach und im südwestlichen Schwanheim
- mittlere Wohnlagen: sie haben den größten Anteil an der Stadtfläche und sind in fast jedem Stadtteil zu finden.
- einfache Wohnlagen und sehr einfache Wohnlagen befinden sich hauptsächlich in der Nähe zu Industrie- und Gewerbegebieten sowie an stark befahrenen Straßen sowie in Randlagen ohne fußläufig erreichbare Nahversorger.
- sonstige Bebauung
- zentrale Wohnlagen
Anhand der zur Verfügung gestellten Karten und der farblichen Unterscheidung lässt sich sehr gut erkennen, welche Wohnlagen in den jeweiligen Stadtteilen zu finden sind. Besonders zu beachten ist dabei, dass Frankfurt nicht zwischen den einzelnen Straßen unterscheidet. Es sind immer größere Wohngebiete, die einer Wohnlage zugeordnet werden.
Sehr gute Wohnlagen sind rot gekennzeichnet, gehobene Wohnlagen grün, mittlere Wohnlagen dunkelblau, einfache Wohnlagen hellblau, sehr einfache Wohnlagen gelb und sonstige Bebauungen grau. Zusätzlich wird auf zentrale Wohnlagen mit Hilfe von einer Staffierung hingewiesen.
Welche Gebäudetypen werden bevorzugt?
Anhand der durchschnittlichen Basis-Nettomiete lässt sich erkennen, dass Neubauten eine höhere Basis-Nettokaltmiete haben als Altbauwohnungen. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass ein jüngeres Baualter deutlich interessanter für Mieter in Frankfurt am Main ist als ältere Immobilien, die mitunter einen weniger gehobenen Standard mit sich bringen. Aufgrund der Wohnlage lässt sich eine deutlich bessere Unterteilung bezüglich der gewünschten Anmietung vornehmen als nach einem besonderen Gebäudetyp.
Interessant sind deshalb die Feinabstimmungen, die beim Mietspiegel vorgenommen werden. Die durchschnittlichen Zu- und Abschläge werden als Preise angegeben. Nicht prozentual.
Kriterien bei Zu- und Abschlägen sind:
- Grundausstattung
- Grundrissgestaltung
- Bad und Sanitärausstattung
- Wohnlage
Weitere Merkmale wie Balkon, Garten, Bodenbelag, hochwertiger Altbau, Aufzug, Einbauküche und ähnliche Dinge fließen ebenfalls in die Bewertung ein.
Beispiele zu den Zu- und Abschlägen:
– Ein modernes Bad mit mindestens 3,5 Quadratmeter Fläche erhält ein Zuschlag von 1 € pro Quadratmeter auf die Basis-Nettomiete.
– Ein hochwertiger Altbau mit einem Baujahr von 1860 bis 1918 mit besonders hochwertigem Fußboden und weitreichenden Sanierungen erhält ein Zuschlag von 1,82 € pro Quadratmeter.
– Dafür gibt es einen Abschlag von 0,40 €/qm Wohnfläche für eine sehr einfache Wohnlage.
– Eine sehr gute Wohnlage erhält hingegen ein Zuschlag von 1,38 € pro Quadratmeter.
Die Angaben zu den Zu- und Abschlägen sind in Mietenspiegel recht deutlich dargelegt. Es ist deshalb relativ einfach, den passenden Zuschlag oder gegebenenfalls auch Abschlag zu ermitteln. Auffällig ist, dass es nur sehr wenige Abschläge gibt. Das mag daher rühren, dass in Frankfurt am Main die Wohnungen sehr knapp sind und es deshalb kaum die Möglichkeit gibt, besonders günstige Mieten zu erhalten.
Wie wird die Nettokaltmiete für die Wohnungen in Frankfurt am Main berechnet?
Für die Berechnung wird zuerst in der Tabelle nach der durchschnittlichen Basis-Nettokaltmiete geschaut. Dafür werden die Wohnungsgröße und das Baualter berücksichtigt. Ist die Basis-Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter und Monat ermittelt, werden die Zu- und Abschläge zu dieser Basis-Nettokaltmiete hinzugerechnet oder abgezogen. So ergibt sich in Summe die ortsübliche Vergleichsmiete für das ausgewählte Objekt.
Zusätzliche Tipps zum Mietspiegel Frankfurt am Main
Auch wenn viele Angaben im Mietspiegel für die Berechnung der Durchschnittsmiete nicht notwendig sind, ist es doch interessant, sie durchzulesen. Frankfurt hat einen sehr angespannten Wohnungsmarkt. Um die meisten Wohnungen muss man sich als Interessent bewerben. Deshalb ist es wichtig, gut vorbereitet zu sein, um wichtige Fragen stellen zu können. Aber auch, um die dargebotene Wohnung richtig einschätzen zu können.
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