Kündigung des Mietverhältnisses – was Sie beachten müssen
Hierzu gelten folgende Grundregeln:
Beim Zeitmietvertrag, also einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, endet der Vertrag mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit. Hier muss keine Kündigung ausgesprochen werden.
Beim Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, also bei einem unbefristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis, wenn eine wirksame Kündigung von einer der Mietparteien ausgelöst wurde und die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate.
Ein Mietvertrag kann auch beendet werden, wenn beide Mietparteien damit einverstanden sind. Dann wird ein Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen. Allerdings dürfen durch die Aufhebung die gesetzlichen Kündigungsvorschriften nicht umgangen werden.
Ein Mietverhältnis endet nicht automatisch bei
- Tod des Vermieters: Dann setzt sich der Mietvertrag mit seinem Erben fort.
- Tod des Mieters
Hier tritt der Ehegatte oder Lebenspartner in das Mietverhältnis ein, sofern mit dem Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz ein gemeinsamer Haushalt geführt wurde. (Das so genannte Eintrittsrecht). Will der Lebenspartner nicht eintreten, muss er dem Vermieter binnen 1 Monats erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. (§ 563 Abs. 1 und 3 BGB). Auch die zum Haushalt des Mieters gehörenden Familienmitglieder und Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben haben ein Eintrittsrecht. Damit erhalten auch hetero- und homosexuelle Lebensgemeinschaften ohne Trauschein ein eigenes Eintrittsrecht, sowie die Gemeinschaft zweier alter Menschen, die z.B. durch gegenseitige Vollmachten dokumentiert haben, dass sie dauerhaft füreinander Verantwortung tragen wollen. Bloße Haushalts- oder Wohngemeinschaften gehören allerdings nicht dazu (§563 Abs. 2 BGB).Wenn eintrittsberechtigte Personen gemeinsam gemietet haben, wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§563 a BGB).Wenn kein Eintrittsberechtigter in das Mietverhältnis eintritt, so wird der Mietvertrag mit dem Erben des Mieters fortgeführt. (§564 BGB)Vermieter wie Erben des Mieters können mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben und wissen, dass niemand in den Mietvertrag eintritt oder ihn fortsetzt (§ 564 BGB).Der Vermieter braucht für die Kündigung des Erben keinen Kündigungsgrund mehr, da der nicht in der Wohnung lebende Erbe nicht schutzbedürftig ist.
- Verkauf der Wohnung: Auch bei Verkauf einer vermieteten Wohnung bleibt das Mietverhältnis bestehen. Kauf bricht nicht Miete (§566 BGB). Der Erwerber tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag braucht nicht abgeschlossen zu werden.
Die Kündigungsarten im Detail
Bei den Kündigungsarten unterscheidet das Gesetz zwischen
- der ordentlichen Kündigung. Sie beendet das Mietverhältnis normal unter Einhaltung der allgemeinen Kündigungsfristen und
- der außerordentlichen Kündigung. Sie ist nur in den gesetzlich vorgeschriebenen besonderen Fällen zulässig.
Die ordentliche Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich mitgeteilt werden (§568 Abs. 1 BGB). Das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen bzw. an alle Personen ausgesprochen werden.
Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen.
Ebenso hat der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen zu berücksichtigen. Diese sind in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses wie folgt geregelt:
- bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate.
- Bei mehr als 5 Jahren Vertragsdauer bis zu 8 Jahren Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 6 Monate und
- Bei einer Mietvertragsdauer von mehr als 8 Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist des Vermieters auf 9 Monate.
Weiter ist zu beachten, dass die schriftliche Kündigung dem anderen Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen muss, wenn die jeweiligen Kündigungsfristen eingehalten werden sollen. Gehen Kündigungen verspätet zu, verschiebt sich der Auszugstermin immer um einen Monat. Ist der dritte Werktag ein Samstag, endet die Frist am nächsten Werktag (§193 BGB).
Zu Lasten des Mieters darf von den Kündigungsfristen nicht abgewichen werden (§573 Abs. 4 BGB).
Für Altverträge, die vor dem 1.September 2001 geschlossen wurden, ist die Übergangsregelung des Art. 229 §3 Abs. 10 EG BGB zu beachten. Die Übergangsvorschrift wurde zuletzt mit Wirkung ab dem 1.Juni 2005 geändert.
Die außerordentliche Kündigung
Bei der außerordentlichen Kündigung werden 2 Fälle unterschieden:
- außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund und
- außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist in besonderen Fällen, z.B. wenn nach Tod des Ehegatten der andere Ehepartner, der Mieter ist, den Mietvertrag nicht fortführen möchte.