Die gesetzlichen Kündigungsgründe des Vermieters
Wenn der Mieter vertragstreu ist, kann der Vermieter dem Mieter nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen (§573 Abs. 1 BGB).
Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft 3 Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung:
- Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt die Wohnung für seinen eigenen Bedarf oder für Personen, die zu seinem Haushalt oder zu seiner Familie gehören. Voraussetzung ist, dass der Vermieter vernünftige nachvollziehbare Gründe anführen kann. Bsp. Ein Kind des Vermieters heiratet und braucht die Wohnung. - Wirtschaftliche Verwertung
Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, wodurch ihm erhebliche Nachteile drohen (sog. Verwertungskündigung). Bsp. Notwendige Sanierung eines Altbaus. Achtung: dieser Kündigungsgrund ist in den neuen Bundesländern nach dem Einigungsvertrag ausgeschlossen (Artikel 232 §2 EG BGB), wenn der Mietvertrag schon vor dem 3.10.1990 abgeschlossen wurde. Wenn der Abriss des Gebäudes wegen Leerstandes aber wirtschaftlich zwingend erforderlich ist, kann sich der Vermieter im Einzelfall unter Umständen auf ein sonstiges berechtigtes Interesse an der Kündigung behelfen (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung ist dann zulässig. Weitere Gründe sind denkbar, wenn sie ähnlich schwerwiegend sind (§ 573 Abs. 1 BGB). - Vertragspflichtverletzung
Wenn der Mieter die Vertragspflichten schuldhaft erheblich verletzt hat, kann ihm der Vermieter kündigen. Bsp.: wiederholte unpünktliche Mietzahlung, Mietrückstände, erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung.
Keine Kündigungsgründe des Vermieters sind:
Der Vermieter darf nicht kündigen, um durch die Neuvermietung mehr Miete zu erzielen (§573 Abs. 1 BGB). Auch dann darf der Vermieter nicht kündigen, wenn er die Absicht hat, die Mietwohnung zu verkaufen (§573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Was gilt bei Einliegerwohnungen und vergleichbaren Fällen?
Einliegerwohnungen und möblierte Zimmer kann der Vermieter auch ohne das Vorliegen berechtigter Interessen kündigen (§573 a Abs.2 BGB). Dabei verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate und der Vermieter muss im Kündigungsschreiben angeben, dass er seine Kündigung auf diese Sonderregelung stützt.
Widerspruchsrecht des Mieters (Sozialklausel)
Der Mieter kann der wirksamen Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Frau oder (das ist neu) einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die nicht zu rechtfertigen ist.
Bsp.: Der Mieter kann angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen (Sozialklausel § 574 BGB).
Nach der bisherigen Rechtsprechung können folgende Gründe für den Widerspruch anerkannt werden, insbesondere, wenn davon mehrere zusammentreffen:
- hohes Alter,
- Invalidität,
- Gebrechlichkeit,
- Fortgeschrittene Schwangerschaft und
- Schwere Erkrankung. Weitere Widersprüche sind denkbar.
Der Mieter muss seinen Widerspruch schriftlich erklären (§574 b. Abs. 1 BGB). Die Unterschrift ist erforderlich. Bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen. Der Widerspruch muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein (§ 574 b Abs. 2).
Ausnahmen vom Kündigungsschutz sind:
- möblierte Zimmer, die der Vermieter in seiner selbst bewohnten Wohnung untervermietet (§ 549 Abs.2 Nr.2 BGB)
- Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet ist, z.B. Ferienwohnungen für einen Sommerurlaub (§549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und
- Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen (§ 549 Abs. 3 BGB).
Die fristlose Kündigung
Die fristlose Kündigung ist dann für beide Vertragsparteien zulässig, wenn
- sich ein Vertragspartner so schwerwiegender Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs.1, §569 Abs. 2 BGB).
Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist nicht unbedingt nötig, es spielt aber bei der Frage der Zumutbarkeit eine Rolle. Bsp.: schwere Beleidigung, Bedrohung, tätlicher Angriff, nachhaltige Störung des Hausfriedens.
Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn
- die Benutzung der Wohnung seine Gesundheit erheblich gefährdet (§569 Abs. 1 BGB) oder wenn
- ihm der vertragliche Gebrauch der gemieteten Wohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Die Kündigungsrechte des Mieters können nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
Der Vermieter kann zudem fristlos kündigen wenn
- der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht und so die Rechte des Vermieters erheblich verletzt werden und der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten fortsetzt (§543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Auch die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen (§568 Abs.1 BGB) und – das ist neu- sie muss begründet werden (§569 Abs. 4 BGB). Der gekündigte Mieter kann sich aber anders als bei der ordentlichen Kündigung nicht auf die Sozialklausel berufen.
Empfehlung der Redaktion: holen Sie sich im Zweifel besser Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht.
Inhalt mit freundlicher Unterstützung von RA Simone Weber, München