Mietpreisbremse: Im Jahr 2015 wurden die Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt.
Durch diese Rechtsverordnung können die Bundesländer in ihrem Geltungsbereich
- Gebiete für maximal fünf Jahre als
- Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen.
Als Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt gilt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen „besonders gefährdet ist“ (§ 556d Absatz 2 Satz 2 BGB).
Die verlangte Miete darf in einem sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“ höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Absatz 1 BGB).
Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die zulässige Miete in drei Ausnahmefällen überschritten werden:
- § 556e Absatz 1 BGB legt fest, dass die Vormiete verlangt werden darf, wenn diese die höchstens zulässige Miete ihrerseits zulässigerweise überschreitet. Die Vormiete ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei Mieterhöhungen, die innerhalb eines Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, und Mietminderungen dabei nicht berücksichtigt werden.
- § 556e Absatz 2 BGB legt fest, dass die nach § 556d Absatz 1 BGB höchstens zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB um den Betrag überschritten werden darf, der bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB auf die jeweilige Wohnung entfällt. Dies gilt jedoch nur, wenn die Modernisierung im Sinne des § 555b BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurde.
§ 556f BGB bestimmt, dass die Regelungen zur Mietpreisbremse nicht für Wohnungen gelten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und für umfassend modernisierte Wohnungen. Auf Wohnungen, die unter diese Ausnahme fallen, ist die Mietpreisbremse dauerhaft nicht anwendbar.
Die Regelungen zur Mietpreisbremse verpflichten den Vermieter nicht im Vorfeld, nur die höchstens zulässige Miete zu verlangen. Erst wenn der Mieter den Vermieter rügt, ist der Vermieter zur Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete verpflichtet:
Nach § 556g Absatz 2 BGB erhält der Mieter jedoch das Recht, die vom Vermieter zu viel geforderte und vom Mieter zu viel gezahlte Miete heraus zu verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter den Vermieter rügt. Mit der Rüge muss der Mieter dem Vermieter anzeigen, dass er die Miete für überhöht hält, und darlegen, aus welchen Umständen diese Zweifel herrühren. Erst die nach dem Zeitpunkt der Rüge gezahlten Mieten sind vom Rückforderungsanspruch erfasst.
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